Qué pasará con los precios de las propiedades en 2019

Carla Quiroga
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29 de diciembre de 2018  

En los últimos dos años, el mercado inmobiliario fue cíclico. "Se vivieron ciclos cortos de crecimiento, estabilidad y crisis. La imagen más representativa es la de un electrocardiograma", grafica Dina Crusizio, directora de la división residencial Recoleta de L.J Ramos. Damián Tabakman, presidente de la la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU) coincide en que no se vienen años fáciles. "Esperamos que paulatinamente regresen las hipotecas, pero para que ello ocurra es necesario que la inflación baje a un dígito, y eso no sucederá rápidamente", es realista. Miguel Camps, presidente de Argencons también cree que la reactivación en la demanda de la vivienda media está atada al financiamiento en UVA "a tasas que no superen el 7 por ciento". "Una realidad que por el momento parece lejana", admite.

La variable precios es determinante a la hora de definir el comportamiento de la demanda. En este punto, y para realizar un análisis real hay que segmentar por tipo de propiedad. Ignacio Camps, director de Evoluer anticipa que las unidades terminadas podrían mantener o bajar de valor. Aunque, en general son casos puntuales, el límite es siempre el valor de reposición. "Hay fuerzas que tiran para subir los precios y otras que tiran para abajo", sintetiza el escenario incierto, Enrique Shaw, vicepresidente de la desarrolladora Pinamar S.A., con foco en esa ciudad de la costa argentina. "Los usados tenderán a buscar un valor real, incluso con precios menores a los de las unidades a estrenar", adelanta Darío López, socio de Arquitectonika. Agrega que la demanda buscará los fideicomisos al costo con unidades chicas, por abajo de los US$90.000.

Francisco Altgelt, VP de Altgelt Negocios Inmobiliarios, cree que es probable que quien necesite vender esté dispuesto a bajar el precio. La pregunta que se hace es "qué cantidad de gente está necesitada en vender". Germán Tavella, titular de Tavella Asesores Inmobiliarios anticipa que como el precio en dólares del metro cuadrado a construir se redujo sensiblemente, "el mercado a estrenar va a ubicarse por debajo del usado impulsando bajas en las unidades que no son nuevas".

Con este escenario, la negociación en los precios será protagonista en las operaciones de propiedades usadas que se cierren en el 2019. "Vamos a estar moviéndonos en un mercado de contraofertas de entre 15 y 20 por ciento de ajuste respecto a los precios publicados en mayo pasado y mucho más trabajadas que las que veníamos teniendo de la mano de los créditos", detalla Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay.

Tomás Seeber, socio de RG Montes Propiedades afirma que en barrios como Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano si bien no bajan los precios de publicación, los ajustes rondan entre 5 y 7 por ciento en promedio. "Hay que entender que el mercado inmobiliario no está endeudado y que las personas físicas detrás de cada inmueble defienden el valor de sus activos a capa y espada, y muchas veces prefieren esperar a mal vender", afirma. Más allá de las correcciones de mercado, Alejandra Covello presidente Covello Propiedades plantea una realidad que es la fuerte brecha de precio que existe entre las unidades ubicadas en zonas premium a estrenar y las que tienen más de 20 años de antiguedad. "La diferencia puede llegar al 50 por ciento", confiesa.

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