El mercado peruano no detiene su rumbo

En el marco de una economía con números estables, todos los eslabones de la cadena de valor de la actividad inmobiliaria se fortalecen. Esto es lo que está ocurriendo en Lima. Cuando uno recorre la capital peruana es difícil no encontrarse con una postal que no incluya una grúa, un andamio o una obra sobre todo en barrios como Miraflores, La Molina, Barranco, Surco, San Isidro o cualquier otra zona de moda de Lima que viven un verdadero boom de la construcción, tanto pública como privada. Un dato paradójico es que en el mercado peruano, tal como sucede en la Argentina, las operaciones inmobiliarias se "piensan" en dólares. Este es un fenómeno que no sucede en otros países de Latinoamérica, donde la compraventa de una propiedad se proyecta y se realiza en moneda local. Sin embargo esa es la única coincidencia con la Argentina.

Jorge Siffredi, martillero de origen argentino, broker de cuatro oficinas de Re/Max en Lima, comenta que el país andino comenzó a despertar económicamente a principios de siglo y que el desarrollo se dio amalgamado con el de la industria de la construcción. "Si Perú crece al 4 por ciento, la construcción y el negocio de la intermediación inmobiliaria lo hacen al ocho", señala graficando la dinámica de ese mercado. "Es un país que crece como mínimo 3 por ciento al año, independiente del contexto político. También aquí, como en otros países de Latinoamérica, está en plena vigencia el caso Odebrecht y el año pasado renunció un presidente. Sin embargo en la escala económica, nada cambió", describe. El broker subraya que Perú no tiene déficit fiscal y que exhibe una inflación que varía entre el 2 y 3 por ciento anual. "Hasta 2013 el crecimiento fue vertiginoso. A partir de entonces, se amesetó un poco, pero nunca cayó", agrega.

La estabilidad económica aún en un contexto político inestable no es un dato menor. Los especialistas afirman que las variables macro son las que permiten el despegue y expansión del crédito y la que habilita que ese país atraviese un verdadero show del ladrillo. De hecho, la financiación otorgada por los bancos representa alrededor del 95 por ciento del total de créditos hipotecarios del sistema financiero y registró un crecimiento del 9,2 por ciento en los 12 meses previos a agosto de 2018, según datos de la Asociación de Bancos de Perú. "Los préstamos tienen una tasa anual del 12 por ciento cuando siguen el comportamiento del dólar y al 15 por ciento cuando siguen al sol, es decir a la moneda local. "Las cuotas tienen el valor de un alquiler y cualquier persona con empleo está en condiciones de acceder", analiza Siffredi y agrega que con el pago del 10 por ciento de la propiedad, se accede a la financiación. " Es un mercado dinámico", describe Martín Monzón, gerente de Operaciones de Properati Latinoamérica. La compañía enfocada en dos tipos de clientes: constructoras, desarrolladoras e inmobiliarias. Una de las particularidades es que abundan los pequeños corredores, muchas veces no profesionalizados ni matriculados. "Aunque esta es una situación que está cambiando con la profesionalización del real estate", analiza Monzón y estima que hasta no hace mucho tiempo no había inmobiliarias que contarán con 200 propiedades en oferta. De hecho, señala, este perfil avanzó en el último tiempo, coincidiendo con la aparición de las franquicias. Monzón habla de un mercado retrasado que está madurando. "Nosotros, en dos años y medio, triplicamos las visitas a la categoría inmuebles", apunta el ejecutivo de Properati, marca que recientemente se incorporó a OLX, compañía que ya operaba en el mercado peruano. En números, se estima que el negocio de los avisos online en Perú, mueve entre US$9 y US$10 millones, con una perspectiva de crecimiento.

Otro dato interesante y que explica el movimiento dinámico de Perú es que la oferta hipotecaria no sólo es para el consumidor final: también hay créditos para los desarrolladores que construyen en alguno de los 42 distritos –o provincias– que integran Lima. "De todas formas, cada uno de ellos tiene diferentes regulaciones, lo que explica por qué esa ciudad crece en forma despareja", agrega.

A la hora de hablar de valores, en Miraflores, Barranco, San Isidro, las zonas preferidas por los constructores para levantar emprendimientos premium, el metro cuadrado arranca en los US$2800 y US$3000. "En esos barrios, un departamento de nivel desde 120 metros cuadrados se vende entre US$280.000 y US$320.000", detalla el agente de Perú y amplía que "la demanda no se centra en compradores locales, también adquieren propiedades los españoles, italianos y venezolanos". En cuanto a las desarrolladoras reconoce que el buen clima de negocios incentivó el desembarco de empresas chilenas y de los Estados Unidos.

Más allá de las oportunidades en las zonas top, lo cierto es que la demanda insatisfecha es el gran motor de la construcción. "Hay un déficit de 400.000 viviendas", cuantifica Sandro Vidal, gerente de Investigaciones de Colliers. El especialista afirma que la reactivación de los últimos dos años tuvo que ver principalmente con el acceso al crédito. "Es el gran responsable de la mejora", profundiza y agrega que entre los productos más demandados se encuentran las unidades con valores del metro cuadrado que no superan los US$2000, productos de tickets de hasta US$100.000, en general ubicados en barrios menos exclusivos y enfocados en la clase media. En relación a la ecuación el negocio, detalla que el valor del terreno –insumo dolarizado– tiene el 20 por ciento de incidencia como máximo. En los últimos dos años, precisa, los precios se amesetaron, después de seis o siete años de continuo crecimiento.

El mercado de oficinas es otro cantar. Según datos de Colliers, hay sobreoferta. Sin embargo, la vacancia, al cierre del segundo trimestre de 2018 cayó de 25,7 por ciento a 22,6 por ciento. "Hubo un ajuste alineado al leve incremento de nuevos espacios de oficinas y al buen desempeño comercial", detalla el informe de la compañía. Al mismo tiempo indica que, este año, los desarrollos de oficinas muestran un decrecimiento que beneficia –entre otros factores–- a la colocación o absorción de los espacios actualmente en oferta.