Las inmobiliarias presionan al Gobierno para que autorice la compra de dólares

En los primeros seis meses del año se cerraron 15.574 escrituras en la ciudad de Buenos Aires. Casi la misma cantidad de operaciones que en el mismo periodo del 2015, en tiempos del cepo cambiario. En 2014 habían sido casi 14.985. El mes de julio culminó con 3209 operaciones, según datos del Colegio de Escribanos, y van 14 meses consecutivos de caída interanual.

"Ni siquiera en 2002 se llegaron a vender tan pocos inmuebles en la ciudad. Entre enero y junio fueron 26.350 escrituras", resume José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, quien anticipa un futuro aún más complejo. A la incertidumbre política y económica que generó el resultado de las PASO que puso en stand by cualquier decisión de compra de un inmueble se sumaron las medidas anunciadas por el Gobierno.

Según lo dispuesto por la reglamentación publicada por el Banco Central, se prohíbe comprar dólares para concretar operaciones entre residentes. Así, por ejemplo, quien quiera hacerse de una propiedad debe contar con la totalidad de los dólares necesarios para adquirirla o, como máximo, recurrir a los US$10.000 por mes, que es el monto permitido comprar en concepto de atesoramiento.

"Esto significa que si no hay firmado y sellado un boleto antes del 31 de agosto no se puede convertir los pesos que las personas tienen en el banco a dólares", explica Claudio Caputo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. "Es decir, si ya solo operaban los que tenían dólares, ahora va a ser todavía más así. El mercado va a estar restringido más que nunca a aquellas operaciones que no se puedan postergar", agrega Rozados y complementa "ni siquiera se va a poder apelar a los rendimientos de un plazo fijo en pesos, por ejemplo, para complementar los dólares necesarios para una operación inmobiliaria".

Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) reconoce que si el "sector venía en caída libre, esta es una puñalada mortal". En este contexto, distintas entidades que representan al sector se reunieron el pasado miércoles y firmaron una declaración conjunta para que el Banco Central permita comprar dólares para adquirir propiedades. También ofrecieron los equipos técnicos de las entidades para trabajar conjuntamente con las autoridades.

Entre los firmantes están la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), la Cámara de Empresas de Desarrolladores Urbanos de Argentina (CEDU), la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina (Cofeci), el Colegio de Martilleros y Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Buenos Aires, la Asociación de Profesionales Inmobiliarios (API), la Coorporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad de Buen os Aires, el Centro de Corredores Inmobiliarios (Cecin) y CUCICBA.

Lo que plantean es que si bien la comunicación A 6770 del BCRA dice en el artículo 9 que las obligaciones en moneda extranjera entre residentes instrumentadas mediante registros o escrituras hasta el 30 de agosto podrán acceder al mercado de cambios, falta una resolución de la entidad. De hecho esta semana se cayeron las operaciones con reservas cerradas en las últimas semanas y hubo dificultades con los créditos. Un caso concreto fue el de un cliente de un banco público que tenía aprobado una linea hipotecaria y fecha de escrituración del martes, al retirar el dinero del banco no pudo cambiar los pesos por dólares. Solo le permitieron sacar US$10.000 el monto máximo mensual autorizado para particulares con fines de atesoramiento. Finalmente la operación se hizo en pesos al tipo de cambio del dólar blue y el vendedor a la salida fue a cambiar los pesos por dólares a una cueva. Ante este escenario, en el Central insisten en que no hay una intención de perjudicar al mercado inmobiliario y que se habilita la posibilidad de convertir los pesos en dólares, algo que hoy, en la práctica, no sucede. Sin embargo los referentes coinciden que es un tema de tiempos: "está claro que a nadie le conviene perjudicar al ladrillo", afirma un desarrollador. "No es un reclamo político, sólo pedimos que las transacciones inmobiliarias se realicen con normalidad", aclara Damián Tabakman, presidente de la CEDU.

