Condo hoteles: qué define el éxito de la inversión

El mercado hotelero tiene mucho terreno aún por explorar. Según el segmento, la ubicación y el modelo del negocio, será la inversión necesaria para desarrollarlo así como su rentabilidad. Ante la falta de financiamiento accesible, durante la última década los condo hoteles fueron creciendo en Argentina. Esta forma de estructurar financieramente nuevos proyectos hoteleros permitió que pequeños ahorristas sean parte de este negocio que promete rentabilidades atractivas dentro del mundo de los ladrillos.

La propuesta consiste básicamente en adquirir habitaciones completas o cuota partes del hotel –que son escriturables– para ser administradas por una empresa que entregará rendimientos que promedian entre 8 y 10 por ciento anual en dólares –antes de impuestos–, con una ocupación estimada de alrededor del 65 por ciento. El ticket de inversión mínimo ronda entre los US$ 85.000 y los US$ 100.000, aproximadamente, para comprar una habitación en un hotel tres estrellas. Si bien la renta que se obtiene es tentadora, los especialistas recomiendan no arrojarse de cabeza ante cualquier propuesta sin analizar cuidadosamente cada detalle. Según contó Noel Verger, director de la división de Hoteles de la firma inmobiliaria LJ. Ramos, es fundamental que el modelo de condo hotel “esté bien planteado y que las rentas y el plan de negocios sean los correctos porque hay algunos que aseguran una renta por los primeros dos años pero, en verdad, ya lo pusieron dentro del precio. Esto quiere decir que el que paga la renta es el propio inversor y después ofrecen tasas del 12 ó 14 por ciento, que no tendrán nunca. Un hotel puede tener una renta de entre el 5 y el 10 por ciento porque en este momento el costo de la construcción y los terrenos están caros”.

Dado ello, el broker advirtió que “hay que desconfiarles a las rentas muy altas y ver qué consultor hizo el análisis de mercado. También es vital mirar bien los contratos porque a veces las cadenas no brindan la información exacta, no son las responsables de la renta y, además, la bandera de la cadena no asegura la renta, eso le corresponde al desarrollador o al operador”. Para Verger, los que mejor funcionan son los tres estrellas y proyectó que todas las ciudades del interior que tengan más de 100.000 habitantes podrían tener un condo hotel con esas características.

En tanto, la principal recomendación de Arturo García Rosa, consultor especializado en esta industria así como presidente y fundador de Sahic –la conferencia latinoamericana de inversiones para el Turismo y la Hotelería–, para asegurar el éxito en este negocio hay que seguir los mandamientos que son esperables cuando se piensa en el desarrollo de un hotel no condo. Es decir, que el producto tenga sentido para la localización y el mercado en cuestión, que se hayan realizado los estudios para validarlo, que exista un desarrollador inmobiliario reconocido, un operador hotelero y un asset manager con experiencia. Todo ello presentará una buena oportunidad de inversión. Caso contrario, abstenerse, los problemas llegarán más temprano que tarde”.

Mariano Carrizo, director ejecutivo de la consultora SFC Worldwide, analizó que los condo hoteles por lo general aparecen en destinos donde el turismo es mayormente de negocios “porque es un mercado que representa un poco menos de riesgo y es más vendible porque es más alcanzable llegar al 65% de ocupación”, que es el promedio deseable para que el negocio deje una buena rentabilidad. En cuanto a los inversores, Carrizo les recomendó que antes de apostar a un proyecto “vean quién es el operador y el desarrollador para verificar que sean confiables y que tengan buena reputación; que el comprador preste atención a la localización intentando ponerse en el lugar de un eventual huésped; que lean bien todas las condiciones –no solo los beneficios– que puede tener como propietario ya que, además de ingresos, hay costos y reinversiones para mantener el equipamiento y las propiedades; también que compare con otros productos similares en la plaza” para confirmar la rentabilidad prometida.

Si bien el hotel puede tener un componente un poco más alto de riesgo, un departamento deja entre 2 y 3 por ciento al año y un hotel “puede llegar a dar entre 7 y 8 por ciento con un nivel de ocupación razonable”. Hacia el final, el consultor comentó que “si hay una bandera o cadena hotelera reconocida, le da más confianza al que compra, aporta más visibilidad y tal vez permite tener una tarifa un poco más alta. Comercialmente tener una cadena hotelera es mucho más efectivo que salir a venderlo sin ninguna bandera”. En tanto, entre las desventajas de estas inversiones, mencionó la “iliquidez porque como aún no hay desarrollado un mercado secundario de reventa en la Argentina, la principal duda que le puede dar al comprador es, justamente, la salida del negocio”.

Uno de los condo hoteles cuya construcción avanza firme es Hampton by Hilton de Bariloche, que será inaugurado en 2019. Lisandro Cristiá, director de Argenway, el operador de turismo receptivo del grupo Free Way y desarrollador de este proyecto franquiciado, explicó que hay que considerar que “un condo hotel es rentable a partir de 80 habitaciones; si son más chicos –de 30 ó 40 habitaciones– se les hace difícil conseguir una rentabilidad razonablemente buena porque tienen pocas habitaciones entre las cuales prorratear una cantidad de costos fijos y, por otra parte, tienen un pequeño stock de habitaciones para distribuirlos a través de todos los canales de comercialización que actualmente funcionan en el mundo”.

