Extraños objetos del deseo

"Cuando con Germán compramos este PH, una amiga dijo que habíamos conseguido casa para toda la vida porque no se la venderíamos a nadie. Con Germán tenemos una hija, Milagros, y él es papá de siete hijos de su primer matrimonio. Con nosotros viven Mili, Betania y Patricio; el resto de los chicos va y viene entre esta casa y la de su mamá, pero muchos fines de semana lo pasamos con los ocho acá", cuenta Susú Torrejón.

Y continúa: "Los dos primeros años de convivencia alquilábamos un piso enorme, pero cuando decidimos casarnos y comprar vivienda fue complicado. No queríamos salir del corredor norte porque es donde se mueven nuestros hijos, pero el dinero con que contábamos apenas si alcanzaba para uno de dos dormitorios holgado o uno de tres mínimos. De sólo pensar lo que sería cuando todos los chiquilines, con distintas edades e intereses, estuvieran allí juntos, y ¿por qué no? cada uno con sus amigos, enloquecíamos. Hasta que apareció un aviso que decía algo así como atípico. Cuando fuimos a verlo entendimos el porqué del adjetivo: flaco, alto, con distintos niveles, un entrepiso con cuchetas empotradas y mucha, mucha escalera, este PH se convirtió en una solución.

"En otro momento, pensar en subir y bajar tres pisos para ir a un cuarto me hubiera resultado un disparate, pero hace seis años fue una suerte de bendición. La particular distribución permite que si unos estudian, otros quieren jugar y otros escuchar música, haya donde hacerlo sin interferirse. Son 120 m2, pero tenemos la sensación de estar en una casa de 200, y apenas lo pagamos como un dos dormitorios convencional. Nos resulta ideal, aunque sabemos que es una propiedad con un mercado limitado. De hecho, gente mayor y niños muy pequeños quedan descartados por la dificultad que implican las escaleras. Personas muy clásicas también: cuando mi madre vio que se entraba a la casa por la cocina, diseñada hasta en mínimos detalles, pero cocina al fin, no podía creerlo", concluye Susú risueña.

Aún desbordante de luz y color, decorado de manera informal pero cuidada, con un clima que invita a jugar, compartir, charlar, este atípico PH de Núñez seguramente, llegado el momento, resultará difícil de vender.

¿Qué hacen los brokers cuando reciben una de estas unidades para las que saben no será fácil encontrarles comprador?

"En la variedad está el gusto", dice Hernán Oppel, titular de Oppel Propiedades. "Además -agrega-, cada comprador tiene un abanico de necesidades y preferencias, a las que resulta vital darle un orden de prioridades que ayude a encuadrar la búsqueda. Lo importante son sus gustos y optimizar su presupuesto. No todos buscan piso alto o vista al río, en su orden de prioridades puede estar primero la cantidad de metros cuadrados, la calidad, el costo de mantenimiento o la practicidad de acceso."

Leandro Soldati, director de Soldati Propiedades, habla de unidades con características indeseables. "Por ejemplo -dice-, las unidades en edificios sin ascensor, las plantas bajas, los departamentos que miran a paredes cercanas, los que sólo ventilan a los pozos de aire y luz o los últimos pisos, sobre todo aquellos a los que para acceder hay que subir un piso por escalera." Asegura, además, que "en caso de tener que comercializar una de estas unidades, lo aconsejable para mitigar las características no deseables es que las unidades estén en buen estado, a valor de mercado y que el dueño busque un buen broker, capaz de destacar las características positivas sobre las negativas".

