El Midtown

En el tramo entre La Pampa y la avenida General Paz se construyen nuevos desarrollos de oficinas. Hay más de 160.000 m2 previstos para fines de 2012
Marina Gambier
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5 de septiembre de 2011  

Como consecuencia del crecimiento de las urbanizaciones en la zona norte de Buenos Aires, que comenzó en la década del 90 y aún continúa, hace más de cuatro años comenzó a gestarse un nuevo polo de negocios sobre la Avenida del Libertador entre La Pampa y Avenida General Paz.

Todo indica que el avance de los edificios corporativos y de oficinas convertirá ese rincón de la ciudad en una alternativa válida para quienes ya no quieren ni necesitan ir al Centro por trabajo. "Somos testigos de la generación espontánea de un área de negocios de escala metropolitana, un verdadero Midtown", dice Domingo Speranza, de Binswanger Giménez Zapiola, que comercializa varios emprendimientos en esa zona, que abarca los barrios de Belgrano y Núñez.

Según sus cálculos hay cinco edificios construidos, cuatro más en construcción y otros tres a punto de lanzarse al mercado, lo que en total suma 165.300 m2 de oficinas de renta para fines de 2012, y hay otros 100.000 m2 en proyecto para 2015. "Proyectos residenciales de magnitud como las Torres Centenial, Chateau Libertador, Upgrade Urbano, entre otros, consolidan el skyline sobre la Avenida del Libertador Norte, que luego del ensanche que se hizo en los años 70 había quedado mutilado y heterogéneo", explica con entusiasmo. El corredor, que se desarrolla en forma lineal, cuenta con ventajas clave, como el transporte público de trenes y colectivos con dos grandes nodos de transferencia (Barrancas y General Paz), y la intensa actividad urbana que genera la existencia de oficinas, vivienda, clubes, clínicas, bancos, establecimientos educativos, restaurantes y centros de compras. La falta de terrenos disponibles en la ciudad, la saturación del tránsito del microcentro y las estaciones de servicio que cerraron cuando dejaron de ser buen negocio, liberando predios de grandes dimensiones en la avenida, inspiraron a los primeros desarrolladores.

Entre ellos BW Group, que hace 15 años levantó el primer edificio en Cuba al 1900, apostando a la descentralización cuando el concepto no existía en el mercado. Luego siguieron otros cinco edificios sobre Juramento frente a las Barrancas, en Vuelta de Obligado y también sobre Libertador. El último eslabón es el Bureau Libertador, en La Pampa y Libertador, de 12 pisos y con un diseño que intenta seguir la estética arquitectónica de esa esquina estratégica. Incluye cuatro oficinas por piso de 80 y 100 m2, 80 cocheras, dos locales en planta baja y hall de entrada revestido en mármol. "Creo que los cambios a nivel urbanístico se asocian con una mayor homogeneidad en cuanto al uso del suelo. En un tramo que abarca desde La Pampa hasta Congreso, con eje sobre la Avenida del Libertador, se creó un nuevo polo que ordenó el trazado de la zona, generando servicios complementarios y mayor movimiento comercial –dice Ariel Wasserman, director de BW Group–. Con el avance de la tecnología y los alcances de Internet, que reemplazó los trámites personales por una conectividad virtual, la necesidad imperiosa de tener que estar físicamente en el microcentro porteño fue desapareciendo."

Crecimiento sostenido

El estudio Aisenson también desembarcó en el Midtown con 60.000 m2 distribuidos en cinco edificios de 14 pisos que ofrecen estudios medianos y pequeños, de 50 y 60 m2, valuados en 3000 dólares el m2.

"Son unidades con posibilidad de integrarse y con buena terminación –dice el arquitecto Gervasio De Gopegui–. La demanda es variada, hay inversores que lo destinan para renta, profesionales y pequeños empresarios que piensan mudar sus oficinas, y algunas empresas más grandes que compraron varias unidades para unificar en piso –continúa–. Es interesante, el crecimiento de la zona surge dentro de un barrio y del tejido urbano, y continuando el perfil entre medianeras que tiene Libertador antes del túnel." Por su parte, el grupo Raghsa tiene en agenda un proyecto en el predio que ocupó el laboratorio Boehringer, aunque la compañía aún no definió el destino que tendrá, y la empresa Aslan y Ezcurra comenzó en diciembre la construcción de un hotel corporativo con oficinas en la esquina de La Pampa y Libertador, sobre un lote que ocupó una antigua confitería que permaneció cerrada durante 25 años.

"En un terreno insólito, de 30 m2 de frente y sólo 7 de profundidad, orientado al norte, a sólo una cuadra de la torre que desarrolláramos para Urbanica en José Hernández, recibimos el pedido de diseñar un hotel para huéspedes de corta estada", cuenta el arquitecto Jorge Purriñas, del estudio Aslan & Ezcurra. "Debía completarse con las necesidades básicas para estos proyectos: lobby, comedor, salas de estar, spa, gimnasio, entre otros. Aunque simultáneamente los mismos empresarios nos pidieron que desarrolláramos un edificio de oficinas sobre el lote adyacente de la calle La Pampa, recientemente adquirido.

Pero había que encontrar una solución para este complejo, porque además sobre Libertador se desarrollaban edificios, casi todos de oficinas y exitosos con carpintería de piel de vidrio", agrega Purillos. Para Domingo Speranza, la oferta está cubierta en un 95% y todo indica que el eje de Avenida del Libertador seguirá creciendo a ritmo sostenido. "Estamos frente a un fenómeno que refleja la vitalidad de las ciudades y su fuerte capacidad de cambio e innovación, que la demanda responde de manera positiva y al impulso de desarrolladores e inversores."

El paisaje de la Avenida del Libertador en su tramo norte se consolidará con gran oferta y stock de calidad en oficinas, comercios, equipamiento y vivienda. Ya se habla del nuevo Midtown porteño".

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