Inmuebles comerciales improductivos: ¿cómo transformarlos?
Claves para la reconversión de espacios generando un valor agregado.
El 2020 sacudió al segmento inmobiliario comercial. Las oficinas y los locales a la calle o en centros comerciales han sido los principales perjudicados y aún no se prevé cuál será su futuro inmediato. Es probable que el año 2021 traiga la profundización y consolidación de cambios que, aunque parecían coyunturales, posiblemente se afiancen y modifiquen la demanda inmobiliaria para siempre.
Así, no es novedad que la rentabilidad de este tipo de inmuebles está siendo fuertemente impactada por los cambios en las preferencias de sus usuarios y la situación mantiene en estado de alerta a los propietarios de inmuebles. “Una alternativa viable para recuperar el valor de estos activos es trabajar en su transformación, cambiando su uso y realizando las adecuaciones necesarias para que resulten atractivos a las nuevas tendencias que se demandan”, dice Luis Gómez Centurión, director de Consultoría Inmobiliaria de Castro Cranwell & Weiss, para quien este proceso supone hoy una maniobra de adaptabilidad y resiliencia. Según explica, se trata de tomar un inmueble que fue concebido y construido con una finalidad específica -residencial, oficinas, consultorios médicos, local comercial o centro comercial, entre otros usos posibles- y adecuarlo para que sea usado con otros fines. Mediante este proceso, señala, se evita la obsolescencia y es posible devolverle el valor que el activo inmobiliario hubiera podido perder por cambios en el mercado y la demanda.
No se trata de una nueva tendencia: ciudades como Madrid, New York, París, Portland y San Pablo, entre otras, han sido precursoras en la transformación de inmuebles. Muchas veces los mismos fueron impulsados por esquemas de planificación urbana y por el sector público para transformar ciertas zonas estratégicas para el desarrollo de una ciudad, mientras que en otras ocasiones las crisis inmobiliarias fueron el motor para que grupos inversores se enfocaran en proyectos de esta naturaleza. “Hemos visto edificios de oficinas reinventarse en hoteles o en viviendas, locales comerciales que se transforman en oficinas o en vivienda, viejos galpones o plantas fabriles que se convierten en centros comerciales o en edificios de oficinas con locales comerciales. Las posibilidades son infinitas. Lo importante es entender inicialmente qué se puede hacer desde el punto de vista normativo, qué demanda el mercado y los costos y beneficios de realizar la transformación”, dice Luis Gómez Centurión.
Una empresa de estas características requiere un proyecto planificado al detalle en el que se analicen todas las variables relevantes, se haga participar a los actores y se defina un plan de trabajo que contemple escenarios futuros y gestión del riesgo. Se trata, según el director de Consultoría Inmobiliaria de Castro Cranwell & Weiss de un análisis que debe realizarse con una metodología de trabajo que contemple todos los enfoques y las variables críticas para el éxito del proyecto.
¿Cuáles son estas variables críticas? Luis Gómez Centurión aporta las claves, entre las que señala la importancia de comprender la planificación urbana de la ciudad y los aspectos normativos sobre el uso del inmueble. El secreto de este punto, sostiene, es entender qué otro tipo de usos se le puede dar al activo inmobiliario. Estudiar el mercado es otra cuestión fundamental para el director de Consultoría Inmobiliaria de Castro Cranwell & Weiss: hay que analizar a fondo el área geográfica identificando lugares de interés, vías de acceso, transporte público, servicios y seguridad para hacer un análisis de fortalezas y oportunidades para el inmueble.
Definir la viabilidad del cambio de uso es crucial: combinando los resultados del análisis de los dos puntos anteriores se debe identificar qué nuevos usos son viables. Este análisis, dice Gómez Centurión, puede presentar una o más opciones posibles de transformación. Por ejemplo, un edificio de oficinas tipo B podría ser transformado en unidades de vivienda, unidades de alquiler temporal para turistas, o residencia para adultos mayores.
Gómez Centurión subraya también la necesidad de definir el caso de negocio, ya que es de vital importancia identificar los costos y gastos en los que se deberá incurrir para llevar a cabo el proyecto, incluyendo obras, equipamiento, permisos y otros ítems. Se deben incorporar en este análisis, según explica, los ingresos y beneficios que generará el proyecto en el corto, mediano y largo plazo. También es importante identificar potenciales clientes o interesados en ese tipo de proyecto. Por último, destaca la relevancia de definir escenarios e identificar riesgos. “Siguiendo esta metodología de trabajo, el propietario del activo podrá contar con un análisis detallado de su inmueble, entender cuáles son sus opciones a futuro y calcular los costos, beneficios y riesgos de realizar un proyecto de transformación”, concluye Luis Gómez Centurión. Reinventarse es la cuestión.
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