El mercado inmobiliario de Vaca Muerta: entre la incertidumbre y la oportunidad

Pese a la incertidumbre que hoy atraviesa el futuro productivo de Vaca Muerta, esta zona parece negarse a dejar las primeras planas. Primero llegó a ellas por lo que significa para el país en materia de generación de energía, luego por la creación de empleos tanto referidos a la industria del oil & gas como en todos los sectores de apoyo que se necesitan y fortalecen a la región y, ahora, por la incertidumbre que genera su destino. La actividad comenzó a caer cuando el DNU que decretaba el congelamiento de combustibles generó un alto de equipos en el campo. Las proyecciones de Vaca Muerta pasaron de la euforia al escepticismo. Su actividad cayó a la mitad y el freno se percibe en este pequeño pueblo, que en cinco años cuadruplicó su población.

Un año atrás, la formación estaba en el centro de las conversaciones como la joya que permitiría al país autoabastecerse de energía y generar divisas. Y si bien nada cambio en el aspecto geológico, el combo: congelamiento de los combustibles y las tarifas, control de capitales y restricciones a la salida de divisas, falta de previsibilidad e incertidumbre sobre la política energética llevó a la industria a reducir los equipos y frenar las perforaciones. En este escenario comenzaron las desvinculaciones y la reducción en los salarios sobre todo por parte de las empresas de servicios petroleros. Ricardo Dewey, del Sindicato de Petroleros Privados, a cargo de la parte gremial en Vaca Muerta, admite que "la situación es crítica, pero va a mejorar". "En los últimos meses bajaron los decibeles con la transición de gobierno. No hay perforación, pero hay mantenimiento de pozos. Esperamos que este año se mantenga igual la cantidad de empleados y, que en 2021 mejore", relata.

Haciendo un poco de historia, las oportunidades en el sector inmobiliario de Añelo surgieron hace dos o tres años cuando los desarrolladores descubrieron que las empresas necesitaban viviendas para alojar a los colaboradores que pasan largas temporadas en la zona para cumplir sus tareas. En Vaca Muerta, la mayor reserva de hidrocarburos de la Argentina, hay más de 6000 trabajadores con ingresos que promedian los $150.000 al mes, que ingresan a la zona para trabajar. Muchos de ellos pierden entre dos y seis horas diarias en transitar los 100 kilómetros que aleja la zona de Neuquén - la ciudad en la que por la alta demanda una casa puede alquilarse por US$2000-. Un dato clave que podría anticipar un futuro promisorio para los ladrillos de Vaca Muerta es que desde este año rige una norma que prohibirá que los trabajadores vivan en containers.

En este escenario, los emprendimientos residenciales destinados al alquiler temporario y algunos de "cama caliente" fueron los que más adeptos tuvieron. "Estos últimos se ofrecen por cantidad de noches y funcionan casi como un hotel, con servicios de housing: blanquería, limpieza y más. En una segunda línea, también son buscados algunos proyectos comerciales, como los que están ubicados en el centro de Añelo, un mercado que ya tiene supermercado, banco y servicios. En tercer lugar se buscan lotes pequeños que se venden para que te puedas construir tu propia vivienda", relata Damián Lopo, fundador de la desarrolladora Newlink Capital y de Crowdium, la primera plataforma de inversiones en economía real, 100 por ciento transaccional, que le permite a cualquier argentino entrar al mercado inmobiliario desde US$1000.

A la hora de analizar al mercado desde el punto de vista geográfico Añelo es protagonista. "Esta se divide en dos: arriba y abajo de la barda. La parte inferior está protegida del viento y allí se concentran las residencias, arriba está la parte industrial, porque es una zona más hostil por los fuertes vientos", observa Lopo, el desarrollador que ya terminó dos edificios: Alto de Añelo y Las Marías. Ahora está arrancando la comercialización de Hanna Park, un emprendimiento con más de 200 unidades. "En Añelo existe una vacancia de tierras importante y los valores de la misma se fueron incrementando a medida que fueron apareciendo nuevos proyectos y con el aumento de la demanda de alojamiento. Sobre la ruta nacional siete, que es la entrada a la ciudad, hay fracciones que se pueden desarrollar y en el sector de la barda hacia la montaña también existen lugares disponibles para el desarrollo inmobiliario", afirma Walter Garay, gerente de Unidad de Negocios Especiales de Toribio Achával. El especialista agrega que los productos de mayor demanda son aquellos que están más cerca de la zona de explotación, por la cercanía a los pozos y el rápido traslado del personal de las empresas petroleras. "Consideremos que todo ese caudal de gente viene de Neuquén capital transportados por servicios de combis, vans y mini vans, y esto implica costos que las empresas tienen que absorber. Desde Neuquén capital hasta Añelo hay 110 kilómetros", detalla Garay, quien comercializa Espacio Añelo, un proyecto que contempla unidades de uno, dos y tres ambientes para satisfacer la gran demanda actual. El broker ofrece los monoambientes de 25 metros cuadrados a US$68.900; los de dos ambientes (de 32,34 metros cuadrados) en US$83.397 y los de tres (de 51,34 metros cuadrados) en US$131.944. "Se paga 40 por ciento de anticipo y el 45 por ciento en 18 cuotas, más 9 por ciento en la novena cuota y, finalmente, un 6 por ciento al momento de la posesión", detalla la forma de pago. En general, los precios de venta del metro cuadrado en este merado oscilan entre los US$1700 y los US$2500, dependiendo de la calidad del proyecto y, sobre todo, de su ubicación.

