Los distritos, claves a la hora de “fabricar” ciudades

Existe el negocio inmobiliario sin el desarrollo urbano? El interrogante, que podría resultar el equivalente al "ser o no ser" shakespereano pero en términos de real estate, quedó planteado durante el 10° Congreso de Desarrollos e Inversiones inmobiliarias realizado en el Hotel Hilton. En ese sentido, los desarrolladores hablan de la necesidad de "fabricar ciudades" y la importancia estratégica que tienen los distritos como una herramienta para el crecimiento.

Gustavo Ortolá, titular de GO Real Estate, desarrolladora con activa participación en distintos proyectos que pueden encuadrarse en el tema explica que, en el proceso de conurbanización de las urbes, las ciudades satélite se reconfiguran y pasan de ser localidades dormitorio a convertirse en ciudades de 24 horas. Así nacen proyectos mixtos donde se resuelve la vida de un lugar.

"Las ciudades aprietan", coincide a su turno Martín Bodas, socio de BMA, y completando el concepto de conurbanización, subraya que: "puede pensarse una ciudad a partir de la plaza y que sí el espacio de intercambio de la gente tiene valor, el proyecto a desarrollar también lo tendrá", dice Bodas. En este mismo sentido se expresa Fabio di Marco, titular de Oficina Urbana, quien señala la importancia del master plan urbano, tan determinante como para que el valor del metro cuadrado pase de los US$5 a los US$500.

Casos concretos

En la práctica, un caso consolidado es el Distrito Audiovisual en el que la industria del entretenimiento marcó el ritmo del mercado inmobiliario en los barrios de Chacarita, Villa Ortúzar, La Paternal, Palermo y Colegiales. El nacimiento y auge de Palermo Hollywood, que creció de la mano de un grupo de medios y productoras que se radicaron en un radio de no más de 20 cuadras a fines de los 90, rápidamente se extendió hacia las zonas aledañas que vieron crecer su potencial de la mano de estas empresas. A diferencia de lo que ocurrió en otros distritos que empezaron desde cero, aquí el proceso fue a la inversa. Primero llegaron las productoras y luego surgió la legislación que oficializó la denominación como tal y las exenciones impositivas que ello trae. Así surgió, hace seis años, el Distrito Audiovisual. Para promover este crecimiento, el Gobierno de la Ciudad estableció formalmente el distrito como un centro de promoción para la industria, a través de beneficios impositivos. En el caso de las empresas de capital nacional estas ayudas se extienden hasta 2026 mientras que para empresas de capital extranjero rigen hasta 2021. En la actualidad existen más de 220 empresas radicadas lo que generó una fuerte onda expansiva a servicios y proyectos residenciales. Es que lo que comenzó como una propuesta para un sector, se convirtió en una fuente de oportunidades para gran cantidad de emprendimientos comerciales y corporativos. Con consumos cada vez más exclusivos, entre los que se encuentran reductos gastronómicos, atelieres de diseñadores locales, una activa vida nocturna y una gran oferta cultural, al igual que sucede en el Soho o el Village en Nueva York, el mapa residencial también comenzó a reconfigurarse. Hace unos años se podía recorrer la zona y encontrar precios que no superaban los US$2500 el m2 mientras que hoy no bajan de los US$3500.

De acuerdo con di Marco, a partir de un plan de acción conjunto con el Estado, sea éste la Nación, la provincia o el municipio que dote de la infraestructura necesaria, el desafío de los desarrolladores y urbanistas pasa por encontrar nuevas áreas: "Viejas fábricas, puertos abandonados, áreas en desuso en general para que la inversión rinda… Eso es lo que hicimos en Resistencia, a 20 cuadras del casco urbano, entre la ciudad y el río", ejemplifica. Se refiere a costa Norte Ecodistrito, en la capital del Chaco, un proyecto de 90 hectáreas que, según apunta Mario Moro, responsable de la iniciativa, suma 14 kilómetros de río a la ciudad en los que el municipio interviene en sólo 250 metros. El desarrollador destaca el costado urbanístico del emprendimiento, que, subraya, logra que Resistencia deje de darle la espalda al agua, y al mismo tiempo, brinda posibilidades comerciales, al tratarse de una ciudad que es paso obligado del corredor que conecta con Iquique, en Chile, con Asunción, en Paraguay, y con distintas ciudades de Brasil.

Otro ejemplo es el de Ciudad Oeste, en Salta, que incorpora una tierra urbana de 700 hectáreas lindantes con la autopista que conecta San Lorenzo con la capital provincial. "Se trata de un proyecto a 20 años, en una tierra estratégica", comenta Magdalena Day Aráoz, a la cabeza de MDay Loteos y también del emprendimiento, aclarando que se trata de una iniciativa que contempla distintas etapas. La primera, indica, será de 60 hectáreas y contará con viviendas unifamiliares y áreas comerciales, destinadas a familias jóvenes que buscan calidad de vida "lejos de Salta", aunque sólo se encuentra a minutos de la ciudad y de ahí lo valioso del emplazamiento. Agustín Iralde, responsable de Ribera Norte Playa, en Chubut, detalla que su proyecto de 60 hectáreas, pegado a Rawson, era una ciudad de veraneo y hoy es un barrio residencial de la capital provincial, situado a 150 metros del mar. "Nuestro negocio descansa en el manejo estratégico de la tierra", define por su parte Ortolá, desde GO, respondiendo así, y a manera de resumen, al interrogante original. "Se trabaja el concepto del rinde. Se trata de generar territorio para poder invertir y no solo entre medianeras", finaliza di Marco, la voz de Oficina Urbana.