En qué deben invertir los dueños de oficinas para seguir alquilándolas y que sean competitivas

El mercado de las oficinas en el AMBA fue uno de los más golpeados por la pandemia. Estos espacios, primeros se convirtieron en desiertos -durante la cuarentena- y luego con la irrupción del home office se vieron obligados a enfrentar una fuerte transformación. Según los especialistas este tipo inmuebles debe reconvertirse si es que quiere continuar gozando de buena salud. Esta realidad lleva a los propietarios de los edificios a invertir en la transformación de sus complejos. Estos cambios no sólo deben garantizar la salud de sus ocupantes, sino que, además, tiene que permitir la puesta en valor del edificio.

En este último tiempo, el sector parece haber tomado como nuevo paradigma la teoría del antropólogo inglés Charles Darwin. Parafraseando al padre de la Evolución, podría decirse: aquellos inmuebles que no evolucionen no tendrán garantizada su supervivencia. “Los edificios deben aggiornarse. Adaptarse a estos nuevos tiempos y a las demandas de sus residentes. Sólo así, los propietarios podrán sostener tanto la categoría como el valor de comercialización. Lamentablemente, aquellos que no se adecuen a este nuevo presente saldrán del radar de búsqueda de los inquilinos”, comenta Gonzalo Pellejero, gerente de oficinas y locales del Grupo Adrián Mercado.

Martín Potito, economista y director de L.J. Ramos, explica que uno de los problemas que tiene el mercado local es la falta de mantenimiento apropiado por parte de los propietarios. “La falta de inversión se nota en el stock de edificios de oficinas. Es por ello que quienes venían realizando obras de forma regular son los que menos sufren este presente. Una de las funciones de los brokers es brindar un asesoramiento que le permita a los dueños mantener joven al edificio, es decir, vigente al inmueble”, dice Potito.

Los especialistas sostienen que “hoy las empresas demandan bajos costos de instalación” algo que se vio incrementado tanto por la crisis sanitaria como por la económica. “El cambio en la modalidad laboral y el regreso a la presencialidad (que comenzó a experimentarse con fuerza durante la segunda mitad de 2021) trajo la necesidad de relocalizaciones de muchas empresas, pero estas enfrentaban el nuevo desafío contando con un presupuesto para obras muy bajo. Sin dudas, este es un momento ideal para aconsejar a muchos propietarios cómo y dónde invertir en sus inmuebles de oficinas para hacerlas más competitivas. Los complejos puestos en valor serán los que se alquilen primero”, explica Mariana Stange, titular de la firma Mariana Stange Real Estate.

Hoy el foco está puesto en los usuarios de los espacios de trabajo. Las oficinas se volvieron estratégicas tanto para reclutar como para retener al talento. “Es por todo esto que los dueños de los edificios deben entender las nuevas necesidades de los empleados sin dejar de lado las últimas especificaciones técnicas que exige el mercado actual. Es decir, hoy no puede faltar en los inmuebles premium: las características arquitectónicas sustentables, plantas eficientes, circulación vertical, rápida y efectiva; espacios comunes con valor agregado para los usuarios y una correcta administración del edificio, entre otros”, comenta Fernando Novoa Uriarte, socio y director de oficinas de Newmark Argentina. Y agrega: “Mientras que los edificios de clase A deben contar con plantas mínimas de 1000 m2, sistemas de climatización de última generación, doble vidrio hermético para aislación acústica y térmica. Cumplimiento de normas de incendio NFPA con sprinklers, detectores de humo, notifire, doble escalera de evacuación presurizada, piso técnico, altura libre de piso técnico instalado a losa mínimo de tres metros de altura, certificaciones LEED, luces LED, etc. “.

Los que saben dicen que la demanda se ha puesto, cada vez, más exigente. Al ampliarse la oferta de inmuebles y al caer los precios, aquellos que buscan lograron hacer más fuerte su voz a la hora de negociar. “Hoy los inquilinos piden oficinas en buen estado de conservación: cielorrasos con artefactos de iluminación, paredes en buenas condiciones (estructural y estéticamente). De igual manera deben estar tanto el sector de baños como el del office. Un dato no menor: las oficinas que no cuentan con equipos de aire acondicionado pierden muchos puntos ante la crítica mirada del locatario”, sostiene Stange.

