La zona generó buenos negocios

Por la creciente importancia inmobiliaria del Distrito Tecnológico, la empresa Adrián Mercado SA realizó un informe sobre las características cuantitativas del mercado de oficinas de ese sector de la ciudad de Buenos Aires, el cual mostró el potencial de negocios que tiene en el mediano y largo plazo.

Este sector está dentro de los barrios Parque de los Patricios, Nueva Pompeya y Boedo, delimitado por las avenidas Sáenz, Boedo, Chiclana, Sánchez de Loria y Brasil, y las calles Alberti, Manuel García y la avenida Amancio Alcorta. Esta amplia zona tiene la finalidad de promocionar y desarrollar el sector económico dedicado a la tecnología, innovación y conocimiento, por lo tanto, alberga a empresas y organizaciones de tecnologías de la información, comunicación (TICs), software y profesionales de valor agregado, beneficiándolo con incentivos como menor carga impositiva y la concentración de recursos humanos. Desde su origen, en 2009, se radicaron en esta zona más de 200 empresas relacionadas que, sumadas, generaron más de 11.000 puestos de trabajo.

Según el relevamiento realizado se detectaron 52 edificios de oficinas, sumando los existentes y los que están en obra inicial o en curso. "En general, estos inmuebles se caracterizan por ser de categoría A con curtain wall, plantas libres, amplios hall de ingreso, seguridad, cocheras y amenities, entre otros detalles. Igualmente, es significativa la presencia de propiedades que fueron refaccionadas para tal fin, como galpones o casas adaptadas para uso comercial", afirmó Juan Pablo Baca broker y analista de mercado de Adrián Mercado SA.

Si se tiene en cuenta la totalidad de la muestra con edificios existentes, en obra y otros proyectos, el espacio destinado a oficinas alcanza los 184.696 m² de los cuales, sólo el 36% está edificado. Lo cual muestra el importante desarrollo que tendrá el Distrito en los próximos años. "Este escenario se confirma al evaluar la superficie en oferta, ya que el 9% se ofrece con posesión diferida y el 88% se considera probable oferta futura. Es decir, todavía no se ofrece públicamente en los medios de comunicación", amplió Baca.

La vacancia, según la superficie total existente edificada es del 5,5%. "Ahora bien, basándose en las áreas en construcción y en los proyectos todavía no iniciados, ascienden a 19,5 y 0,5% respectivamente", dijo el analista. Y agregó: "Notamos que la superficie promedio disponible, ronda los 240 m² los cuales, generalmente, brindan la posibilidad de dividirlo, satisfaciendo la necesidad de superficies menores".

El valor de alquiler de referencia, promedia los 18,5 dólares el m2. Por su parte, el precio promedio de venta de las oficinas con posesión inmediatas y diferidas, ronda los 1700 dólares el m². Estas cifras son levemente menores a barrios más categorizados de la ciudad de Buenos Aires, centro y zona norte.

La rentabilidad es importante. "Ya que si tenemos en cuenta la distorsión actual en ventas inmobiliarias, operando con un tipo de cambio diferente al de los alquileres, la rentabilidad ronda el 8%", opinó Baca.

Como es de prever, la mayoría de los edificios relevados se encuentran en las cercanías a las avenidas principales del Distrito como Caseros, Sánchez de Loria, Brasil y Jujuy. Igualmente hay calles secundarias, que se jerarquizaron en este sentido con la presencia de importantes edificios como Rondeau, Patagones, Uspallata y Lavardén. Así es que, se refleja el importante grado de interés inmobiliario que este sector despierta.