Cuáles son las consecuencias del impacto de la pandemia en el mercado de oficinas de la región

A más de un año y medio de la irrupción de la pandemia, el mundo continúa intentando comprender los alcances de sus consecuencias y el impacto en la vida cotidiana y especialmente en el mundo del trabajo. Sí hay algo que los analistas están seguros es que de esta situación nadie salió ileso. Todos, de una forma u otra, pudieron observar cómo se fueron modificando y continúan siendo afectada la dinámica de la vida diaria. Como era de esperar el efecto dio de lleno en todos los sectores de las economías mundial. Y el sector inmobiliario regional de las oficinas no fue la excepción.

La compleja situación obligó a las compañías a apelar a diferentes medidas tendientes a la readecuación tanto de las estrategias comerciales como la forma de llevar adelante la actividad. Esto se tradujo -en muchos casos- en reducciones de dotación y liberación de metros cuadrados. Es decir, son tiempos que tienen a la vacancia como protagonista. “La disponibilidad de espacios alcanzó niveles históricos y la demanda por nuevas superficies se detuvo pronunciadamente. Muchos de los proyectos en construcción debieron pausarse y repensarse”, cuenta Guido Mosin, research manager transactions & consulting services de la firma Jones Lang Lasalle (JLL).

A pesar de esta realidad, según los especialistas, en la región se comenzaron a evidenciar algunos gestos de mejoría que permiten imaginar que éstos serían “la luz al final del camino”. “La mayoría de los países consiguieron vacunas para su población, y algunos de ellos incluso pudieron desarrollar campañas de inmunización muy efectivas. Las economías, además, empezaron a dar muestras de recuperación. La apertura y la vuelta a una normalidad más parecida a los tiempos precios a la pandemia recorre, asimismo, un sendero más firme que en 2020, con cierres ocasionales más cortos y flexibles”, explica Lucas Desalvo, gerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield. En la misma línea, Gonzalo Meira, brokerage director de JLL agrega que “las dificultades más graves parecieran estar quedando paulatinamente atrás y ya tenemos mayor certidumbre sobre cómo deberá operar el mercado de aquí en adelante”.

Durante 2021, el conjunto de ciudades de la región alcanzó un stock de 28.555.000 metros cuadrados de oficinas, valor que representa un crecimiento del 4,6 % con respecto al inventario registrado en 2020. El 25,9 % de esta superficie se ubica en la Ciudad de México y el 14,1 % en San Pablo. “Con respecto a la tasa de vacancia, una vez más la ciudad de Río de Janeiro se destacó por presentar los valores más altos. En efecto, durante el segundo trimestre de 2021, el 39,3 % de sus espacios se encontraban libres. Este valor es casi el doble de la vacancia promedio de la región (20,5%). La ciudad de Santiago en Chile, también nuevamente, presentó la menor disponibilidad, con un 10%. De este modo, y por primera vez en los últimos años, ninguna ciudad registró una vacancia inferior a los dos dígitos, lo cual refleja el fuerte impacto de la pandemia y las dificultades económicas que se encuentra atravesando la región desde 2020″, explica Mosín.

La vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires continúa en alza. “El primer semestre de 2021 cerró con una cifra de 15,1% (según datos de Cushman & Wakefield) lo que representa un aumento interanual del 67%”, dice Desalvo.

Las restricciones por la pandemia y la permanencia de los cambios de hábitos laborales con la irrupción del home office y la instalación de los modelos de oficinas híbridas como grandes protagonistas explican por qué la desocupación de metros cuadrados, en todas las ciudades relevadas con la excepción de Bogotá, viene en alza desde el inicio de la propagación del coronavirus. “Un dato importante es que el inventario de Bogotá se mantuvo casi estable con una diferencia de tan sólo 12.000 metros cuadrados respecto al año pasado. Al cierre del primer semestre, allí la superficie vacante fue de 216.383 metros cuadrados con una tasa de vacancia de 12,9%”, dice Desalvo.

Por otro lado, la demanda también mostró en este período signos de deterioro. Efectivamente, durante el segundo semestre de 2020 y el primero de 2021, la absorción resultó negativa, en tanto se liberaron 1.034.000 metros cuadrados en el conjunto de países analizados. De esta forma, por primera vez desde que se tenga registro, la región atravesó un período de liberación neta de espacios. Las dos ciudades que más superficies desocuparon fueron la ciudad de México y San Pablo -324.100 metros cuadrados y 180.750 metros cuadrados, respectivamente-. La única que presentó absorción positiva fue Río de Janeiro, con un total de 19.200 metros cuadrados ocupados. “Cabe destacar, sin embargo, que el ritmo de liberación de espacios se desaceleró en el segundo trimestre de 2021, ya que fue la etapa con el menor resultado de los últimos cuatro períodos, en contraposición con el inicio de 2021 que fue el período en el que más metros cuadrados fueron devueltos”, cuenta Meira.

Los precios

Con respecto a los valores de alquileres pedidos, Montevideo se destacó como la ciudad mejor cotizada de la región, con un valor promedio para sus inmuebles clase A de US$29,1 por metro cuadrado por mes. Detrás de la capital charrúa, aparece Buenos Aires, con un valor promedio de US$28,6 por metro cuadrado por mes. En la otra punta del ranking de los valores de precios pedidos se encuentran Santa Cruz de la Sierra y Asunción, con valores que rondan los US$13,5 por metro cuadrado al mes . “En cuanto a los precios de renta, Buenos Aires muestra el inicio de una estabilización respecto al período anterior, sin embargo, en comparación con la región, aún muestra valores de renta elevados por lo cual podría preverse que los precios continúen ajustando de manera moderada a la baja. Una vez más, un mercado estructuralmente subofertado como el de Buenos Aires facilita la contención de las rentas, las que muestran descensos más acotados que las registradas en otras ciudades latinoamericanas”, cuenta Fernando Novoa, Socio & Director de oficinas de Newmark Argentina.

