Inmuebles: los desarrolladores piden reglas que perduren en el tiempo

Pese a los números desoladores que indican una caída en las ventas de más del 50 por ciento en comparación al mismo mes del año pasado, los desarrolladores prefieren mirar el vaso medio lleno y apuestan al largo plazo. Esa fue una de las principales conclusiones de la cuarta edición del Summit de Real Estate organizado por la nación. "Es un sector en el que cuando uno arranca un proyecto hasta que lo termina atraviesa por todos los momentos económicos", explicó Marcos Juejati, fundador de NorthBaires, la desarrolladora con más de 100.000 metros cuadrados en ejecución en proyectos residenciales y otros 50.000 en oficinas. Su estrategia para llevar los avatares de la macroeconomia es tener emprendimientos en diferentes etapas. Uno de ellos es la obra de 56.000 metros cuadrados ubicada en Callao y Santa Fe en donde lleva vendidas el 80 por ciento de las unidades.

"Construimos proyectos en las ubicaciones que nuestra demanda premium desea y las negociaciones para la búsqueda de un terreno puede llevar hasta cinco años", reconoció. El especialista dice que jamás compra una tierra que tiene un cartel de venta. " Construimos los terrenos", agregó. Sebastián Sommer, fundador de Tayron Capital, una plataforma institucional de inversiones inmobiliarias en la región, en cambio, apunta a la clase media, y en este momento tiene algunos desafíos más con el congelamiento de los créditos UVA. Sin embargo, se mantiene optimista. Afirmó que desde 2015 mejoraron las reglas de juego: se creó la UVA, se reglamentó la ley de financiamiento productivo y se generaron exenciones impositivas. "Quedó demostrado que hay un déficit enorme en los proyectos para la clase media, porque cuando se le dio poder de compra, reaccionó. El problema es que hoy ya no tiene ese poder", resaltó. Agregó que la reglamentación de la Ley de Financiamiento Productivo le dio el puntapié para redoblar la apuesta en el segmento medio. Prepara un fondo para invertir en viviendas e hipotecas que construirá emprendimientos en el límite de Belgrano con Chacarita . "Las obras en la ciudad la están reconfigurando y surgen nuevas zonas", agregó.

Por otra parte, consideró que cuando uno construye para el sector medio –unidades que se venden a poco más de 3000 UVA desde pozo–, la clave pasa por saber por donde empezar. "No es lo mismo desarrollar un emprendimiento en Caballito que en Barracas o en el final del Conurbano", detalla.

Durante la charla de la que participaron los desarrolladores también se reconoció una baja del costo de la construcción en dólares. "Hay que aprovechar la oportunidad, en un año bajaron hasta un 30 por ciento y se mantiene en esos valores porque los salarios de los obreros siguen atrasados", cuantificó DamiánTabakman, el hombre que desde hace un año lidera la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Él arrancó su gestión cuando el mercado comenzó a enfriarse. Tabakman reconoció que "no hay compradores, pero hay inversores y ellos son los que están dispuestos a capitalizar esta reducción en el costo de la construcción, que genera un contexto bueno para quien esté dispuesto a guardar para cuando el mercado rebote. Es un buen momento para transformar los ahorros en ladrillos". Lo secundó Juejati: "Siempre se dijo que el ladrillo es un refugio de valor, pero en verdad es un multiplicador. El que toma la decisión de avanzar en el mercado aun en épocas similares a la actual, con el tiempo encuentra que esa decisión es redituable", apuntó.

Por su parte, Juan Francisco Politi, vicepresidente de la compañía del mercado de capitales, Allaria Ledesma, dijo que hoy el mercado tiene una lógica por la cual no se le puede pedir a los bancos que subvencionen lo que genera nuevos espacios para la inversión pública–privada. Y festejó la reglamentación de la ley de financiamiento productivo. "Es un impulso a las compañías de seguro para que inviertan es un marco de largo plazo", detalló. Así como alguna vez hubo un estímulo a las pymes y las SGR, hoy hay un incentivo al sector inmobiliario de largo plazo. Lo que se fijarán los inversores es que la cabeza del desarrollo tenga un buen track record y una buena tasa de retorno de inversión", opinó.

Respecto a los precios, los referentes coincidieron en que los compradores que tienen dólares están dispuestos a hacer valer sus billetes y no adquieren un inmueble sin negociar. Salvo en los casos de emprendimientos muy premium ubicados en áreas de la ciudad únicas e imposibles de replicar. "Nosotros ni siquiera buscamos barrios sino microzonas, cuadras o manzanas específicas y no medimos el negocio por la incidencia de la tierra", explica su estrategia, Juejati.

