El mal uso del fideicomiso al costo

Los fideicomisos al costo proliferaron post crisis del 2001 por la falta de crédito para construir o comprar de pozo. El modelo invitaba a inversores a participar del negocio, asumiendo ellos los riesgos del proyecto y las desarrolladoras cobraban por sus servicios un honorario que se fijaba en función de los m2 a construir. Luego surgió el argumento de la inflación para usar el esquema al costo, dado que la misma no permitía al desarrollador vender a precio fijo. Luego apareció el ajuste por la Cámara Argentina de la Construcción. Hasta aquí, el fideicomiso al costo funcionaba para financiar obras mediante la transferencia de la utilidad al inversor, quien era el que arriesgaba el capital. Hoy, el uso de los fideicomisos al costo se mal utiliza por parte de algunos desarrollistas para garantizarse utilidades anticipadas y no correr riesgo por inflación. Cuando lo invitan a participar de un proyecto donde le informan que entre el 45 y el 60 por ciento corresponde al pago inicial en dólares, usted está pagando la parte de la tierra pero también la utilidad del desarrollista. Supongamos que la unidad a comprar vale U$S 100.000, tiene 35 m2 y está en Palermo Hollywood donde la incidencia de la tierra es de US$ 1200/m2. Usted realiza un pago inicial 55 por ciento, es decir US$ 55.000. En ese esquema, la tierra representa US$ 42.000, número que se extrae de multiplicar US$ 1200 por 35 m2. De esta forma, hay una diferencia de US$ 13.000 que corresponde a la utilidad del desarrollador y que el inversor paga al momento de firmar el boleto o contrato de fideicomiso y equivale a una utilidad para el desarrollador del 31 por ciento sobre el capital invertido (13.000/42.000). El resto se pagan en pesos ajustados por CAC con base al momento en que se presupuesto la obra por lo cual no hay riesgo inflacionario para el desarrollador. Un esquema que no es equitativo en función de los riesgos que asume cada parte.

*El autor es director general de evoluer, compañía de servicios inmobiliarios

Ignacio Camps