Iván Kerr: “Pensamos iniciativas que trascienden la coyuntura”

Cerró una semana en llamas para el sector. La ley de alquileres y las medidas anunciadas hace dos semanas por el Gobierno alteraron las agendas de empresarios, inmobiliarios y del propio Iván Kerr, el secretario para la Vivienda de la Nación. El funcionario arrancó el lunes por la tarde con una mesa de diálogo con desarrolladores y brokers, charlas informales durante el resto de los días y reunión con las asociaciones que representan a los inquilinos. "Fue un expreso pedido del presidente Mauricio Macri que escuche a todas las partes y busque consenso", arranca Kerr, la charla con La Nación.

- ¿El Gobierno busca regular el negocio de alquileres?

- No. Queremos intervenir lo menos posible. De hecho, en los alquileres comerciales ni nos metemos. Sólo lo hacemos en los residenciales y hasta un tope definido dirigido a los sectores de menos recursos. El Gobierno busca una ley justa para todas las partes

- ¿Cuál es el balance que realiza de la reunión con los brokers y desarrolladores?

- Repasamos punto por punto las objeciones que tenían y les pregunte si tenía que haber una ley de alquileres y la mayoría coincidió en que sí. Estuvieron de acuerdo en ampliar las garantías y que no sean impuestas por el locatario al locador. Nunca estuvo en el espíritu de la ley que el propietario tenga la obligación de alquilar una propiedad con sólo un recibo de sueldo como garantía. Siempre tiene que ser con satisfacción del locador o, al menos se tienen que presentar dos propuestas de garantías. Todos coincidimos en que ampliar el espectro de garantías es algo positivo.

- ¿Se habilitará el desalojo exprés?

-Ese es un pedido que hicieron, pero la ley no puede regular ese tema porque está sujeto a los códigos de procedimiento de la jurisdicción de cada lugar: la provincia de Buenos Aires, la ciudad, Santa Fe…De todas formas hay un capítulo a favor de mora, para tratar de acelerar los plazos

- ¿Están revisando que la actualización sea por UVA?

- Para empezar, hay que aclarar que la ley regulará algo que en los hechos sucede, la actualización de los contratos como la habilitan todos los países del mundo. Hoy en la práctica, y en un contexto de inflación, los contratos se están ajustando cada seis meses y lo que hará la norma es generar un marco de protección legal tanto para inquilinos como para los propietarios. Respecto al índice a tomar en cuenta, por supuesto sería más fácil actualizarlo por UVA, un índice que queremos fomentar para descalzar el dólar versus pesos en un país que todavía tiene sus inestabilidades económicas. De hecho, todo lo que hemos lanzado de incentivo a la oferta va en esa línea como que se construya con financiamiento intermedio en UVA.

- Una de las críticas de los desarrolladores es que las medidas no son aplicables a un mercado sin compradores finales…

-Tenemos que pensar en políticas para adelante y no solo en la coyuntura del momento. Aprendimos de lo que sucedió. No queremos que pase lo que sucedió a fines de 2017 y principio de 2018 cuando el boom del crédito generó demanda y no había la suficiente oferta. Por eso empezamos a generar las condiciones para que se desarrolle la oferta para el momento en el que vuelva la financiación. Está probado que la demanda del segmento medio es ilimitada cuando se generan las condiciones y una cuota razonable porque es un sector que hace años que no tiene las herramientas para acceder a la vivienda. Por eso armamos el régimen de promoción para la construcción de viviendas que incorporamos en el proyecto de ley del presupuesto que le da al desarrollar una exención impositiva del 10 por ciento a los desarrolladores que se suma a la de Ingresos Brutos en las provincias. Este es el impuesto más regresivo dentro de la cadena de costos de los constructores. Hay que arrancar hoy.

- ¿Hubo quejas también respecto del tope a proyectos con unidades de hasta US$100.000?

- En la Argentina no sobra nada y todos los sectores piden eximición de impuestos para ser más competitivos. Fue un tema muy trabajado con el ministro Frigerio y se lo presentamos al ministro Dujovne. Finalmente se decidió eximir de impuestos al segmento en el que no se está construyendo. Los desarrolladores están construyendo proyectos de unidades más caras y generan sus ganancias pese a la carga impositiva que tienen. Donde no lo están haciendo es en el segmento más bajo porque, con la misma carga impositiva, los márgenes se achican. Mi opinión personal, no del gobierno, es que, en lugar de reclamar por qué no hicimos más, celebremos que por primera vez tenemos una exención.

- Pero en Uruguay la exención impositiva a proyectos considerando la inversión funcionó

- El sistema uruguayo es muy bueno y cumplió con la construcción de viviendas en la ciudad vieja de Montevideo. Es decir, la ventaja impositiva estaba limitada a sectores geográficos, no como la nuestra que aplica para construir proyectos en cualquier zona. El problema que demostró Uruguay es que los precios de las unidades construidas sin impuestos no bajaron y ese fue el gran fracaso de la ley.

-¿Las exenciones podrán incentivar una baja en el mercado local, más allá del ajuste que se generó por la devaluación?

- No creo que bajen los precios, pero si se incentivará la construcción. El objetivo es ampliar la oferta y que no solo el Estado sea el que construye para el segmento medio como sucedió en los últimos 30 años. Está probado que es insuficiente y no impacta en el déficit habitacional. Tenemos que asociarnos y mancomunarnos con el sector privado y de hecho todas las medidas anunciadas fueron fruto de escuchar a los desarrolladores en las mesas de trabajo para generarles un marco legal propicio. Claro que también es un factor determinante la normalización de la economía para que todo negocio pueda suceder. Por eso trabajamos en generar tierra del Estado que se licitará, un boleto de compra venta escriturable, damos exenciones fiscales, buscamos que los fondos de inversión puedan invertir en vivienda y no tributen ganancias, fomentamos el crédito intermedio, habilitamos los seguros de caución que son obligatorios y exigidos por los bancos cuando les prestan a los desarrolladores, licitamos líneas del Anses para que las entidades bancarias puedan tener mayor liquidez y puedan prestar a menor tasa. La política tiene que incentivar la oferta y subsidiar la demanda.

-¿Qué le diría a los desarrolladores que compraron terrenos en barrios medios y no arrancaron los proyectos porque los créditos desaparecieron?

- Siempre que llovió paro, estamos tomando todas las medidas para normalizar al mercado, las últimas intervenciones del Central han calmado la efervescencia de los últimos meses. La inversión inmobiliaria es a largo plazo y el ladrillo siempre se aprecia. Está probado que, ante una cuota accesible y oferta de calidad, compra y es buena pagadora. De hecho, no hay mora en los créditos. La clave es trabajar desde el día uno en generar todas esas condiciones para cuando volvamos a normalizar la situación. Son políticas públicas hacia adelante. Las medidas apuntan a eso, a un negocio de mediano y largo plazo.