El cepo y la brecha cambiaria impulsan ventas de lotes y departamentos

CORDOBA.- En el primer semestre del año las ventas de lotes aumentó 72% interanual y 53% respecto a 2019 y la de departamentos repuntaron 67,7% frente a 2020 y 58,5% respecto a igual lapso de 2019 según el relevamiento de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos Córdoba (Ceduc) realizada por Economic Trends. Con precios en dólares bajos, la opción de inversión se presenta muy apetecible.

La venta de lotes en Córdoba, que venía en alza -por el efecto brecha cambiaria y cierto auge de la construcción privada particular- se frenó en mayo y junio últimos; la dinámica de departamentos fue a la inversa.

Gastón Utrera, director de Economic Trends, analizó que el alza previa es explicable por la baja de los costos de construcción en dólares, que está en el valor más bajo de los últimos 15 años; recién es similar en el 2006. Incluso el costo en dólar blue está por debajo del cepo anterior.

“Con lo que tenía ahorrado una familia puede construir más metros que lo que pensaba -dijo Utrera-. Es momento para acopiar. Este es un factor que favorece la venta de lotes, de materiales y la generación de empleo”. Estima que el “efecto cepo” en las distintas etapas en que existió en la Argentina, genera una suba del 50% en la comercialización de terrenos.

Las ventas no financiadas de lotes cayeron respecto al año pasado, en cambio subieron las financiadas que pasaron de 104 en el primer semestre de 2019 a 182 en ese lapso de 2020 y a 535 en el de este año. Los números permiten inferir que el comprador es individual o pequeño inversor para construir algunos dúplex para renta; el umbral de entrada es más bajo para terrenos que para un departamento. Un ahorrista pequeño puede ingresar por esa vía al sector.

Departamentos como ahorro en dólares

En lo que hace a departamentos, el primer semestre de 2020 (84) cayó respecto a 2019 (115) y en el último subió a 154. En los últimos 11 años, aclaró Utrera, no hay una correlación clara entre brecha cambiaria y comercialización de unidades; en los cepos anteriores bajó.

El alza no es igual de importante en departamentos financiados, donde el poder adquisitivo del salario es clave y cayó 25% real desde setiembre de 2017. Además, en algún momento estas operaciones podrían haber competido con los créditos UVA.

Para el empresario Rogelio Moroni los clientes buscan “no tener pesos y los inmuebles son siempre una alternativa”. El desarrollista Lucas Salim añadió que el año pasado fueron “inversores” los que movieron el mercado de los lotes, mientras que ahora se volcó a los materiales “para sumar valor agregado”. Graficó con que en Docta -un emprendimiento de Proaco- en el último año se iniciaron 500 viviendas.

Respecto de los departamentos, Salim estimó que los inversores que apuntan a ese segmento probablemente están esperando el próximo ciclo de la economía, son “los que compran barato para vender caro. La construcción es una opción hoy, la mejor de los últimos 15 años”.

Una recuperación dispar

Utrera planteó que hay una fuerte heterogeneidad en la recuperación económica y, en el caso de los desarrollistas urbanos, también esa diversidad se muestra en las elecciones geográficas. Esas diferencias ya son palpables en datos de vacancia de locales comerciales, que son más altos en el centro (16,4%) que en los barrios (5,3%).

Pablo Balian, presidente de la Ceduc, advirtió que la pandemia generó un impacto importante en la elección de a dónde ir a vivir, profundizando una tendencia que ya venía: “Hace tiempo que se generan nuevas centralidades que se muestran más dinámicas que el propio centro”.

Moroni consideró que después de la pandemia, la conectividad le ganó como elemento decisor al de la accesibilidad: “El gran desafío será generar polos con esas características, no sólo para viviendas sino de oficinas. Ya no es conectarse para ir de un lugar a otro sino de estar en un lugar sin estar”.

Balian admite que uno de los condicionantes fundamentales para dar el salto y contar con infraestructura en los barrios a desarrollar pasa por el freno a las tarifas de empresas de comunicaciones por parte del Gobierno. Los empresarios no descartaron que sean los propios desarrollistas los que busquen garantizar la tecnología.