Facility management. Administrar los espacios

La relocalización de las oficinas tiene un costo promedio de 400 dólares por m2. Una herramienta que crece

17 de mayo de 2010

Diez años atrás, el concepto de Facility Management era poco conocido. Sin embargo, hoy la mayoría de las empresas no sólo son conscientes de los beneficios que éste brinda en cualquier organización, sino que muchas están demandando este servicio.

"Cualquier corporación o banco terceriza hoy el Facility Management. Además, aparecen jugadores como los fondos de inversión que compran edificios por la renta que generan los alquileres y dejan la operación del inmueble en manos de esta herramienta", cuenta Kenneth Simmons, de la firma B&S.

Además, los grandes edificios residenciales que brindan a sus propietarios seguridad las 24 horas, el acceso a gimnasio, pileta y demás amenities también comienzan a buscar este servicio. En este proceso tuvieron vital importancia las multinacionales, que le dieron el principal empuje al sector, así como la especialización y la profesionalización del facility management, además de la difusión dada por diversos medios e instituciones. "En la actualidad existen institutos y universidades que dictan cursos con temáticas relacionadas con este sistema, que ayudan a la difusión y profesionalismo de la actividad", comenta Alejandro Avila, director general para América latina de US Equities Realty.

A este proceso hay que sumarle el reciente desarrollo de edificios sustentables con el medio ambiente, o green buildings , lo que genera una nueva demanda del mercado, además de una actualización de conocimientos para los Facility Managers.

"Si bien en nuestro país esta tendencia es reciente, gana cada vez más importancia. La aplicación de normas LEED, por ejemplo, trae muchos beneficios que no solamente están relacionados con el impacto ambiental y la operación de los edificios, sino también con importantes rendimientos económicos", dice Avila.

Por ejemplo, se da un caso en la utilización de las lámparas Led: son una buena opción al elegir la iluminación de escaleras, pasillos y demás sectores externos, ya que aparte de su larga vida útil, disminuyen el consumo eléctrico y, al no emitir calor, el gasto en refrigeración.

El mobiliario debe ser de madera y tener certificación FSC, es decir que no cuente con revestimientos y adhesivos tóxicos.

Ajustes

Para Contract, la mejor manera para disminuir los costos de operación y mantenimiento de una oficina es a través de la reducción de los metros cuadrados que ocupa, mediante la aplicación del home office, el diseño de espacios multifuncionales, flexibles y adaptados a los usos, donde se privilegia la real necesidad de los empleados.

"Trabajamos en un servicio de optimización de espacios que ahorra metros hasta un 30%. Para una oficina categoría AAA, el costo de alquiler, operación y mantenimiento de cada metro cuadrado ronda los 50 dólares", explica Víctor Feingold, Ceo de Contract.

Cada proyecto presenta sus características dependiendo del lay out y el equipamiento de la empresa. Los costos de una construcción nueva o mudanza varían mucho. "Si dejamos de lado el valor de la tierra, podríamos establecer como guía que para una construcción nueva en un edificio clase A se podría calcular 1200 dólares por m2, y el de relocalización de una oficina en 400 a 500 dólares por m2", detalla Avila.

Space Planning, presente

En Rubinat optimizan el espacio a través del uso del space planning , con el que buscan adaptar las condiciones del entorno de trabajo a las necesidades de una determinada organización. Para lograrlo, se deben conocer e interpretar las necesidades de la empresa, considerando la cultura, la estructura y su dinámica.

"El costo para este tipo de obras de diseño de oficinas y de interiores, incluyendo las terminaciones, instalaciones eléctricas, entre otros materiales, implica un valor que oscila entre 300 y 350 dólares por m2, y si se agregan los equipamientos hay que sumar de 120 a 150 dólares por m2, explica Ani Rubinat, directora de Rubinat Arquitectura.

Mediterranean Shipping Company mudó sus oficinas y aplicó el Facility Management. Diego Di Martino, gerente de proyectos de la empresa, afirma: "Un beneficio significativo fue el space planning , donde la mudanza nos llevó a conducir procesos de cambio cultural y organizacional y se puso la arquitectura al servicio de todos, analizando sus necesidades y buscando consensuarlas en una ambiente de trabajo amigable".

El actual incremento de la inflación brinda, por un lado, oportunidades para el segmento y, por otro, desafíos debido al aumento de costos. "Las empresas revisan y analizan el impacto en su negocio del aumento de sus gastos de ocupación, área donde el Facility Management se desempeña", comenta Avila.

Para Simmons, éste es un servicio con alta incidencia de mano de obra, por lo que trasladar los acuerdos de los sindicatos es inevitable. "La complicación se genera -agrega Simmons- cuando el acuerdo se expresa en un valor fijo, pues se origina una discusión con el cliente para determinar qué incidencia tiene ese aumento en el costo del servicio. La inflación así escondida conduce a que los gerentes dediquen su tiempo a renegociar precios en lugar de trabajar en la calidad o eficiencia del servicio."

"El desafío es no caer en la tentación de disminuir la calidad de prestación para acomodar los valores de la inflación", concluye Feingold.

LOTEOS Y TORRES

Frente a este panorama hay nuevos proyectos que impactan por su envergadura. En la esquina de Ayacucho y Mendoza, en barrio Martin, comenzará en pocas semanas la continuidad de una torre de departamentos, de 22 pisos que estaba paralizada, al que los rosarinos conocen como el ex complejo Construfé.

Además, se anuncian nuevos loteos en la ex yerbatera Martin para continuar con el desarrollo urbanístico del lugar. Se trata de una manzana (para Moriconi, el mejor terreno que hoy tiene Rosario), de 6.691, 28 metros cuadrados, valuada en 6.300.000 dólares

Azalía Rivero Pomarino

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