Las expectativas están puestas en el encuentro que mantendrán con el Ministerio de Hacienda y con representantes de la AFIP. El primer paso para una solución ya lo dieron en la reunión que mantuvieron con el presidente del Banco Central, Guido Sandleris, en el que avanzaron en la negociación para que los clientes de los bancos puedan acceder a dólares para la compra de un inmueble.

Caputo, que participó de la reunión aunque no firmó el documento público plantea la posibilidad de que en vez de una veda total al acceso a los dólares se permita que los compradores accedan a la divisa para comprar propiedades si los vendedores que van a recibir el monto no lo van a sacar de la Argentina sino que lo van a reinvertir, por ejemplo, en la compra de una nueva vivienda con lo cual se estarían preservando las reservas. "Queremos colaborar con el Ministerio de Hacienda y el Banco Central para encontrar el resquicio por el cual sin afectar las reservas, podamos hacer que el alicaído mercado inmobiliario no termine de caerse. En el cálculo anual estamos peor que en 2001. Ese año se hicieron 33.000 operaciones y este año se cerrarían 30.000, mientras que en la peor etapa del cepo cambiario, en 2014, se hicieron 36.000", detalla.

Pepe pide que se implemente un mecanismo similar a los tiempos de los Cedines cuando el escribano enviaba 48 horas antes la escritura al banco y se habilitaba la operación. "Es importante escuchar la voz del sector en este momento delicado del país", reclama.

"La medida trasparenta una realidad que es que el dólar es un bien escaso. Quien está líquido en esa moneda no se moverá de ahí. Dólar liquido mata al ladrillo", sigue la charla con la nacion, Rozados. "Esto no es un control innovador, no es algo que se les ocurrió ahora. Es más bien un déjà vu", apunta Jimena Vega Olmos, socia del estudio Martínez de Hoz & Rueda.

La abogada explica que esta restricción también fue impuesta luego de la crisis de 2001, pero que hasta 2012 se podía "sortear" porque el monto de compra de dólares para atesoramiento era muy alto y "de libre disponibilidad". Cuando el cepo se profundizó, en el segundo mandato de Cristina Kirchner, quienes no tuvieron una vía alternativa para hacerse de los dólares necesarios para cerrar la operación recurrieron a la vía judicial y se generó un "aluvión de cautelares".

El presidente del consejo directivo de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, habla de una "parálisis momentánea". Aun así, no cree que los precios de las propiedades vayan a deprimirse. "El mercado no está endeudado y las propiedades se tienen como una inversión para proteger ahorros. Si vendo una propiedad, ¿qué hago con el dinero? No vemos el motivo de la baja de los precios", justifica. Además, hoy a diferencia de la crisis del 2001, la mayoría de los propietarios no tiene deudas, ni créditos hipotecarios comprometidos en dólares, por eso optan por quedarse con los ladrillos. Aunque según el broker Francisco Altgelt, director de la inmobiliaria homónima comienzan a surgir consultas de familias que no están pudiendo afrontar el pago de las cuotas de créditos UVA. "Me llamó un caso en el que la cuota se le disparó de $25.000 a $50.000 y quería vender. Mi consejo fue que alquile algo más chico y que pague el crédito con la diferencia que le quedaba", relata.

Volviendo al tema de valores, si se realiza un análisis global de lo que sucedió en los últimos 14 años, el valor promedio del metro cuadrado en dólares de las propiedades ubicadas en la ciudad de Buenos Aires aumentó de US$734 a casi US$2400, según datos de Reporte Inmobiliario. La estimación es que el precio promedio de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados ronda los US$133.000, mientras que un departamento de 3 ambientes y 70 metros cuadrados cotiza a US$187.000 según datos de ZonaProp.

