Menos ritmo, pese a las obras

En 2002, San Isidro experimentó un impulso en el desarrollo de inmuebles comerciales, que llegó a su techo entre 2004 y 2008 con una demanda principalmente basada en oficinas para profesionales, pymes y empresas llegadas a este municipio para alejarse de los conflictos y trajines que presentaba la ciudad.

"En esos años, los inversores encontraron un refugio seguro para sus ahorros con muy buena rentabilidad; en tanto, este 2012 comenzó muy complicado con nuevas reformas económicas y las exigencias de la AFIP. Así, los potenciales compradores están como a la espera de reglas claras para poder invertir", dijo Juan Carlos Attwell, director de Attwell Propiedades.

El mercado sanisidrense se basa en el código de edificación que limita la plaza y brinda armonía edilicia. Además sigue la tendencia que incorpora nuevas tecnologías (como automatización y domótica), absorbe la descentralización, cubre las necesidades de los nuevos hábitos de las generaciones actuales (menor tiempo de traslado, calidad de vida y lugares de esparcimiento), y aplica la arquitectura sustentable (green building).

Las zonas con mayor crecimiento están sobre la Avenida del Libertador, en el Bajo, y la Panamericana, en el Alto. En las Lomas de San Isidro, Altos de Martínez (donde hay gran instalación de empresas), en arterias como Uruguay, Dardo Rocha, Thames, Yrigoyen, Paraná, colectoras de la Panamericana, Thomkinson y Sucre; en Vicente López, en Munro y entre Libertador y el río; en Tigre, en José Ingenieros y colectora, y Uruguay hasta Rolón y el corredor de Uruguay, actualmente de cuatro manos, iluminada y segura entre San Fernando y San Isidro.

En general, la oferta se basa en edificios premium, con muy buenas prestaciones, construcciones sustentables (desde su desarrollo) y ahorro de energía que reduce los gastos de servicios hasta un 35%. Elegidos por empresas pequeñas hasta multinacionales corporativas de rubros diversos como logística, servicios, seguros, laboratorios, TIC, financieras, tabacaleras, de entretenimientos, petroleras, mineras, exportadoras, relacionadas con el campo o la indumentaria, entre otros que encuentran en San Isidro una amplia oferta desde centros comerciales, médicos, culturales y gastronómicos, clubes hasta vida al aire libre o deportes náuticos.

En seguridad, la zona tiene patrullaje policial y vigilancia privada, y tecnología aplicada en cada edificio (costo que impacta directamente en las expensas). En tanto, los estacionamientos son exigidos por norma municipal antes de aprobar un proyecto y en San Isidro se calcula un módulo de estacionamiento por cada 20 m2 útiles. Se espera la pronta construcción de estacionamientos municipales subterráneos en las zonas comerciales de Juan S. Fernández, Blanco Encalada, Laprida y la avenida Márquez.

Problemas

Aunque los edificios desarrollados en San Isidro siguen las normativas municipales vigentes, junto con "su Código de Edificación no dejan innovar en los proyectos. Los datos urbanísticos no cambiaron y eso en vez de mejorar la calidad constructiva, sus diseños, entre otros aspectos, limita y no permite mayores cambios. Sin embargo se empezaron a desarrollar inmuebles corporativos con certificación LEED, lo último en edificios sustentables. Las restricciones municipales, los altos costos de la tierra, la incertidumbre por la inflación han generado una caída de la construcción. Y, la demanda, aunque contraída respecto de años anteriores, está activa y a un ritmo regular", dijo Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades.

Pese a todo hay evolución en la zona lo que se refleja en las grandes obras, como la de Thames y Panamericana, de Constructora Sudamericana, y la de Uruguay y Panamericana, de Constructora Caputo, junto con la expansión hacia el Norte en La Horqueta, Santa Rita y Lomas de San Isidro.

Sin embargo, en San Isidro el sector inmobiliario afronta problemas como la dificultad de saber los costos de reposición o tener alternativas en el transporte público. "De todas formas, el problema mayor es que la ecuación del modelo de negocios achicó sus márgenes. El aumento de precio de los terrenos disponibles afecta el costo de incidencia de la tierra; la suba de costos de la construcción por la inflación en dólares y la rentabilidad obtenida por los alquileres que arrancó en 2002 en un piso del 5% anual y llegó a un pico del 12,5% en 2008, hoy está en el 8%", dijo César Silveyra, de César Silveyra & Asociados.

En la misma línea, para Agustín Mieres, director de Agustín Mieres Negocios Inmobiliarios, "los desarrolladores están atentos a las trabas a las importaciones, a la inflación y a la reacción de los gremios. Enfrenta cada día el incremento incesante de los costos que se trasladan directamente al consumidor. No hay créditos para cubrir la demanda y más difícil aún, encontrarlos para los desarrolladores. Todo nuevo emprendimiento se financia con capital propio más las preventas".

"Hasta febrero hubo gran interés de inversores para adquirir unidades en construcción mediante fideicomisos. En su mayoría, los proyectos nuevos son adquiridos por inversores, aunque en el corto plazo todo parece indicar que será difícil atraer al comprador / consumidor final, agravado por la falta de aporte crediticio", concluyó el vicepresidente de D’Aria, Jorge Krohn.

PARA TENER EN CUENTA

Algunos proyectos para oficinas: Thames, a metros de la Autopista del Sol: edificio de más de 2000 m2, cocheras en subsuelo y PB, un local en PB y oficinas en PB, 1° y 2 piso. Edificio Uruguay 2522: 4000 m2. Terrenos en Sucre y Uruguay de 45.000 m2 para proyecto múltiple comercial y de viviendas, y en Uruguay al 2600 de 4000 m2 para proyecto comercial.

En obra: hay cerca de 10 edificios corporativos de magnitud y otro tanto de edificios más chicos en superficie.

Próximos a estrenar: edificio sustentable Bureau Park San Isidro, 15.000 m2, amenities, 500 cocheras sobre Fondo de la Legua. Edificio frente a Panamericana a metros del puente de Thames para venta y alquiler, en block o por separado. Inmueble con tres locales en Belgrano y Chacabuco, un total de 250 m2 para alquilar.

Recientemente estrenados: hay cerca de 8 edificios como Las Lomas Way, en Sucre y José Ingenieros; el edificio Avellana, de 2200 m2, en José Ingenieros y Sucre.