Según Gonzalo Meira, director of markets transactions de Jones Lang LaSalle, el complicado presente da cuenta de una gran competencia. “Actualmente, existen muchos propietarios con espacios vacíos esperando captar la atención de la escasa y exigente demanda. Esta obliga a que los edificios tengan determinados amenities, como un comedor y/o cafetería, cajero automático, gimnasio y salas de reuniones refuncionalizadas y acordes a esta nueva realidad”, cuenta el broker.

Embellecer y acondicionar

En este escenario, cuando una oficina se encuentra en una ubicación que no está entre las más deseadas los propietarios deben duplicar esfuerzos para convertirlas en atractivas. En esos casos una buena -y no muy cara- alternativa es acondicionar terrazas o balcones para ofrecer espacios verdes o abiertos (esta inversión se está realizando mucho en oficinas del centro). Embellecer los halls de acceso o brindar importante espacio para estacionamiento son otros de los recursos muy apreciados por la demanda. “En muchos casos los propietarios nos consultan si les conviene aceptar que los locatarios que devuelven sus oficinas dejen su mobiliario en forma de compensación por su partida. La respuesta a esta pregunta siempre es: sí. Para muchos inquilinos resulta vital alquilar un inmueble que tiene, en su mayoría, el layout resuelto y en buenas condiciones”, cuenta Stange. Y amplía Mercedes Pagliettini, broker senior de Cushman & Wakefield: “Hoy la principal barrera a la hora de alquilar una oficina es la inversión inicial -la cual se suele destinar a la readecuación del espacio; por este motivo, los propietarios que tengan sus espacios listos para entrar serán los mejor posicionados”.

Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers -que actualmente está construyendo un complejo de oficinas premium en el corredor norte de CABA- es más tajante en su opinión: “Con la pandemia la brecha entre los viejos edificios de oficina y los nuevos proyectos se ampliará aún más. Si bien en los inmuebles de 30 o 40 años se pueden realizar inversiones para readecuarse a los nuevos requerimientos, la realidad es que muchas de las reformas son imposibles de llevar a cabo o bien la inversión que debe realizarse no se justifica”.

Uno de los nuevos pilares

Sin dudas, una de las patas donde se apoyan las nuevas oficinas es la tecnología. Los desarrolladores en la actualidad están ideando alternativas para reducir tanto contacto con los objetos en los lugares de trabajo como en las zonas comunes. “El mundo cambió. Desde todos los sectores se está trabajando con un claro objetivo: progresar. Por ejemplo, en lo que tiene que ver con los locales comerciales, se viene una revolución tanto en la forma de comprar como de entregar la mercadería. Sin ir más lejos, Amazon está trabajando sobre una nueva APP que le permita a las personas escanear su cuerpo y mandar los parámetros a la firma de indumentaria elegida. Esto sin duda, evitaría que la gente se junte en los locales con el objetivo de probarse las prendas. En el caso de los edificios, tanto los desarrolladores como los arquitectos están ideando alternativas para reducir los contactos con los objetos. Por ejemplo, se están estudiando la colocación de sensores de movimientos o de voz para que las personas no deban manipular la botonera en los ascensores”, comenta Pellejero. Y agrega: “Seguramente, los cambios nunca fueron tan rápidos ni volverán a ser tan lentos”.

Invertir para ganar

La inversión, hoy, en el caso de los edificios construidos ya no se trata de una elección sino de una necesidad. “Poner dinero en el inmueble para actualizarlo tiene dos beneficios relacionados son su comercialización: cuanto más se invierta, menos se tardará en encontrar el destinatario para ese inmueble y, además, se trendrá una mayor rentabilidad”, explican Stange y Meira.

