Los departamentos “mini” se imponen en el mercado local

Los espacios pequeños se imponen y cada vez son más los desarrolladores que se animan a los microdepartamentos. Se tratan de unidades habitacionales de entre 18 y 30 metros cuadrados que llegaron al mercado argentino hace casi un lustro y que poco a poco se consolidan como una tendencia constructiva y de inversión. Estas viviendas, que para muchos es la primera estación luego de iniciar el largo y complejo camino de la emancipación, generan un nuevo estilo de vida. El fenómeno crece incentivado por un mercado con dificultades de acceso al crédito hipotecario y un metro cuadrado en dólares que, pese a la crisis del sector, es caro en relación al poder adquisitivo de las personas. Desde el punto de vista sociológico también se instala el minimalismo y el desapego de los objetos materiales como motores principales del cambio de hábitos impulsados por la nueva generación.

La tendencia que arribó al país en 2014 encuentra su principal bastión en el mercado inmobiliario japonés. "Trajimos al país el concepto de los microdepartamentos, dos años después de haber lanzado el sistema de financiación que denominamos Cuotitas Predial. Si bien tomamos conceptualmente la idea mundial, la adaptamos al mercado argentino. Por ejemplo, aquí las propiedades vienen con baño completo. Es decir tienen bañera, bidet, vanitory e inodoro y la superficie de un baño tradicional de un departamento de dos ambientes. Pensar en otro tipo de estructura de ese espacio, sería no entender las demandas del público local", explica Gabriel Brodsky, director de la firma Predial, la desarrolladora que se especializó en esa tipología.

Hay que tener en cuenta que los microdepartamentos son unidades con mucho diseño, que fueron creados para aprovechar al máximo la superficie transitable, algo que en una unidad chica convencional queda obstaculizada por el mobiliario tradicional como por ejemplo la cama, la mesa, los sillones y el vajillero. "En estos casos las unidades están compuestas por muebles de cocina, placares, una mesa que se convierte en escritorio y cama rebatible. Se entregan listas para entrar y comenzar a habitar. El mobiliario que se utiliza es de vanguardia: optimiza el espacio, permitiendo convertir un dormitorio en una oficina o una sala de estudio, en solo cuestión de segundos. Asimismo, las unidades incluyen grandes placares con sus interiores totalmente equipados. En este tipo de vivienda cada metro cuadrado fue optimizado al máximo. Es por eso que las camas no ocupan lugar y las mesas se convierten en escritorios", relata Brodsky. Según el especialista, a diferencia de la Argentina, en Brasil, México, Canadá y Estados Unidos el mobiliario no forma parte de la venta de la unidad. Para Manuel Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, este formato llega de la mano de las tiny houses, también conocidas como las microcasas: viviendas minimalistas de 22 metros cuadrados que en los últimos años se convirtieron en un movimiento de gran aceptación en el Norte del continente. "La clave del éxito de estas casas minimalistas, que nacieron a finales de la década del 90 en los Estados Unidos, es su tamaño, precio, sostenibilidad y movilidad (ya que se pueden transportar con tan solo un remolque). Todo esto encuentra el sustento en una filosofía de vida basada en la sencillez y el respeto al medio ambiente. Sin duda, los microdepartamentos son hijos o adaptaciones urbanas de este fenómeno", explica Mel. Estos formatos cobraron protagonismo en los años 90 cuando la escritora Sarah Susanka, en los Estados Unidos rompía el status quo arquitectónico con su libro The Not So Big House, donde explicaba las ventajas de vivir en propiedades pequeñas y de manera simple. El mensaje de Susanka "No es tan grande" se ha convertido en una plataforma de lanzamiento para una nueva dimensión de comprensión, no solo sobre cómo se habitan los hogares sino también el planeta y hasta la vida cotidiana. En otro país, el japonés Kyosho Jutaku hacía lo propio revelando los beneficios de las microcasas, un tipo de propiedad de tamaño pequeño y de precio económico.

El público que busca estos espacios son los jóvenes estudiantes o profesionales, solos o en pareja. Suele ser gente que quiere su espacio propio y que en muchos casos intenta dejar de alquilar. En general las unidades más demandadas son aquellas que están en zonas bien conectadas, tienen bajo costo de mantenimiento y permiten vivir en comunidad. También se convirtieron en un bien muy buscado por familias del interior del país que intentan garantizarles una vivienda segura y accesible a sus hijos durante el trayecto educativo superior en la ciudad de Buenos Aires. "Una demanda activa es la de personas que por cuestiones laborales deben permanecer en la ciudad por períodos cortos. Por último, éste es un bien muy preciado por los inversores que quieren un producto de renta ya que son ideales para el mercado de los alquileres temporarios a extranjeros, a través de plataformas como Airbnb o Booking", coinciden los brokers consultados.