En materia de precios pedidos en venta, el promedio para la región para sus activos de la clase A se ubicó en 2021 en US$3300 por metro cuadrado, con Buenos Aires destacándose nuevamente por presentar el promedio más alto -US$5000 por metro cuadrado-. En lo que tiene que ver con las oficinas clase B los valores promedios más elevados se registraron en las ciudades de Buenos Aires y México con cotizaciones que rondaron los US$2500 por metro cuadrado. Santa Cruz de la Sierra mostró los precios más bajos para las categorías A y B -US$1900 por metro cuadrado y US$1000 por metro cuadrado, respectivamente-. “Por último, con una tasa de capitalización promedio de 10,5% para la categoría A, la ciudad de San José posee el promedio más alto. En los inmuebles clase B, la capitalización más elevada se encontró en Monterrey, Río de Janeiro y Buenos Aires, con un promedio del 11,0 %”, cuenta Mosín.

Buenos Aires, bajo la lupa

El informe de JLL sobre la región tiene un apartado en el que hace foco en el mercado de oficinas del área Metropolitana de Buenos Aires. Este capítulo revela que durante el segundo trimestre de 2021, el inventario de inmuebles corporativos mantuvo su stock sin alteraciones, con una oferta que alcanzó los 2.020.000 metros cuadrados.

“Buenos Aires (AMBA) representa la tercera ciudad más grande de Latinoamérica por detrás de la ciudad de México y San Pablo. No obstante, en términos de metros cuadrados rentables se encuentra en la novena posición y está por debajo del promedio de Latinoamérica. El principal motivo de esto es la ausencia de un mercado de capitales desarrollado”, comenta Novoa y aclara que “comparativamente con otras ciudades de la región, Buenos Aires presenta una mejora de los indicadores de mercado desde el segundo semestre de 2021″.

En términos de vacancia, se registró nuevamente un aumento con respecto al trimestre anterior, siendo este el séptimo trimestre consecutivo de incremento, un fenómeno inédito para este mercado. De este modo, alcanzó un récord histórico de vacancia: 16,3%. Si se compara con el valor previo a la pandemia (7,4%), el incremento resulta del 120%. “Se espera que durante el resto de 2021 se sumen 151.000 metros cuadrados, lo que representaría un aumento del 7,5% con respecto al stock actual, que así alcanzaría los 2.171.000 metros cuadrados”, sostiene Meira. “El segundo trimestre del año presentó un comportamiento similar al de los meses previos, registrando una absorción negativa de 28.400 metros cuadrados, en parte porque varias empresas, ubicadas en submercados que incluyeron a zonas como el Macrocentro Sur, el Norte del Gran Buenos Aires y el Sur de la Ciudad de Buenos Aires, han devuelto una gran cantidad de espacios”, agrega.

Para Desalvo, Buenos Aires, no deja de llamar la atención. Si bien es una de las ciudades más caras de la región, a la vez tiene una tasa de desocupación de metros alta. El especialista sostiene que la resistencia de los precios porteños está ligada a la suboferta. “Ésta es una característica histórica de la ciudad. Buenos Aires es un mercado subofertado, con un stock de superficie de oficinas bajísimo, en comparación a sus vecinos”, explica Desalvo. “Con poco más de 1.400.000 m2, la capital argentina es la de menor cantidad de metros totales, menos incluso que Lima. Pero si el foco se pone en las superficies premium, el inventario se achica aún más. Sin dudas, en este mercado la escasez actúa como barrera para defender los precios”, agrega. Según Novoa Uriarte, estas condiciones que dan cuenta de un mercado acotado -en situaciones como las actuales- terminan siendo un factor positivo, ya que ante una leve recuperación de la demanda se puede traducir -rápidamente- en indicadores de mercado a saludables.

El futuro

“El futuro del real estate, no solo en la región, verá un sector evolucionado, más consciente del bienestar de las personas, más preocupado por la tecnología y la salud, y estructurado de acuerdo con modelos híbridos que favorecerán un mejor equilibrio entre la vida laboral y la personal”, afirma Shannon Robertson, managing director greater Latinoamérca de JLL. Según el último informe regional de oficinas de la firma JLL para 2023, se espera la incorporación de 2.822.700 metros cuadrados, es decir, en dos años el stock de la región crecerá un 9,9%. La ciudad de México aportará casi 800.000 metros cuadrados, y Buenos Aires casi 438.000 m2. La contracara de “La Perla del Plata” será la ciudad carioca de Río de Janeiro, ya que allí no se prevé superficie nueva proyectada. “En términos porcentuales, la ciudad de Guadalajara será la que más crecerá, con un crecimiento del 27,5% de su inventario, seguida por Buenos Aires que aumentará un 21,7% de su oferta”, cuenta Meira. Para finalizar, Karina Longo, Gerente de Research, Valuaciones & Data Analytics de Newmark Argentina amplía que “no obstante, en Buenos Aires el crecimiento del inventario de oficinas clase A es lento comparativamente con el resto de la región. La falta de financiación es una de las causas de la reducida oferta y el lento crecimiento de la actividad”.