En cierto equilibrio

El sistema tiene sus reglas: mientras no haya créditos a tasas bajas y accesibles a la población de clase media, el mercado de los alquileres seguirá estable y con tendencia a crecer siempre y cuando los inversores sigan volcando sus propiedades al mercado locativo, tal como sucede actualmente. Unos se benefician mientras otros pierden, aunque hay atenuantes para ambos lados. Quienes deben salir a buscar un techo ajustado a su presupuesto encontrarán que los precios no han variado en el curso de este año, y quienes deben renovar su contrato notarán que los aumentos están casi a la par de la inflación anual, lo que en cierto modo aleja aún más la posibilidad de acceder a la casa propia, ya que no hay manera de poder ahorrar.

"El mercado no cambió respecto de comienzos de este año. Nuestro país tiene cada día mayor déficit de vivienda y mientras eso suceda, la demanda de alquileres estará asegurada. Lógicamente este déficit se advierte en los sectores más bajos, pero la falta de crédito o posibilidad de acceso en función de las altas tasas de interés, más toda la requisitoria bancaria, avala una demanda sostenida", dice Néstor Wallenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. "Lo que vemos es que hay una mejor calidad de oferta de propiedades. La mayoría de los inversores que financian construcciones se las quedan y las vuelcan al mercado locativo, lo que indica un crecimiento de la oferta y de la calidad. Pero la demanda está atada al salario y no siempre el salario acompaña la inflación en general. También convengamos que los valores de los alquileres crecen por debajo del nivel inflacionario, lo que perjudica al propietario porque pierde renta desde 2009", agrega.

Aun así, las unidades nuevas y usadas de uno y dos ambientes tienen destinatarios seguros todo el año. Los operadores aseguran que "el mercado es constante, aunque se advierte un pico de demanda en esta parte del año, cuando la gente del interior viaja a la Capital para buscar una propiedad en las zonas próximas a los centros universitarios donde cursan sus hijos".

Sin embargo, esta situación cambió, según Armando Pepe, presidente del SOM. "El mercado está ofrecido. ¿La razón? Son varias: primero, entre el 30 y 35% de la gente que invirtió en ladrillos lo hizo con la idea de alquilar, sobre todo departamentos chicos de uno, dos y tres ambientes. Segundo, a partir de 2008, cuando cayó masivamente el alquiler temporario, esas unidades se volcaron al alquiler fijo. Por otro lado está la gente del campo que sale a buscar alquileres para sus hijos estudiantes que antes alquilaban solos, pero ahora comparten la vivienda". Y añade: "Hay que aclarar que hoy existe una oferta importante en relación con enero del año último: un 47% más de oferta de unidades para alquilar que en esa fecha".

Pepe comenta que en el sistema SOM en este momento hay 1729 unidades para alquilar, y se estima que en total debe haber 10.000 departamentos disponibles en toda la ciudad.

La convivencia entre propietarios e inquilinos también hoy está en cierto equilibrio. Una vez finalizado el contrato, por lo menos sesenta días antes, el locatario informa si quiere continuar y se acuerda entonces el valor locativo para el nuevo período, que se pacta entre un 20/25% más del precio que abonaba. "Desde luego el contrato se realiza siempre que el locatario haya cumplido con sus obligaciones durante la locación como el pago en fecha del alquiler, las expensas y otros gastos mensuales. Si la relación entre las partes es cordial y favorable para cada uno, no existen objeciones para volver a contratarlo", agrega Pepe.

Los locatarios prefieren los barrios seguros y luminosos, aunque el tema de la inseguridad hoy no se circunscribe a un radio determinado. Los barrios preferidos según el directivo son Palermo, Barrio Norte, Recoleta y la zona cercana a las facultades.

