La reticencia a bajar la inflación complica el negocio

La consultora I+D Inmobiliario relevó por segundo año consecutivo los departamentos de un dormitorio del área principal del barrio de Nueva Córdoba, en la ciudad de Córdoba, uno de los principales ejes inmobiliarios, en la zona comercial y residencial. De esta manera, se deduce, en gran medida, el comportamiento del sector de bienes raíces en su comparación interanual. Sumado al comparativo referencial que se realiza con Buenos Aires y Rosario.

La reticencia de la inflación a bajar complica el ambiente de negocios inmobiliarios y el despegue del uso de las nuevas herramientas de crédito hipotecario (UVI), de todas formas compensa la estabilidad que otorga un dólar fluctuando entre 14 y 16 pesos. Asimismo, el repunte económico sin dudas se verá plasmado en la actividad. Finalmente, de confirmarse una victoria del bloque oficialista en las elecciones legislativas del año próximo, se despejarían muchas dudas de los sectores inversores sobre la continuidad de la gestión actual generando probablemente una importante afluencia de capitales. Según el Índice de Confianza del Consumidor de la Universidad Torcuato di Tella la predisposición para comprar bienes durables e inmuebles aumentó 14,4% en julio con relación a junio.

Los departamentos de un dormitorio ubicados dentro del área relevada de Nueva Córdoba tienen un valor promedio de venta de 1.143.000 pesos. Respecto al alquiler, el precio de referencia ronda los 4000 pesos, reflejando un incremento interanual del 38% (2900 pesos en 2015), lo cual iguala a los índices de inflación. Las expensas, por su parte, sufrieron un alza del 70% aproximadamente. De esta forma, este gasto, pasó de representar un 26% del valor del alquiler en 2015 a un 31% en 2016. La rentabilidad bajó levemente, del 4,5% (año 2015) al 4,2% actual. Se observa que de continuar aumentando las expensas a este ritmo, podría verse comprometida la rentabilidad del inmueble en el año próximo, puesto que los inquilinos no pueden convalidar semejantes subas tanto en este concepto como en el alquiler.

Parámetro

Si se compara la zona seleccionada de Nueva Córdoba con sus pares en las ciudades de Rosario, centro, y la ciudad de Buenos Aires, en Palermo, “notamos que la rentabilidad de este tipo de propiedades, es superior en la ciudad de Rosario (4,8%) y similar en las ciudades de Buenos Aires y Córdoba (4,3 y 4,2% respectivamente)”, dijo Eduardo Crivello, uno de los socios fundadores de la consultora I+D Inmobiliario. Asimismo, “observamos que en Buenos Aires se mantuvo constante en relación al año pasado, mientras que en Córdoba se contrajo de 0,3 puntos porcentuales. Otra conclusión interesante es que los departamentos cuestan aproximadamente 76.000 dólares tanto en Rosario como en Córdoba, mientras que en Buenos Aires es un 66% más caro. Es decir, se puede lograr una rentabilidad similar desembolsando un 66% menos de capital”, comentó Juan Pablo Baca, otro de los socios de I+D Inmobiliario.

Desde la asunción de Mauricio Macri y tras sus primeras medidas, “el mercado destrabó las operaciones que estaban complicadas por el anterior escenario caracterizado por el cepo. La leve mejora interanual, se debió más a que se normalizó el mercado (al no haber cepo, el dólar tiene un valor más claro y por ende los inmuebles también), que a síntomas concretos de reactivación. Las expectativas generadas por el cambio de gobierno, si bien es un fenómeno común a todo cambio de gestión, en esta oportunidad se ve potenciado por un perfil político económico de Macri, más pro- mercado que el de sus antecesores”, amplió Crivello.

Por su parte, Baca agregó: “El año último, los grandes inversores avanzaron y la masa retrocedió. Primero, porque se preveía un nuevo ciclo inmobiliario todavía no plasmado. Y segundo, porque la gente, normalmente, demora sus decisiones inmobiliarias en todo período electoral, más aun siendo que se percibía que los rumbos económicos podían ser muy distintos en caso de ganar uno u otro candidato”.

Se generan renovadas expectativas por los nuevos créditos hipotecarios y el blanqueo. “Creemos que más que hablar del primer o segundo semestre, hay que hablar del año 2016 y 2017. El primero destacándose por aclarar las reglas del juego y el segundo, con una economía más definida por las políticas de Macri, se caracterizará por una mejora progresiva”, opinó Baca. “Más en Córdoba, que en Rosario, son más dependientes de la actividad del campo, que, si bien tuvo una cuota de alivio por las gestiones del actual gobierno todavía no se reactivó plenamente y por ende no derrama sus ganancias en sector de bienes raíces. La diferencia entre estas ciudades se ve más en la rentabilidad según nuestras mediciones, superior en Córdoba y Rosario más que en la cantidad de operaciones”, concluyó Crivello.