Novoa Uriarte aporta que no todos los edificios construidos pueden ser modificados, ya que tienen un límite concreto: las cuestiones estructurales. “Es decir algunas tecnologías se pueden cambiar, incorporar nuevas, pero hay limitaciones que son difíciles de ejecutar, porque contemplan cambios estructurales de los edificios y se convierten en inviables”. En tanto, Potito explica que: “En general, a la hora de hacer una adecuación será un poco más costosa y prolongada en el caso de las oficinas clase B o C, que las que se encaren en los proyectos clase A o premium. Un dogma que enseña el mercado es que: cuanto más tiempo se demoran las inversiones, más costosas éstas serán”.

Cabe, también, aclarar que invertir en el inmueble no hará que se eleve el valor de alquiler, sino que se comercialice más rápidamente.

A qué hay que apuntar

Plantas con layout lógico. En algunos casos se requiere sacar tabiques y liberar plantas laberínticas ofreciendo una planta más libre con algunas salas y despachos.

Iluminación y energía. En algunos casos implica sólo hacer mantenimiento o completar algunos sistemas tanto eléctricos como de iluminación, mientras que otros obligan a realizar un recambio casi total de la instalación. Cada vez se hace más importante que las oficinas cuenten con un buen respaldo de suministros de energía. Además, resulta vital la instalación de grandes servidores, los cuales deben contar con un sistema de enfriamiento apropiado”, cuenta Potito.

Baños. Resulta clave reparar artefactos rotos, reemplazar muebles en algunos y mejorar la iluminación. Éstos sectores suelen ser ignorados a la hora de proyectar las reformas. Aquellos que pueden hacerlo, resulta relevante darles una estética moderna. “Ésto es algo que no implica un alto costo y que suele ser muy valorado por los inquilinos”, sostiene Meira.

Sectores de socialización. Resulta muy importante brindar un espacio para almorzar o tomar un café, estético y ventilado. “Un recurso muy efectivo es abrir las cocinas e integrar un espacio de la oficina a modo de sector de coffee break”, dice Stange.

Espacios abiertos o verdes. Si algo enseñó la pandemia fue a valorar los espacios abiertos. “Es por esto que en la actualidad es imprescindible embellecerlos e incorporarlos no sólo como parte de la oficina sino de los lugares donde pueden realizar sus actividades laborales sus ocupantes”, cuenta Novoa Uriarte.

Sin duda, los costos dependen mucho de las obras a realizar. Ésta es una decisión que deberá tomar el propietario de acuerdo al presupuesto reservado para esta situación. Si bien existen diferentes niveles de intervención y de calidad de las reformas lo más aconsejable es desembolsar el dinero suficiente para lograr que estos inmuebles no sólo sigan manteniendo su categoría y cotización sino que, además, logren mantener sus características de seducción. “En general el tiempo demandando para hacer las reformas necesarias es entre uno y tres meses. Durante ese lapso se trabaja en el ofrecimiento de la propiedad. De ser necesario nos apoyamos en renders y planos para mostrar cómo será el resultado final de las obras”, concluye Stange.

Según Pagliettini, en el caso de no contar con los fondos necesarios para realizar reformas de fondo es imprescindible hacer mínimamente la famosa lavada de cara. “Como mínimo, es importante hacer un mantenimiento básico del espacio, darle una mano de pintura y, en algunos casos, colocar alfombras. Estas pequeñas intervenciones permiten posicionar la oficina de una forma diferente. Los inmuebles que tuvieron este tipo de atención suelen generar una mucho mejor impresión a los visitantes y, como dice el dicho, la primera imagen es siempre la que vale”, concluye la broker.

El complejo Pilar Office es un caso -de los tantos- que eligió aggiornarse. Si bien es un edificio joven, sus propietarios optaron por refuncionalizarlo según las nuevas necesidades. “Realizamos reformas en el hall de acceso, en la fachada y ampliamos el estacionamiento. Esas inversiones apuntan a satisfacer a nuestros inquilinos y también a sus clientes. Hoy las oficinas más que nunca son lugares donde los colaboradores deben sentirse seguros y a gusto. Hacia eso deben apuntar todas las reformas”, comentó Verónica Santillán, responsable de administración de Pilar Office.