Selectivo

El segmento premium también tiene demanda permanente y está bien posicionado, más aún desde que las grandes corporaciones dejaron de rentar casas en la zona norte para sus ejecutivos y optaron por los edificios con amenities en zonas seguras. Para Analía Grecco, de la inmobiliaria J. L. Ramos, ese segmento se activó especialmente este año. "El anterior no tuvo buenos resultados. En 2011 se incrementó la demanda y oferta de alquileres, en parte porque los propietarios están más flexibles; con más oferta hay mayor competencia. Nosotros tenemos propiedades de 1000 a 7000 dólares y existe respuesta para todas. El dos ambientes es el que más se busca, pero al margen de esto, los alquileres para ejecutivos de empresas siguen creciendo. Podemos decir que hay una tímida vuelta de los ejecutivos."

El titular del SOM aporta más datos: "En el Centro y en el barrio de San Telmo, por ejemplo, los valores de departamentos de un ambiente en un edifico estándar rondan los 900 y 1200 pesos; de dos, entre 1200 y 1600, y uno de tres está en un rango de entre 1600 y 2500 pesos, sin contar las expensas. En Caballito y Belgrano se manejan valores similares". Actualmente los contratos se reajustan en el orden de un 20% anual, pero la inflación está por encima de esos niveles. Los propietarios se quejan, aunque no obstante consiguen una renta anual de entre 0,5 y 0,6 por ciento.

"El mercado de alquileres en general se mueve bien, pero la clase media sigue perjudicada por no tener acceso a la compra de viviendas, y además porque los alquileres en general requieren de garantías con los que muchos no cuentan. Alquilar en una buena zona si bien comparativamente con los precios de venta son rentas bajas, para el inquilino no deja de ser una suma importante. Lo único que podría quebrar el equilibrio de hoy es la llegada de créditos hipotecarios que permitan a una gran franja de la demanda el acceso a la vivienda abonando las cuotas con bajas tasas de interés. Eso puede generar un incremento de la oferta", analiza Fernando Cancel, directivo del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires.

Para Leticia Firpo, de la inmobiliaria homónima, la demanda se mueve, pero con dificultad. "La gente no tiene dinero. Actualmente en San Temo un alquiler está alrededor de los 2000 pesos sin expensas en casos de propiedades de 60 m2, que equivale a una unidad de tres ambientes, pero chica. Hace poco se alquiló una unidad en 6800 pesos sobre la calle Moreno, pero era apto profesional. Claro que se trata de casos excepcionales. Creo que la demanda en este barrio se sostiene porque muy cerca están las universidades como la UCA y la del Cine, entre otras."

Siempre Palermo

Es importante el esfuerzo que hace la gente en tratar de cubrir puntualmente con los gastos mensuales. Sin embargo, este año se registraron menos morosos que los años anteriores. "Hay parejas que viven con dos sueldos. Uno entero se destina al alquiler y parte del otro abona las expensas. Para una familia de cuatro personas, alquilar en el tradicional barrio de Palermo, por ejemplo -en Charcas y Fitz Roy-, significa 3000 pesos por un departamento de 70 m2 y con expensas de 500. Pero pese a la relación del ingreso y los valores, la demanda y la oferta están equilibradas", afirma Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos. "Comparado con 2010 hubo menos gente que vino con cédulas de desalojo o con juicios, es decir se advierte menos morosidad dentro de la Capital." Agrega, por otra parte, que hace poco días representantes de la entidad se reunieron con el senador Osvaldo López para tratar la modificación de la ley de locaciones urbanas 23091, además de tratar otros temas como la creación de registros específicos, oficinas de mediación para conflictos de locaciones, preaviso por parte del locador si no renovará contrato", concluyó.

Precios

-Un dos ambientes a estrenar en Palermo está entre 1000 y 1400 dólares

-Un departamento de 3 ambientes en Puerto Madero está en 5000 dólares

-Un departamento de tres ambientes en plaza Alemania está en 6000 pesos

-En Caballito, un tres ambientes está entre 1600 y 2500 pesos