A contramano del home office, cuál es la apuesta de las empresas que están comprando oficinas nuevas

Tras dos años de crisis, el mercado de oficinas busca encontrar su norte. Poco a poco las empresas iniciaron un progresivo y sostenido proceso de retorno al trabajo presencial, dando respuestas a las nuevas necesidades socio-sanitarias. En este escenario el microcentro porteño se muestra como uno de los espacios más afectados. Muchas compañías buscan reubicarse en posiciones más descentralizadas y ganar así desde mejoras de infraestructuras y diseño como hasta de servicios, tanto para sus empleados como clientes. Sin dudas, esto se traduce en una nueva geografía para este sector. “En los últimos tiempos muchas compañías buscaron dejar el centro porteño, y -en la mayoría de los casos- optaron por conformar un proceso migratorio con destino norte”, cuenta Mercedes Pagliettini, Broker Senior, Cushman & Wakefield. Y agrega Fernando Novoa Uriarte, director de Newmark: “Ésta se mantiene como un área atractiva para la relocalización de las empresas. La elección está sustentada, en gran parte, por la proximidad con los hogares de sus empleados y directivos”.

Según el último informe Market Beat de oficinas de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, la Zona Dot y el Distrito Tecnológico, fueron los polos elegidos por las compañías para instalarse. De esta forma, se acentúa la tendencia de contratación de superficie en la zona “Non-CBD” (no céntrica), ya que durante el último trimestre de 2021 el 100% de las ocupaciones se constituyeron en este sector, tendencia que se replicó a lo largo de los primeros meses de 2022. Estos, según el estudio, son dos de los submercados que registran una mayor absorción positiva.

Entre los polos emergentes se destacan: Parque Patricios y Palermo. Un trabajo de investigación realizado por la firma Newmark Argentina-que tiene como eje al mercado de oficinas Clase A de Buenos Aires- advierte que ambas zonas se encuentran en proceso de consolidación, en donde los valores de alquiler son cercanos al promedio del mercado, oscilando entre los US$23 y US$25 el metro cuadrado.

Respecto al submercado de Parque Patricios, Novoa Uriarte explica que éste se presenta como un área con gran potencial, no sólo por contar con beneficios impositivos, sino también porque en los últimos tiempos creció notoriamente la oferta comercial y de servicios del lugar. “Por distintos factores, este polo de oficinas viene elevando el precio de renta promedio ponderado en la zona”, dice el broker. Para Gonzalo Pellejero, gerente de oficinas y locales del Grupo Adrián Mercado, en la actualidad, la demanda se está orientando hacia los barrios más alejados del microcentro. “Hoy se multiplican las consultas por oficinas en Palermo, Belgrano, Recoleta, Monserrat y Parque Patricios (que cuenta con incentivos fiscales por tratarse de un polo que cuenta con el aval del estado porteño). Dentro del centro de la ciudad, actualmente, existe interés sobre el corredor de la avenida 9 de Julio, ya que los valores allí bajaron notoriamente”, sostiene el especialista.

Los expertos coinciden en que en el Corredor Panamericana se continúa observando la diferencia entre su heterogénea oferta debido a su extensión geográfica.

Las dos áreas que concentran la mayor cantidad de metros cuadrados de oficinas Clase A o premium son norte de Gran Buenos Aires y Puerto Madero, entre ambas reúnen el 41,2% del inventario (repartiéndose casi por partes iguales 20,7% y 20,5%, respectivamente). En el tercer lugar del podio de los polos que más metros cuadrados tienen se encuentra Catalinas con 16,5%, según un reporte de la compañía Colliers International.

Actualmente, según Pagliettini, la demanda está concentrada en dos grandes grupos. Por un lado, se encuentran las empresas que buscan dar un salto de calidad y para ello focalizan su búsqueda en edificios de gran nivel; mientras que, por el otro, están las compañías que requieren mudarse, pero no cuentan con el capital necesario para enfrentar la aventura de una relocalización (ya sea lo que demanda la puesta a punto del lugar como lo que corresponde al traslado). “El primer grupo lo que suele solicitar son edificios de calidad, de buenas características técnicas y de última generación; mientras que el segundo, pretende oficinas listas para entrar, preferentemente con mobiliario y donde el costo de ingreso/inversión inicial se reduzca a lo mínimo e indispensable”, sostiene Pagliettini.

¿Qué pasa con los precios?

El informe elaborado por el Grupo Adrián Mercado muestra que el precio promedio de alquiler pedido para oficinas premium, ronda entre los US$25 y los US$30/por m². Estos precios se dan puntualmente en algunas torres de Catalinas, Plaza Roma, Puerto Madero, Corredor Libertador y Polo DOT.

En el centro, y en aquellos espacios de menor categoría, se encuentran precios más bajos y muy competitivos, de entre US$10 y US$20 el metro cuadrado, dependiendo de las superficies, ubicaciones y funcionalidades de los inmuebles. “En medio de este escenario, las oficinas clase B parecen ser las más resistentes”, explica Pellejero. En este caso, los precios promedio van desde los US$7 u US$8 el metro cuadrado hasta los US$13 o US$15, dependiendo del estado del edificio, las características de sus espacios y la antigüedad del inmueble.

Buenos Aires, la más cara

En lo que tiene que ver con la región, Buenos Aires se encuentra liderando el ranking de las ciudades con mayor valor de metro cuadrado de oficinas premium. Según el informe sobre el mercado de oficinas premium en Sudamérica elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, la Reina del Plata muestra el precio más alto de alquiler medido en dólares, con un valor de U$S 24,7/m².

El podio de las ciudades más caras en este rubro lo completan Santiago de Chile, con U$S19,3/m² y San Pablo, con U$S19,2/m². Les sigue Bogotá, a U$S18,1/m² y luego Lima y Río de Janeiro, con U$S16,3/m².

En obra

En cuanto a los nuevos metros en construcción, en 2022 se espera el ingreso de 140.692 m², entre los cuáles destacan el edificio de Worko, que aportará 39.114 m² al submercado GBA Panamericana, mientras que en la esquina de Libertador y Pampa se construyen 20.416 m².

“La zona norte CABA, Palermo y el corredor Panamericana se mantienen como áreas de atracción de la demanda y son los que concentran la mayor superficie en construcción (63,1%), una muestra más de que los desarrolladores siguen apostando por la diversificación hacia el norte de la ciudad. Por otro parte, se destaca el caso de Palermo que concentra el 25,5% de los metros en construcción, totalizando 60.257 m², de los cuales se espera su ingreso para 2023, sumando a la consolidación de este polo emergente”, explica Novoa Uriarte.

Dentro de la ciudad se esperan los mayores ingresos en el submercado Catalinas-Retiro, estimando para 2023 la entrada de 42.000 m² en la esquina de Avda. Córdoba y Alem. En cuanto al ranking de los metros cuadrados proyectados, el submercado que lídera esta categoría es Catalinas–Retiro, la cual reúne la mayor concentración de proyectos.