En un año: los precios de venta y de alquiler de locales bajan y presentan oportunidades

El mercado de locales comerciales en Buenos Aires sigue exhibiendo los golpes de un año y medio en los que se combinaron restricciones a la movilización, recesión económica y profundos cambios en los hábitos de consumo. De esa manera, la demanda de locales comerciales, en un mundo del retail signado por el e-commerce, y también con la vigencia de las restricciones a la actividad y al movimiento de personas, se observa el cierre de comercios y empresas, con sus implicancias lógicas en la vacancia de locales. Y eso se refleja en los precios.

En el caso de la venta de locales comerciales, el amplio stock que existe en oferta puede vincularse con la baja cantidad de transacciones en el marco de las limitaciones que impone el mercado inmobiliario: caída generalizada de precios, devaluación de la moneda y limitaciones para la compra de moneda extranjera.

Según un informe de la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad, realizado en base a datos del sitio Argenprop, la distribución de la oferta de locales en la Ciudad de Buenos Aires se concentra fundamentalmente en las áreas en las que hay centros comerciales a cielo abierto (grandes avenidas con muchos comercios). El precio promedio por metro cuadrado de locales se situó en $776, para alquiler, y US$2431, para venta. Existe, obviamente, una marcada disparidad en los precios dependiendo de la zona y el tamaño del inmueble. Los valores más altos se registran en el Norte de la ciudad y para las unidades de menor superficie. Los mínimos, por el contrario, corresponden a establecimientos de grandes dimensiones y en la zona Sur.

Al observar la ubicación geográfica de la oferta, sobresale que, para unidades en alquiler, el 17,9% de los locales en oferta está en San Nicolás, el 10,2% en Balvanera, el 7,1% en Palermo y el 6%, en Villa Crespo. El aumento de la concentración de la oferta en la zona de Microcentro es notorio, ya que en el mismo informe de hace un año, solo el 8,8% de los locales en alquiler estaban en la zona de San Nicolás. En cuanto a las publicaciones de venta, aparecen los mismos barrios: Palermo (8,9%), Balvanera (8,8%), San Nicolás (8,6%) y Villa Crespo (6,8%).

El mercado de alquiler refleja la estructura de valorización histórica de la Ciudad: los locales del Norte alcanzaron el valor del metro cuadrado más elevado –para una unidad de 60 m², unos $54.269 en promedio–. Le siguieron las unidades del Centro, con precios marcadamente inferiores ($38.630 en promedio) y parecidos a los que se observan en las zonas Oeste y Este de CABA. El mínimo se alcanzó en el Sur, donde el costo medio de un local de 60 m² se situó en $30.181.

Se verifica, además, una marcada reducción del valor promedio por metro cuadrado a medida que aumenta el tamaño de los locales. Así, si el precio de referencia para la Ciudad es de $776 por m², el segmento de locales de hasta 30 m² promedió $1021 y las unidades de más de 200 m², unos $581.

Para el mercado de venta el precio más alto también se registró en la zona Norte, con unos US$163.970 para una unidad tipo de 60 m², en tanto que el más bajo se verificó en la zona Sur, con US$85.109. En ambos casos, los valores representan caídas marcadas en los precios. En el primer trimestre del año pasado, esos valores eran de US$178.829 y US$94.512, respectivamente. La caída es de 8,3%, en el primer caso, y de casi 10%, en el segundo. Nuevamente incide el tamaño del local en el precio del metro cuadrado, ya que la valorización es significativamente inferior para los establecimientos de mayores dimensiones: para unidades de más de 200 m² se alcanza un precio por metro cuadrado de US$1379, mientras que para establecimientos de hasta 30 m² se registra una suma más de dos veces superior a ese valor (US$ 3186). Para tener referencia, el precio promedio por metro cuadrado para la Ciudad en su conjunto se sitúa en US$2431.

Los vaivenes de un mercado de locales golpeado, pero como en toda época de crisis, lleno de oportunidades.