Para Diego Migliorisi, responsable de Migliorisi Propiedades: "Las plantas bajas en los barrios muy construidos suelen ser oscuras, y si dan al frente, carecientes de privacidad. Esto se convierte en dificultad para venderlas, pero si son apto profesional la demanda aumenta. En barrios de menor densidad de construcción y en edificios nuevos, en cambio, suele haber patios amplios que llevan luz a los ambientes. Así, aunque sólo una minoría de compradores busca plantas bajas, hay algunos matrimonios mayores, gente amante de esas unidades, personas con alguna discapacidad, profesionales, que los prefieren. Los últimos pisos, a los que muchos se resisten por el aislamiento, el temor a la humedad proveniente de los techos, y a que sean muy calurosos, pueden compensar estas desventajas con balcones terraza o buenas vistas. Y lo mismo ocurre con las unidades por escalera, que suelen ser las preferidas por parejas jóvenes que valorizan el hecho de pagar expensas considerablemente más bajas".

Además, como coinciden los tres entrevistados, y explica Soldati, estos patitos feos del mercado tienen un precio que, por lo general, se ubica entre un 10% y un 20% por debajo del valor, si se compara con una unidad similar, pero de características convencionales.

Gustos y necesidades

"El verdadero desafío de un buen servicio inmobiliario radica en descubrir la mejor relación entre las necesidades y el presupuesto familiar. Por ejemplo, no todos buscan una coupé deportiva si la familia es numerosa, ya que su prioridad será un auto en el que puedan trasladarse juntos y cómodos; entonces, se elegirá una break. Con los departamentos pasa lo mismo: las contras de uno son beneficios para otro. El secreto está en la seriedad profesional a la hora de tasar, entendiendo quiénes son los potenciales compradores para ese inmueble y cuál es el presupuesto de ese target.

"No existe lo bueno y lo malo, lo feo y lo lindo; todo depende del cristal con que se mire. Lo que no puede dejar de considerarse es que no todo vale lo mismo y que, cuando los potenciales compradores son pocos, para no malvender, hay que esperar plazos de venta algo más largos", sintetiza Oppel.

De un lado y otro

Gerardo Federman vive en un departamento que balconea a las tumbas del cementerio de la Recoleta. "Una vez que firmé la escritura, el broker me felicitó y me confesó que sus vendedores solían decirle que era invendible. Cuando recorrí por primera vez la unidad, salí al balcón y quedé maravillado por la tranquilidad, el silencio. Lo compré. Vivía sobre una avenida, al lado de un colegio, y me mudaba porque el ruido me estaba enfermando.

Rafael B. y su familia venden un departamento en Belgrano, muy bien ubicado, frente a Barrancas. Es una planta baja, pocos ambientes en muchos metros. Saben que no hay demasiados potenciales compradores. "Tarde o temprano aparecerá alguien al que le guste o transita la misma etapa familiar en que estábamos nosotros cuando lo compramos. Es ideal para parejas de recién casados o matrimonios jóvenes con un hijo. Por eso le pedimos a la inmobiliaria, que conoce muy bien el barrio y tiene clientes en la zona, que lo trabaje tranquilo, podemos esperar a que aparezcan los compradores que lo valoren."

Tips

• "Las unidades con menor demanda son las que carecen de luz, ventilación y vista, o las que tienen escaleras, por ejemplo." Soldati.
• "En el mercado inmobiliario, para nosotros no existen los imposibles. Para cada propiedad que uno jamás compraría existe alguien buscándola. Lo que sí encontramos es mayor o menor demanda según el producto. Hay inmuebles para un público selecto, que, por definición, es minoría, y esto hace a esa propuesta." Oppel
• "La razón por la cual un consumidor está dispuesto a comprar una planta baja, una unidad sin buena vista o por escalera, es la buena relación precio-zona-metraje." Migliorisi

En cifras

• Belgrano, Roosevelt y Moldes. 75 m2 en planta baja, 2 ambientes, 2 patios, cocina comedor. 75.000 dólares.
• Nuñez, a metros de Juana Azurduy y Libertador. 2 ambientes laterales, 4 piso, 35 m2., 39.000 dolares.
• Barrio Norte. Tercer piso por escalera, 3 ambientes con terraza propia. 83.000 dolares.