Otra firma que desembarcó en la región es Portland, específicamente en el dowtown de Añelo. "Se trata de un proyecto integral que será de usos mixtos. Está formado por tres hectáreas, sobre la ruta siete, justo en el área previa a la urbanización actual", explica Alejandro Soldati, director comercial de Soldati Propiedades. El proyecto está formado por construcciones residenciales, de planta baja más dos pisos por escalera. "Son 24 unidades por edificio, ocho en cada planta. Hay unidades de un dormitorio, de 37 metros cuadrados con balcón y de dos, es decir tres ambientes con dos baños. En este último caso, hay opciones de 54 metros cuadrados y de 56 para las unidades ubicadas en las esquinas. Cada departamento incluye cochera", detalla Soldati. Además, el masterplan incluye amenities y un área parquizada. Esta iniciativa está pensada para inversores que busquen una renta: los departamentos serán destinados al alquiler para compañías que necesiten resolver disponibilidad de viviendas para sus empleados. "La idea es que el inversor se sume al pool de compra con la cantidad de metros cuadrados que decida. Luego recibirá rentabilidad en proporción a lo que haya comprado. Por eso, entregamos todas las unidades funcionales y amuebladas", describe. En este caso, el valor de venta del metro cuadrado arranca en los US$1650 más la inversión en equipamiento del departamento que se estima que tiene un costo que ronda entre los US$80 y los US$100 por metro cuadrado. "Para ser parte del pool hay que tomar esta opción", aclara Soldati quien ya vendió el 50 por ciento de las unidades. En cuanto al retorno de la inversión, aunque hoy no hay números concretos, los desarrolladores sostienen que será de dos dígitos, cercano al 14%. "Los primeros proyectos que se hicieron eran solo de vivienda, en cambio ahora tienen espacios de coliving, con sala de juego, SUM, solarium, servicios de hotelería con la infraestructura que este servicio demanda, y además se planea equipar las construcciones con energía renovable para bajar los costos y también sumar domótica y cerraduras biométricas", detalla Lopo.

Para tener una idea de cuánto se revalorizó la zona, los desarrolladores reconocen que desde hace cinco años atrás, cuando comenzaron con los proyectos en terrenos que eran tierra arrasada -una zona muy árida-los lotes se revalorizaron cerca de 200 por ciento. "Hoy estamos arrancando Pueblo Añelo en una alianza estratégica con la desarrolladora TBSA. Este proyecto ya tiene los planos aprobados y contiene viviendas y un área comercial con coworking, coliving, cines y gastronomía de primer nivel", relata Sebastián Cantero, consultor de negocios y titular de la inmobiliaria que lleva su nombre. El broker reconoce que no fue nada fácil construir: el lugar es muy hostil, con vientos que superan los 140 kilómetros por hora, dificultades para la extracción de agua y capacidad eléctrica deficitaria. Por eso, aclara que es un error incorporar amenities como por ejemplo las piletas. "Bajan la rentabilidad mensual de los alquileres porque al ser una zona muy ventosa se requerirá mantenimiento permanente, y en el fondo los agregados no son tan valorados por los inquilinos, como sí lo son un gran espacio para descansar o canchas de fútbol para ocupar sus horas", justifica y profundiza: "el negocio en Vaca Muerta pasa por la renta que ronda el 15 por ciento anual en dólares, un número muy lejano al margen de entre el 1 y el 2 por ciento que deja por ejemplo en Buenos Aires". Está claro que la llave del negocio son los contratos con las empresas petroleras. Es decir a diferencia de la forma tradicional, se alquilan por grupos y los contratos son con las compañías. Hoy el calculo es que una cama se alquila por $20.000 mensuales. "En el caso de los locales, un espacio de 50 metros cuadrados, se renta por US$2000", agrega Cantero.

Si bien Añelo es el epicentro de Vaca Muerta, hubo un efecto expansivo en ciudades como San Patricio del Chañar, Lottier y Neuquén capital. "Además al estar en el límite con Río Negro, algunas urbes de esa provincia están recibiendo frutos", cuenta Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y coordinador académico de los viajes "Haciendo Negocios en Vaca Muerta". De hecho el referente planea un nuevo study tour por la zona (organizado y producido por Grupo SyG en alianza con EN Real Estate Escuela de Negocios). Tabakman reconoce que el clima varió en los últimos meses. "Por ahora está todo stand by, esperando que la actividad retome el dinamismo, incluso, no se sabe si lo hará", relata, al mismo tiempo que aclara que "sí, están los inversores que están yendo a apostar aprovechando el frío del mercado". Pedro Nicholson, socio del estudio Beccar Varela, también señala las virtudes que Vaca Muerta está derramando en la región. "En la vecina San Patricio del Chañar, a 45 kilómetros de Añelo, el intendente está promocionando la venta de tierra a valores mucho más económicos que en Añelo. Allí, los proyectos buscados también son de vivienda, ya que se espera que sean más económicos y, por lo tanto, muchos decidan ir a vivir allí. Incluso, es una ciudad más habitable. Además, hay que tener en cuenta que hasta el momento se está explotando el 4 por ciento del total del yacimiento, por lo que probablemente en el futuro el epicentro mude a otra localidad donde se concesionen pozos nuevos", finaliza.