Las oportunidades en Uruguay

La aguja del mercado inmobiliario oscila constantemente, pero marca una tendencia clara en un rumbo que comenzó como opción cercana ante puntuales dificultades del mercado local: Colonia y Montevideo con su amplia gama de departamentos, lotes y casas de campo son ya una fija de la inversión argentina. Colonia y Montevideo se consolidan abandonando la categoría de operación de temporada. “En Colonia, la zona del casco histórico, casas de campo y chacras demuestran el interés que se expande no solamente por propiedades urbanas sino por toda la oferta”, explica Mariel Devalle, socia de la desarrolladora Amarras.

La broker Alejandra Covello que maneja la inmobiliaria homónima con oficinas en Colonia, Montevideo y Carmelo coincide con su colega en que la demanda se está incrementando. “Cercanía y similitud de las culturas, ayudan a que la tendencia se consolide. Los argentinos en Uruguay se sienten como en su casa y a eso lógicamente se suma la estabilidad del país”, son los argumentos que definen la compra de los inversores. En ese sentido, la economía uruguaya tuvo un fuerte crecimiento durante más de una década: la tasa de crecimiento de la economía se situó en casi el 6 por ciento anual promedio. Y en el ámbito del sector inmobiliario, el crecimiento económico del país ha registrado una significativa expansión. De hecho, hubo una mejora de ingresos per cápita y han aumentado las posibilidades de financiamiento que normalmente caracterizan los ciclos positivos de la economía de un país, promoviendo la actividad del sector inmobiliario. En este sentido, fueron varias las condiciones que incentivaron al sector. Para empezar, el Gobierno del país vecino implementó un plan de promoción de la vivienda social en áreas alejadas de las primeras líneas del mar sobretodo en la ciudad de Montevideo, desgravó de impuestos a las inversiones en el sector lo que promovió el desarrollo de nuevas obras y puso en marcha un agresivo programa de crédito hipotecario a 30 años con una unidad de indexación . “Las bajas incidencias de las tierras en las que se pueden levantar emprendimientos aptos para estos beneficios sumado a esta serie de medidas lograron que se generara una oferta accesible. Por ejemplo, un monoambiente desde los US$ 60.0000 y otras opciones más grandes con tickets de hasta US$ 200.000”, detalla Covello. Alejandro Belio, director de Operaciones de Tglt agrega otra mirada. “En los últimos años cayó la demanda de los argentinos pero se incrementó la de los uruguayos”, relata. Habla con conocimiento de causa. Tglt es una desarrolladora argentina que hace cuatro años puso pie en Montevideo. Construye Forum Puerto del Buceo, un proyecto que fue pensado con diversidad de producto: unidades más compactas para los argentinos y las más amplias de hasta 120 metros cuadrados para el público local. “Tenemos 70 por ciento y el mercado se mueve por la demanda local”, agrega el ejecutivo que planea terminar la tercera etapa del emprendimiento – en el que el metro cuadrado ronda los US$ 4100 con un ticket que promedia los US$ 490.000– en un año. Ahora bien, ¿qué retorno de inversión puede esperar un pequeño inversor, por ejemplo que decide adquirir un departamento? Los brokers estiman que oscila entre 5 por ciento para renta permanente, y un 7 u 8 por ciento para la temporaria. Fuera de Montevideo, Colonia también presenta oportunidades. En ese mercado, un departamento de dos ambientes con un año de antigüedad oscila entre los US$ 140.000 y US$ 160.000. Entre las novedades en los próximos días se presentará el World Trade Center, un proyecto corporativo de cuatro pisos, y US$ 25 millones de inversión que dispondrá de hasta club de negocios. Los tickets parten desde los US$ 120.000 y el metro cuadrado cotiza a US$ 2400. “Es un punto clave por su cercanía con el puerto de Nueva Palmira, una conexión comercial clave entre América del Sur y Europa”, explica Covello.

El avance también alcanza al sector hotelero. Hace poco más de un mes se inauguró el Dazzler Hotel Colonia, un proyecto de US$ 25 millones de inversión. El hotel se emplaza en un edificio premium formado por un exclusivo conjunto mixto que combina condohotel con unidades residenciales: el edificio Dos Orillas. Carmelo es otra de las zonas que se mantiene activa. “Es el José Ignacio de Colonia”, resume Covello y aclara que en esta ciudad hay proyectos dirigidos a un segmento hipster o hippie chic, al que le gusta disfrutar de la vida familiar y la naturaleza. De hecho este fue el mercado en el que el empresario textil –dueño de Kosiuko– Federico Bonomi decidió desarrollar Médanos de Punta Gorda , un emprendimiento inmobiliario con 193 lotes de 1.500 a 5.000 m2 que se venden desde US$ 77.000 –las casas rondan los US$ 600.000-. emplazado en una estancia de más de 150 hectáreas que cuenta con un hotel boutique en el que ya se destinaron US$ 10 millones. “Estamos en la zona desde finales de los años noventa. Es un lugar único por su geografía que, arranca contra el río y se eleva hasta 60 metros de altura, una pequeña península con visuales panorámicas fuera de lo común”, afirma Bonomi que entre los compradores cuenta en su mayoría argentinos, los uruguayos de clase alta y hasta europeos, brasileros y paraguayos.

Punta del Este tiene revancha y suma proyectos

Más de medio millón de turistas visitaron la ciudad esteña uruguaya durante la última temporada veraniega y los argentinos se volvieron a entusiasmar con los ladrillos. “Siempre fue un destino entre 20 y 30 por ciento más caro que la costa argentina pero durante enero y febrero el tipo de cambio favoreció al turismo”, relata Andrés Jafif, alcalde de Punta del Este, quien reconoce que la devolución del 22 por ciento del IVA en el alquiler de las propiedades, en la renta de vehículos para alquilar y en los gastos de gastronomía también contribuyeron a una mayor afluencia de público extranjero. Así las cosas, durante los dos meses más calurosos del año, la ciudad en la que viven 20.000 personas alcanzó los 350.000 habitantes.

