En el final, más actividad

El año fue tranquilo, con valores en baja. Hoy, el alquiler de espacios premium promedia los 25 dólares el m2
Leandro Murciego
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28 de diciembre de 2009  

La desaceleración fue la principal característica del mercado de oficinas de 2009; la crisis internacional que comenzó en 2008, poco a poco se convirtió en un freno para el sector y generó gran incertidumbre entre los operadores. "Por primera vez en muchos años se revirtió la tendencia en la reducción de la vacancia y en 2009 se registraron más espacios disponibles. Sin embargo, a pesar de que la renta fue menor, hubo un buen ritmo de ventas de espacios chicos, de menos de 60 m2. Los valores de alquiler tendieron a la baja en la primera mitad del año y hubo muchas dudas, consecuencia del clima electoral, un dólar más débil y la crisis internacional. Desde septiembre hubo una leve disminución de los valores; para 2010 se estima que vuelvan a subir", explica Javier Dborkin, director de la desarrolladora Boston Andes Capital. Para Santiago Moyano, de la firma Hernán Moyano, 2009 fue un año tranquilo. "Hubo pocos proyectos nuevos. Hoy se hacen operaciones una vez que los edificios están terminados. En la zona norte una porción de las oficinas nuevas está alquilada. El gran interés está puesto en lo que viene a partir de la licitación del terreno de Catalinas; quedan pendientes dos que se licitarán en marzo/abril. Con relación a la oferta de oficinas para la venta, las más buscadas fueron las que están en el rango de entre 50 y 200 m2", afirma el broker.

Para Agustín Alcoleas, responsable de la investigación de mercado de la firma Colliers International, el año tuvo dos momentos muy bien diferenciados. "En el primer semestre se acentuó el escaso movimiento, lo que provocó una contracción del mercado en alrededor de 28.000 m2. Durante el tercer trimestre la situación cambió lentamente; hubo algunas operaciones de compraventa realizadas por bancos nacionales e inversores privados, entre otras", explica el analista.

Y agrega: "Ya en los últimos meses de 2009 se concretaron las primeras operaciones importantes en alquiler luego de la crisis y mejoraron las perspectivas para el año que comienza".

Por su parte, la firma Cushman & Wakefield considera que el año se presentó como una suma de oportunidades. "El mercado de oficinas en 2009 estuvo activo. Cerramos un 2008 con bajas expectativas y gran incertidumbre. Pero empezamos un 2009 con mucho trabajo y siguió con ventas y alquileres importantes", sostiene Martín Bustillo, de la firma.

Flexibles y creativos fueron dos aspectos que caracterizaron el mercado de oficinas, según Mariana Stange, directora de la división de oficinas de L. J. Ramos. "Esto significó adaptarse a las necesidades de los propietarios y de ayudarlos a concretar sus operaciones. Ante la incertidumbre que planteó el escenario mundial, muchas firmas han evaluado su funcionamiento, racionalizando sus espacios así como sus costos fijos."

Relocalizaciones

Esta situación generó, según los especialistas, un movimiento del mercado que se reflejó en la relocalización de muchas compañías nacionales en ubicaciones menos costosas, pero sin prescindir de sus estándares de calidad y servicios. "Entre las empresas de mayor escala se observa una tendencia a reordenar los propios layouts para optimizar el uso de los espacios, liberando con frecuencia metros cuadrados que ingresan al mercado como nueva superficie vacante", precisa Stange.  Los brokers coinciden que la demanda fue muy variada, aunque según la zona y las características del proyecto. La demanda -dice Bustillo- tuvo dos momentos: en el comienzo del año predominaron las ventas; durante el último semestre los que dominaron la escena fueron los alquileres. "Las ventas -en su mayoría- se produjeron porque las empresas se desprendieron de activos para cancelar deuda o financiarse. En los primeros seis meses se vieron también muchos inversores que ante las pocas alternativas se volcaron al Real Estate y salieron a comprar oficinas. En cuanto a los alquileres, desapareció la demanda acostumbrada y a eso se le sumaron los nuevos m2 de oficinas que ingresaron al mercado. Esta circunstancia fue aprovechada por ciertas empresas para reubicarse en edificios nuevos, de mejor calidad y a mejores precios que los que ocupaban anteriormente, generando un ahorro en alquileres o bajaron costos en su operación", dice Bustillo.

