Locales. Cambios para un clásico

La Avenida de Mayo es la primera avenida que tuvo la ciudad y desde su inauguración, el 9 de julio de 1894, se transformó en el conjunto arquitectónico más importante y representativo de la Generación del 80.

La opulencia de sus edificios, de estilo propio del academicismo clasicista francés, iba de la mano del impulso progresista de la época. Pasaron por ella el primer ómnibus, los primeros automóviles y el primer subterráneo. Además, fue la gran sala de redacción del periodismo porteño y allí se realizó la primera Feria del Libro.

Claro que la gloriosa vía que une la Casa Rosada con el Congreso sufrió a lo largo de su historia los avatares de la economía local, del esplendor a la decadencia y otra vez a la opulencia.

A lo largo de sus nueve cuadras se puede dividir comercialmente en tres sectores. El primero se extiende desde su nacimiento, en la Plaza de Mayo, hasta Piedras, y está influido por el clima comercial de oficinas del llamado microcentro. "Como un ejemplo de eso se destaca el edificio hasta hace poco propiedad de IRSA, ocupado por el HSBC y La Buenos Aires, hoy propiedad del Banco Patagonia", dice Fernando Giménez Zapiola, de la inmobiliaria Binswanger Giménez Zapiola.

En este tramo, la actividad de los locales es fuertemente gastronómica, con una gran concentración de trabajo de lunes a viernes, hasta las 20, y se destaca, por ejemplo, la confitería London City.

Hay numerosos quioscos, librerías, disquerías, farmacias y locales de venta de ropa y zapatos, ya que se aprovecha el importante paso de peatones de la calle Perú en ese tramo.

"El conocido pasaje Roverano, con salida a Hipólito Yrigoyen y la estación de subte en el subsuelo, no posee locales libres. Es decir, esta parte de la arteria marca el límite del tradicional microcentro bancario porteño", sigue Giménez Zapiola.

Por su parte, el presidente de la Asociación de Amigos de la Avenida de Mayo, Manuel Pérez Amigo ( www.avenidademayo.org.ar ), sostiene que en el transcurso del año anterior y lo que va de 2009 se están abriendo más negocios, en especial de artículos regionales y artículos para la mujer orientados hacia el turismo, razón por la cual, ante la gran caída del sector en estos meses, muchos de ellos se encuentran en apremios financieros.

"Pese a todo, en el comercio hay una gran esperanza de recuperación en los próximos meses y existe un acuerdo con el gobierno porteño para iluminar de modo especial las veredas y colocar mesas y sillas. Además, acaba de adelantarse un optimista plan de iluminación de 20 señoriales cúpulas y el arreglo de unos 50 frentes, en acción conjunta con propietarios e inquilinos", adelanta Pérez Amigo.

El segundo tramo de la Avenida de Mayo, entre Piedras y la avenida 9 de Julio, se extiende por dos cuadras y no pertenece al microcentro en forma plena.

Allí hay también oficinas y sedes de organismos como la Anmat, el PAMI y obras sociales.

Para Matías Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, en el radio específico que va desde la calle Florida hasta la avenida 9 de Julio los valores locativos están sostenidos, aunque bajan hasta cuatro cuadras antes del Congreso, donde son muy variables, según la vereda sea par o impar, el metraje de frente, la superficie y otras consideraciones.

Para Vinelli, dentro de este perímetro y sobre las paralelas Hipólito Yrigoyen, Alsina, Moreno, y también por Rivadavia y Bartolomé Mitre, se ubican edificios de oficinas que alguna vez fueron viviendas; por ubicación, los ambientes muy espaciosos, la proliferación de playas de estacionamiento, las bajas expensas, y la ventaja de estar cerca de todas las reparticiones públicas y bancos, siempre hay buena demanda de oficinas para alquiler y venta.

"En este radio se consiguen hoy oficinas en alquiler por 30/35 pesos el m2 con expensas incluidas, cuando en Puerto Madero hay que hablar de 30 dólares el metro cuadrado", asegura Vinelli.

Para más datos, entre Plaza de Mayo y Bernardo de Irigoyen hay aproximadamente 100 locales comerciales a la calle, y una vacancia del 6 por ciento.

Según Giménez Zapiola, los locales con un frente inferior a 5 metros, en calles adyacentes, oscilan entre 10 y 15 dólares por metro cuadrado.

Por ejemplo, el local ubicado en la Avenida de Mayo al 1200, de 115 m2 y un frente de 5 m, se ofrece a 15 dólares el metro cuadrado.

Aquellos con frentes superiores a los 10 metros o ubicados en las esquinas se negocian en valores desde 25 dólares por m2. Por ejemplo, un local en Avenida de Mayo al 600, de 367 m2 y un frente de 11 m, se ofrece a 26 dólares el m2.

Al cruzar la avenida 9 de Julio, en las cuatro cuadras siguientes y sus adyacencias aparece una arteria distinta.

En este tercer sector se encuentra una decena de hoteles de diferentes categorías, siendo el Ritz y el Castelar los más notorios. También se encuentran el teatro Avenida, numerosos bares y restaurantes, algunos con actividad nocturna como alternativa para los huéspedes de los hoteles.

Grandes y chicos

Entre Lima y el Congreso, hay alrededor de 80 locales comerciales a la calle, con una vacancia (para venta o alquiler) del 15 por ciento.

"En su gran mayoría son de superficies pequeñas, aptos para locutorios, quioscos y lotería, por ejemplo. Los locales más grandes se destinan para bancos (hay cinco), agencias de turismo, farmacias, cafés y restaurantes de mayor importancia. La actividad decae algo al llegar a San José", afirma Giménez Zapiola.

Por otra parte, en dos esquinas de la avenida y San José hay proyectos de remodelación de dos edificios destinados a oficinas respetando la arquitectura de la época, y en distintos tramos de la Gran Vía hay edificios cerrados u obras en curso de remodelación, como por ejemplo el edificio del ex Hotel Mundial, en la esquina de Santiago del Estero.

Entre San José y Santiago del Estero hay una obra en construcción, con salida también a Hipólito Yrigoyen.

"Es cierto que, como se señaló, el tramo cercano a la Plaza de Mayo tiene una orientación más de oficinas por ser parte del microcentro, y una gran circulación peatonal en el cruce con Perú, mientras que el tramo cercano al Congreso se caracteriza más por los hoteles, restaurantes y el teatro Avenida."

Sin embargo, la diferencia de precios está más relacionada con la ubicación y visibilidad del local, el frente y su tamaño que con la cercanía a una plaza u otra", concluye Giménez Zapiola.

En cualquier caso, usualmente se negocian contratos de 36 meses o superiores, con ajustes de precios semestrales o anuales.

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