La influencia del nuevo Código

En la Argentina, el nuevo Código de Planeamiento Urbano en la Ciudad de Buenos Aires reglamenta, entre otros puntos, la construcción de microdepartamentos de 18 metros cuadrados más baño. Las nuevas normas no solo consideran a estas unidades como residenciales -antes eran aprobadas como meros estudios profesionales- sino que, además, prevén que la mitad de los departamentos de los nuevos edificios podrían pertenecer a esta tipología. "Ésta es una tendencia que se observa con fuerza en las grandes ciudades. Nueva York, Miami y Tokio resultan, por estos tiempos, los principales cultoras de este tipo de viviendas. Es decir, esto sucede en ciudades donde el terreno es costoso y se revierte la forma tradicional de vivir", explica Cynthia Goytia, directora del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda (CIPUV) de la Universidad Torcuato Di Tella. La especialista agrega que esta reglamentación llevará a la construcción de edificios con más áreas comunes y espacios de uso compartido y colaborativo. "Hoy en día se reduce la superficie privada y se amplían las compartidas con diferentes orientaciones. La experiencia está ganando por encima de vivir de la manera tradicional", agrega. Para Brodsky, el secreto del éxito de los sectores comunes radica en que éstos deben ser pensados para ser vividos. "Buscamos ofrecer amenities disfrutables de bajo costo de mantenimiento. Los edificios exclusivos de microdepartamentos incluyen: espacios de coworking, sector de cocina, microcine, parrillas, solarium, jacuzzi, duchas y bicicletas comunitarias. Estos servicios no requieren mantenimiento -solo limpieza- por lo que no suelen encarecer las expensas. Sin duda, ‘vivir en comunidad’ es uno de los grandes leitmotiv de estas unidades", comenta el desarrollador.

En otros países ya existen ofertas, pero de unidades premium, en las que el propio emprendimiento tiene actividades, como yoga o clases de cocina, entre otras opciones. "Si bien no es la propuesta implementada en Argentina para estos desarrollos, si demuestra la necesidad innata de todos de vivir en comunidad. Un nuevo concepto de vecino, la reivindicación de su rol, deja de ser un desconocido, para convertirse en un compañero con el que se comparte un asado en el SUM o un día de pileta en verano", analiza Mel. La realidad es que los jóvenes pasan poco tiempo en sus casas y las relaciones son indispensables para ellos. Los centennials atesoran experiencias, no cosas materiales. Tienen un perfil colaborativo, consideran al otro. Por eso consideran que los espacios comunes serán usinas de sociabilización.

A la hora de hablar de números, el broker agrega que las expensas "son proporcionales a los metros cuadrados de la propiedad. Los microdepartamentos rondan en un 35 por ciento menor de costos de expensas que los departamentos de un ambiente tradicionales". Por otra parte, en este tipo de proyectos el valor del metro cuadrado varía según la zona pero, en promedio, se encuentra entre los US$2400 a US$3000, comentan los especialistas. "Es relativo por su ubicación. Si hablamos de emprendimientos de pozo, en Villa Urquiza, la oferta arranca en los US$2450/2500 por metro cuadrado, en Belgrano desde los US$2750/2800 y en Palermo desde los US$2800/2850", detalla Mel. Esta clase de unidades resulta atractiva para los inversores, dado que los microdepartamentos suelen doblar el alquiler de un monoambiente tradicional. Esto se debe a que los amenities que se ofrecen y el concepto de edificio hacen que el potencial inquilino prefiera este tipo de proyecto al monoambiente clásico. "Hoy la rentabilidad del mercado de alquileres tradicionales es de las más bajas: ronda el 2,5 por ciento anual en dólares mientras que el de un microdepartamento alcanza el 4,5 por ciento aproximadamente", diferencia Brodsky, que planea desarrollar una obra con el concepto en la ciudad de Neuquén. Además de los emprendimientos que iniciará en barrios porteños como Villa Urquiza y Villa Crespo.

Casa Campus es una desarrolladora que tiene foco en emprendimientos de estas características y que además se ocupa de administrar el negocio de alquiler. "Construimos proyectos de coliving. Se trata de una inversión con respaldo en el producto inmobiliario que más está creciendo en el mundo; una renta que supera a la de un alquiler tradicional, libre de vacancia y con la ventaja de que el inversor no tiene que hacerse cargo de nada", explica Juan Mora, CEO de Casa Campus, principal operadora de coliving de América Latina. Puntualmente sobre su último desarrollo, Mora apunta que se trata de "un ticket de ingreso bajo, con un promedio de inversión de US$90.000 y financiación en pesos a 48 meses. Está ubicado en la avenida 9 de julio, en una zona que en un radio de diez cuadras hay seis universidades, 30 oficinas corporativas, sedes administrativas de Gobierno y los puntos turísticos más importantes.

Un análisis aparte merecen las herramientas que existen para ampliar los espacios. El diseño interior se convirtió en un aliado que busca dar señales de amplitud. Para ello los profesionales se apoyan en "atajos" que van desde la selección de colores hasta la posición de los muebles. Según los especialistas, las paredes deben tener tonos neutros o fríos. Lo ideal para un espacio pequeño es el color blanco. Éste ayuda a que el ambiente se vea más despejado. Los más osados sugieren colores fríos (los verdes y los azules), que pueden hacer que estos lugares se perciban más espaciosos. Lo ideal es que el mobiliario no sea ni excesivo ni voluminoso y que, al igual que los elementos de decoración, vayan del mismo color que las paredes. Las recomendaciones de los conocedores del tema es alejarse de los contrastes y de los estampados. Las cortinas también juegan un clave, afirma la decoradora Karina Sdrubolini. "Éstas deben ser de telas livianas, en colores claros -neutros o blanco- y preferentemente deben permitir el paso de la luz. Además deben ir de techo a piso para dar la sensación de altura y espacialidad", concluye la especialista.