Un clásico que se mantiene vigente

El centro porteño mantiene su atractivo y es un área solicitada por las empresas que necesitan estar dentro de ese sector para instalar sus oficinas.

"En 2011 y 2012, la oferta y la demanda se mantuvo estable y bastante equilibrada en alquileres y compraventas. Desde mediados de 2013 comenzó a disminuir la demanda de alquiler; esto produjo un aumento en la vacancia a largo plazo. Con relación a las ventas, este último año aumentó la demanda de las empresas para comprar en lugar de alquilar", explicó José Viñas, broker senior de servicios inmobiliarios corporativos de Cushman & Wakefield. La directora de la división oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, Mariana Stange, opinó: "Los últimos cinco años hubo una leve caída en el valor de venta (en dólar billete) y del alquiler (en dólar BNA). Esto explica la caída en la rentabilidad desde el cepo cambiario y el crecimiento de la brecha entre ambos tipos de dólar".

En esta línea, "la introducción de nuevas medidas macroeconómicas tuvo un impacto profundo en el mercado inmobiliario. En consecuencia disminuyó el número de proyectos y los que estaban en marcha se retrasaron. Sin embargo, la demanda de nuevas oficinas se mantuvo sostenida", dijo el responsable de la división oficinas de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, Eduardo Prassolo.

El centro porteño hoy ofrece oficinas categorías AAA, A, B y C, que tienen en cuenta características arquitectónicas, servicios y sustentabilidad.

Del total de espacios ofrecidos en alquiler, el 16% corresponde al macrocentro sur y el 11% al microcentro. En este segundo trimestre se incorporaron al stock de oficinas algunos inmuebles en el submercado macrocentro sur y Puerto Madero este. "Suman una superficie de casi 48.000 m2; así, el inventario de edificios A+ y A se ubicó en 1.615.754 m2, con un incremento trimestral del 3,1%, un valor por encima de la producción trimestral histórica cuyo promedio se ubica en 1,8%", comentó Prassolo y dijo que para lo que resta del año se incorporarán 35.000 m2 nuevos, donde los submercados macrocentro sur y Puerto Madero aportarán el 30 y el 6%, respectivamente. "El macrocentro sur culminará 2014 con una importante renovación de su stock. En tanto habrá incorporado tres nuevos inmuebles de categoría", amplió. Algunos agentes indicaron que de los casi 200.000 m2 construidos en el centro, en el primer trimestre la vacancia fue de 10% y hoy sería del 7%; en tanto otros indicaron que hay un 85% de ocupación.

El cliente busca espacios en el corredor de 9 de julio hacia el Bajo, y las calles más solicitadas son las avenidas Leandro N. Alem, Córdoba, Pellegrini o Cerrito, y que las oficinas estén próximas a las autopistas para tener una salida rápida por sus accesos. Por ese motivo, muchos eligen sobre Libertador y Pellegrini, Alem hacia el 1100 o Libertador al 100. En cuanto a la construcción, Ignacio Cabrera, broker de Javier Lobo SRL, expresó: "La tendencia se orienta cada vez más hacia los Green Building con certificación LEED, edificios con mayor eficiencia energética y de agua, protegiendo los recursos naturales y generando un espacio saludable para trabajar".

Basado en la sustentabilidad, hoy es una condición de competitividad en el mercado, a la que debe sumarse seguridad, plantas abiertas con perímetro aventanado, sistemas para cableado, cielos rasos y artefactos de iluminación, aspersores y cocheras. Las empresas buscan edificio, que como mínimo, haya una cochera cada 75 o 100 m2, aire acondicionado, oficinas abiertas para mejorar la comunicación, espacios multifuncionales, coffee break y grupos electrógenos.

"Aunque las opciones de edificios Green Building no son muchas, por ser un concepto nuevo, en el microcentro hay alrededor de 5 inmuebles en el corredor de Lima en avenida Belgrano, San Juan o sobre 9 de Julio. Y todo lo que se edifica sigue este nuevo concepto", afirmó Cabrera.

Búsquedas y resultados

La mayor demanda, en el centro, se registran en las oficinas

con superficies de entre 250 y 500 m2, y de 2000 m2 en adelante y muy bien equipadas. En 2014, los contratos se firmaron en mayor proporción en pesos, respecto de temporadas anteriores. "La coyuntura económica y la imposibilidad de indexar

contratos hacen que los valores en pesos se revisen y acuerden entre las partes anual o semestralmente.

El año estuvo activo; nuestra división realizó igual cantidad de operaciones que en 2013 superando en un 11% la superficie vendida, y en 2015 se profundizarán estos parámetros", destacó Stange.