El impacto en ventas concretas que generó el turismo en el mercado inmobiliario fue lento pero los brokers aseguran que las definiciones se generarán en el transcurso del año. “ Las operaciones de compra-ventas siempre se concretan una vez finalizada la temporada”, afirma Daniel Zulamián, director de Zulamián desarrollos inmobiliarios,

Hoy se estima que hay un stock de 7000 unidades nuevas en venta, y alrededor de seis proyectos por salir. Entre ellos el del desarrollador argentino Sergio Grosskopf, creador de las torres Chateau. Alberto Fernández Prieto es otro de los empresarios locales que está mirando esa plaza en la que las incidencias de la tierra no supera los US$ 200/m2. “Tras tres años de tranquilidad, los inversores recuperaron su interés por el mercado”, analiza Jafif y agrega un detalle no menor, el reacomodamiento de un 20 por ciento en los precios cambió el perfil de compradores, hoy hay más consumidores finales interesados en los proyectos. “Hay oferta que con el tiempo será absorbida. Estamos ante nuevas reglas de juego, hay que darle tiempo al crecimiento de este mercado. Tener un buen producto es fundamental”, relata Andrés Kalwill, director de nuevos desarrollos del Grupo Alvear que lleva adelante Veramansa, un proyecto ubicado en La Mansa en el que hasta ahora se invirtieron US$ 30 millones y que como amenity diferencial tiene un puente subterráneo que conecta con la playa y el servicio de traslado de los residentes del complejo. “Es un desafío para cualquier desarrollador construir un producto diferente en un mercado como el de Punta del Este que tiene una gran oferta y de calidad”, reconoce el ejecutivo. El emprendimiento ocupa 15 hectáreas, tiene dos lagunas y hoy cuenta con cuatro edificios que suman 52 unidades que en enero se alquilan entre US$ 20.000 y US$ 25.000. “El valor del metro cuadrado parte desde los US$ 3000 con un ticket inicial que oscila entre los US$ 550.000 y el millón de dólares ”, detalla y aclara que los amenites están segmentados por edad. Tiene un spa cinco estrellas y se proyecta la construcción de un restaurant. “Es un complejo que tiene vida propia sin la necesidad de ir al centro”, lo define. Por otra parte, el proyecto cuenta con 20 lotes de 1000 metros que se venden a un promedio de US$ 150.000. “Es clave generar productos que sean rentables más allá de la temporada”, coincide José Luis Litman, arquitecto fundador y director del estudio homónimo que trabajó en el diseño de Green Park, el proyecto de 16 edificios de US$ 140 millones de inversión. Este emprendimiento se desarrolló en 20 hectáreas dentro del complejo Solanas que ocupa 140 manzanas. “Durante la temporada se vendieron 32 unidades del complejo, un número mayor a la anterior, y el 50 por ciento de Garden View, en donde el m2 varía entre los US$ 3500 y los US$ 4000”, detalla el arquitecto

“Punta del Este es la Saint Tropez de Latinoamérica”, define Alejandra Covello, titular de la inmobiliaria homónima que reconoce un mercado con precios acomodados. En la torre Esmeralda, un departamento de dos dormitorios con dependencia se ofrece a US$ 350.000. “Con ese dinero hoy no se puede volver a construir”, afirma. A la hora de hablar de valores, las unidades usadas promedian los US$ 2500/m2 y las nuevas, los US$ 3500/m2, aunque hay proyectos específicos como por ejemplo el edificio Trump en donde el metro cuadrado supera los US$ 5000. “También hay opciones como Look Brava en la que las unidades de 70 metros cuadrados se venden a US$ 180.000 y penthouses en el mismo proyecto de US$ 1,2 millones”, agrega Covello. Zulamian asegura que los precios se mantuvieron en valores constantes en dólares. “A futuro dado el aumento de los costos medidos en dólares, seguramente irán subiendo para acompasar dicho aumento del valor de construcción”, adelanta. El desarrollador que en octubre del año pasado entregó la torre uno de Torres Place Lafayette en la esquina de Roosevelt y Pedragosa Sierra, lindera al Punta shopping, avanza en la construcción de la segunda torre que se entregará en diciembre de 2019. Otra torre que vende es Casino Tower frente a hotel Conrad en la parada 35 Mansa. “Los precios de venta rondan entre US$ 3000 y US$ 3500/m2 según la altura”, detalla. Otro proyecto en danza es la Chacra Rusconi, un emprendimiento que integra departamentos y un hotel exclusivo, junto con servicios ubicada en a parada 26 de la Brava sobre un parque de casi tres hectáreas. La zona del Faro sigue siendo la más caro de Punta del Ese, las casas de 500 metros cuadrados ubicadas en la primera línea se ofrecen entre US$ 1,5 millón y US$ 2 millones.

El área de la Barra también cotiza: una unidad de 300 m2 en los clásicos edificios que tienen hasta cuatro pisos se ofrece en US$ 1,5 millón. Mientras que en José Ignacio el metro cuadrado de la tierra se tornó casi inaccesible: frente al mar puede superar los US$ 2000/m2. En Montoya baja a US$ 700/m2. Estos valores incentivan el desarrollo de zonas aledañas. “En las inmediaciones de José Ignacio, la tierra de 5000 metros cuadrados se ofrecen en US$ 200.000”, finaliza Jafif.

Clarisa Ercolano