Otro de los puntos en el que coincidieron los entrevistados durante la jornada es el fuerte desencuentro que se generó entre la oferta y la demanda. Martín Boquete, director de Toribio Achaval Propiedades fue muy gráfico: "la oferta está en el gimnasio y los compradores, en el psicólogo . Estas partes se encontrarán cuando los vendedores estén más fortalecidos y la demanda más tranquila". El broker reconoció que se vendió bien hasta la mitad del año pasado. En momentos de crisis como los actuales, es cuando reflexionamos más. "Vemos que el mercado que habla generalmente es el que lleva la voz de la oferta. Este es el que estudia la situación, el más racional pero también está el que compra que lo mide de otra forma, siente: es decir se casa, se divorcia o tiene herencias. Y a ellos es a quienes hay que empezar a mirar. Hay que pensar que el ciclo de vida de un inmueble supera los 100 años, con lo cual es un error comprar un inmueble con las noticias que salieron en el diario en la última semana", afirmó.

En tanto, la directora de Ocampo Propiedades, Gabriela Goldszer, dijo que para entender el mercado en la actualidad hay que dividirlo en tres dimensiones. Por un lado, está el masivo, que venía apalancado por los créditos y es el segmento más golpeado con menos compradores lo que da lugar a la baja de precios, contraofertas y la búsqueda de oportunidades.

Después está el mercado selectivo, que tiene mayor poder adquisitivo –es el que adquiere inmuebles por encima de los US$3500 el metro cuadrado– y se resiste a bajar precio y ajusta por cantidad. Y, por último, el mercado de los que compran tierras mirando a largo plazo y están atravesando la coyuntura.

Mariela Schenone, la mujer especialista en temas impositivos del sector, además de directora de CDS Desarrollos Inmobiliarios y Metro X Real Estate, sostuvo que es más fácil trabajar hoy en la oferta–los desarrolladores– que en la demanda –los compradores–. "Hay una crisis de la demanda por la cual la gente quiere, pero no puede comprar, y los desarrolladores, que podrían invertir, eligen no volcarse a los segmentos medios. Pero con los programas actuales, que permiten que quienes construyan viviendas sociales queden eximidos de IVA y los fondos que inviertan a más de 10 años no paguen Ganancias, hay un empuje hacia eso. Es un buen momento. El Gobierno le dio protagonismo al sector. Aprovechemos los beneficios", reclamó. Schenone afirmó que la carga impositiva representa el 53 por ciento de la inversión del proyecto pero que con las medidas planteadas por el Gobierno podría bajar a la mitad. "Algo que en la teoría impactaría en una baja de los precios de las propiedades", aseveró.

La buena noticia vino por parte de Alejo Espora, economista jefe del Banco Ciudad que anunció que la entidad trabaja en la oferta de inmuebles con una línea para desarrolladores. "Lo que hicimos fue potenciar la línea que estaba bajando un punto la tasa de interés, damos un mejor anticipo y un beneficio adicional si se construye en zona Sur. Y ampliamos el plazo de ejecución. Tenemos 11 proyectos de los cuales 10 son residenciales por 500 unidades y uno de oficinas en Parque Patricios", contó. Y, al mismo tiempo, confesó que planea mantener el nivel de otorgamiento de créditos hipotecarios a través de los proyectos de la Villa Olímpica y el barrio Estación Buenos Aires. "Con una demanda privada más débil vamos a estar ubicando la misma cantidad de hipotecas a través de las 1000 unidades de la Villa Olímpica construidas por el Gobierno de la Ciudad y las 5000 de Estación Buenos Aires y la idea es seguir con barrios nuevos", afirmó Espora. Y agregó: "que para hacer atractiva la propuesta mantuvieron la tasa desde fines de 2018 y financian el 80 por ciento de la vivienda".

Sobre los mitos y realidades de los créditos UVA, Mariano Otálora explicó que a pesar de la fuerte devaluación de 2018 y la aceleración inflacionaria, los créditos UVA respondieron muy bien y que la mayoría de los tomadores no comprenden el verdadero funcionamiento del crédito UVA. Piensan que el crédito es impagable y que el capital nunca baja y es todo lo contrario. En términos nominales la gente debe más, pero en términos reales se debe menos de lo solicitado. Y para aquellos que lo tomaron, hoy deben menos en términos reales en pesos y producto de la devaluación y el incremento de los propiedades, también se debe menos capital medido en dólares. Otálora terminó explicando que la variable crítica a seguir no es la inflación, ni el dólar ni el precio de los inmuebles, sino el salario, El UVA pasó de una relación cuota ingreso inicial del 25% del salario a un tope de 30%, porque el salario no viene acompañando a la inflación, en la medida que se recomponga el salario, la relación cuota ingreso volverá a acomodarse nuevamente.

De cara al futuro próximo, los desarrolladores piden a quienes gobiernen reglas claras y que perduren en el tiempo. También menos impuestos: "hay impuestos de transacción que te encarecen mucho el negocio desde la compra de la tierra", finaliza Sommer.