Los registros de los operadores consultados revelan que actualmente el mercado finaliza el año con un buen ritmo y gran cantidad de búsquedas de m2, y por consiguiente con más operaciones. "La demanda sigue activa y concentrada en el caso de las empresas nacionales, como hace un tiempo, en el rango entre los 400 y 600 m2, mientras que las compañías internacionales del sector tecnológico y servicios pretenden espacios de más de 1500 m2", revela Stange.

Durante el año los valores tanto para alquiler como para venta se mostraron fluctuantes. "Los precios promedio de alquiler muestran un leve incremento del 2,8% respecto del trimestre anterior, atenuando la caída del 15% sufrida durante el primer semestre del año. En edificios categoría A+ el valor promedio es de 29,4 dólares por metro cuadrado (-4,3% respecto del anterior) y en categoría A el valor promedio es de 24,3 dólares por metro cuadrado", dice Alcoleas.

Bustillo y Moyano coinciden que durante el último período de 2009 los precios se amesetaron. "Las oficinas premium en la zona del macrocentro y la provincia de Buenos Aires tienen un valor que ronda entre los 20 y 25 dólares el m2, mientras que las de clase A en esas mismas zonas promedian valores aún inferiores."

Históricamente, en el caso de las oficinas premium los precios tocaron su techo en 1999 cuando en Buenos Aires, el promedio del m2 superó los 37 dólares, valores que casi se igualaron durante 2008 cuando los se cotizaba en los 36,7/m2 de promedio. En el caso de las oficinas clase A el precio medio más elevado se registró en 1998 cuando el m2 rozó los 28 dólares.

La zona de búsqueda depende del perfil de empresa que esté realizando el requerimiento. "Para muchas firmas comerciales, el Centro es prioritario por lo que demandan zonas como plaza Roma, Catalinas, Puerto Madero y plaza San Martín. El eje Libertador tanto en Capital Federal como en zona norte (hasta Olivos) es una opción válida para aquellos que escapan de las congestiones de tránsito. Este eje no sólo posee cómodo acceso, profusión de medios de transporte, sino también abundancia de servicios (comerciales y gastronomía). Otra zona que está totalmente consolidada es el eje Panamericana, donde desarrolladores de emprendimientos de gran escala lo han elegido como lugar de emplazamiento", comenta Stange.

En el caso de las oficinas pequeñas la demanda se diversifica. "Los espacios aptos profesionales como los buscados por las pymes también son requeridos en áreas residenciales de categoría. En estos casos se suele pedir edificios con buena imagen, con control de accesos y seguridad las 24 horas, sala de reuniones, luminosidad y calidad de construcción", explica Dborkin.

Una de las tendencias más recientes es combinar los complejos o las áreas de oficinas con los sectores residenciales creando proyectos de usos mixtos, que van de la mano con el concepto de vivir cerca del trabajo.

Algunos operadores consideran que el año próximo puede ser dinámico. "Los inversores de a poco vuelven a interesarse en el mercado, con liquidez y confianza en los ladrillos como refugio de inversión. Por su parte, la demanda de empresas/clientes también mostrará interés, pero con un ritmo un poco más lento", aclara Dborkin.

Bustillo no tiene una visión tan positiva. "Serán pocos los desarrollos que se empiecen en 2010. En cuanto a la demanda esperemos que siga sostenida. Estimo que continuarán las mudanzas y reestructuraciones, y aunque esperamos poco crecimiento de las empresas para el año próximo, hay más vacancia y eso permite que las empresas puedan estudiar la posibilidad de reubicarse. La demanda se mantendrá selectiva en el momento de tomar una decisión como lo fue durante 2009", concluye.

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