Sobre el crecimiento del mercado y particularmente de esta forma de estructurar nuevos proyectos hoteleros, Cristiá comentó: “Hay mayor probabilidad de crecimiento en las ciudades que están consolidadas turísticamente con público nacional e internacional y que tienen buena conectividad aérea, tales como Iguazú, Bariloche, Ushuaia y Mendoza” y auguró que “la mayor conectividad aérea de Aerolíneas Argentinas dentro del país con vuelos directos que vinculan ciudades sin pasar por Buenos Aires, se verá potenciada en los próximos años a partir del ingreso de las low cost”.

Además de este proyecto, la marca madre –la cadena internacional Hilton– tiene firmado un acuerdo de administración para Hilton Garden Inn Neuquén, otro condo hotel que abrirá sus puertas el próximo año. Sobre la continuidad de este sistema, Fabián Rodríguez Suárez, managing director de Desarrollo para Brasil y el Cono Sur de Hilton, sostuvo: “En un contexto de falta de crédito institucional para este tipo de emprendimientos y de inversores ávidos de colocar su dinero en renta inmobiliaria, consideramos muy factible que los esquemas de condo hotel continúen creciendo en la Argentina, en varios destinos y con distintos formatos y marcas”.

Por Howard Johnson habló Pablo Albamonte, director de esa cadena en Argentina, Uruguay y Paraguay, que cuenta con varios proyectos en desarrollo bajo modalidad condo. Adelantó que están “desarrollando un estudio de mercado en 20 ciudades de Argentina donde la oferta hotelera es escasa y de allí surgió la viabilidad de desarrollar hoteles con el formato de condo”. Pero, advirtió que si bien analizan el mercado, “como todo negocio presenta sus riesgos” y se “proyecta rentabilidad sin garantizarle al inversor un porcentaje determinado”.

Arturo Navarro Ithuralde, CEO y director de Desarrollo y Nuevos Negocios de AADESA Hotels, gerencia y administra condo hoteles en Recoleta, Puerto Madero y la ciudad de Neuquén. Elogió esta forma de estructurar el negocio pero advirtió que funciona “siempre que el precio del desarrollador no sea muy elevado al inicio”. La firma inaugurará Cyan Neuquén Soho, de 69 unidades, a fines de 2017 y cuentan con un acuerdo para realizar la apertura de un hotel con marca internacional en la ciudad de La Plata para fines de este año.

Juan Paredes, gerente de Desarrollo de la región Cono Sur de la cadena internacional Accor Hotels, confirmó que usan la figura de condo hotel “pero no de cualquier forma”. “Para que haya rentabilidad el producto hotelero debe estar bien localizado, con una demanda de mercado adecuada y bien enfocado a la necesidad de la plaza en la que esté inserto”.

La cadena nacional Álvarez Argüelles Hoteles se lanzó a gerenciar su primer condo hotel: Hotel Brizo Salta, que opera dentro del edificio de usos múltiples Salta Tower, ubicado en la capital salteña. Es el primer hotel de esa ciudad en estar estructurado como condominio. Allí, quien quiera adquirir una habitación deberá desembolsar alrededor de $ 1.5 millones –valores a julio de 2017–. La inversión –que es de un grupo local– totalizó US$ 17 millones.

Sobre las ventajas de este sistema hablaron Federico Uberto, gerente de Proyectos, y Héctor Arias, gerente de Desarrollo y Operaciones, ambos de la misma empresa: “El condo hotel amplía las posibilidades porque permite ingresar con módulos pensados para pequeños y medianos inversionistas al mercado hotelero. En la cadena estamos avanzando con este modelo en diferentes locaciones del interior del país, ciudad de Buenos Aires y estudiando posibilidades en el exterior”.

Por su parte, Néstor Curland, director y socio de Zentrum Developers, desarrolla We The People, un condo hotel ubicado en Palermo Hollywood que se estima entregar en diciembre. “En estas inversiones acompañamos a nuestros inversores en la explotación final del bien que adquieren”, explicó. Para ello sellaron una alianza con We Management and Consulting, firma especializada en el negocio, para garantizar el funcionamiento de este desarrollo en términos de rentabilidad post entrega de las unidades construidas. El ticket mínimo para participar es de US$ 100.000 mientras que la rentabilidad estimada será del 12 por ciento anual en dólares desde el pozo y 10 por ciento en dólares en la explotación hotelera.

Entre las consideraciones del negocio, además de que la ubicación debe ser estratégica, Curland agregó que “hay que ofrecer amenities de real uso y pensados en función del lugar en el que se emplace. No requerirán los mismos servicios un hotel ubicado en Palermo, en Bariloche o en las Cataratas del Iguazú. Es crucial entender las necesidades de quienes se alojen allí para proyectar un desarrollo estratégico que garantice el negocio hotelero”. De esta forma, loscondo hoteles son una opción más para diversificar el portfolio de inversiones y canalizar los dólares de los pequeños ahorristas.