Así las cosas en un mercado con demanda en baja en el que no hubo una baja generalizada de los precios, Rozados explica que "sólo venderán sólo los que sean más flexibles aunque es complicado decir en qué porcentaje". El especialista cuenta que luego de las elecciones primarias realizó una encuesta a referentes del sector en el que consultó sobre cómo evolucionará el valor de las propiedades usadas y que el 67 por ciento creía que los precios disminuirían, y de ese porcentaje, la mayoría afirmó que entre un 10 y un 20 por ciento.

Como no hay dólares y las propiedades se venden en esa moneda, el mercado de las unidades usadas es el más afectado. Estas representan más del 70 por ciento del mercado inmobiliario y hasta hace dos años, boom del crédito hipotecario por medio, eran las vedettes del mercado.

La devaluación del año pasado puso en el freezer a los créditos UVA -en dos años se otorgaron 170.000 hipotecas- lanzados a mediados de 2016 y los compradores finales, es decir quienes adquirían un inmueble para vivir quedaron fuera de la escena. "La explicación es que los salarios están retrasados con respecto al dólar y al valor de las propiedades", completa Pepe. Respecto a la demanda, el mercado se mueve sólo por quienes necesitan mudarse. Desde hace meses, las operaciones inmobiliarias se redujeron en la ciudad de Buenos Aires a la mínima expresión. Los inversores salieron del mapa y solo quedaron los consumidores finales que no quieren o pueden posponer la decisión de compra de una propiedad y cuentan con el dinero para hacerlo sin financiamiento. "En este escenario, solo se van a concretar operaciones con propiedades cuyos valores pedidos sean realistas y cuyos propietarios estén dispuestos a escuchar una oferta más baja. El porcentaje de dicha baja dependerá de la calidad del inmueble y la urgencia en vender o comprar", relata Ignacio Camps, director de la inmobiliaria Evoluer.

Algunos las llaman las "ventas del Registro Civil". Es decir, aquellas que se concretan por nacimientos, gente que decide irse a vivir sola o se junta, casamientos, divorcios y defunciones (sucesiones). Pero también hay consultas de personas que quieren vender para radicarse en el exterior. Para Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria homónima, hay un número que no varía de operaciones que se hace sí o sí en la ciudad de Buenos Aires, sin importar cuál sea el contexto económico-político. "Estamos hablando de entre 1500 y 2000 ventas al mes", calcula y dice que tiene varias propiedades en cartera por "cambios de estado civil", principalmente parejas que están esperando un hijo. En tanto, Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, afirma que tiene casos de personas que se quieren ir a vivir a Miami, Estados Unidos, o a Barcelona, en España, por miedo a que en un próximo gobierno haya cambios en la propiedad privada. "Nosotros les explicamos que esto no va a suceder y que esos procesos tampoco son inmediatos, pero la gente nos comenta eso. Estos casos se dan en dos extremos étarios: personas de 65-70 años que, ya vivieron otras crisis y no quieren quedarse, y los sectores más jóvenes que dejan alquileres o venden pequeñas unidades para fondearse e iniciar viajes al exterior", explica. Pero algunos como Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, ponen en duda estas expresiones por lo difícil que resulta en términos operativos mudarse al exterior. "Del lado de la oferta no veo un éxodo. Todo el mundo tiene la frase hecha esa de que si gana X se van a vivir afuera, pero pocos tienen los medios o una profesión o estado civil que haga la movida fácil. Si veo que, frente al olor a cambio político, los vendedores están más permeables a ofertas más agresivas".

El pozo como alternativa

Más allá del contexto y de un escenario macro que no da tregua para negocios de mediano y largo plazo como los ladrillos, hay quienes encuentran la parte del vaso medio lleno. Nadie quiere los pesos en el bolsillo y eso es visto como una oportunidad por algunos desarrolladores. Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo arrancó la semana enviándole a su base de contactos la propuesta: transferí pesos, invertí en ladrillos y convertí tus ahorros en dólares. En otras palabras, plantea que la mejor forma de resguardar el capital es destinarlo a un proyecto inmobiliario en marcha. "Tuvimos más de 50 consultas en cinco horas", detalla el empresario que desarrolla un barrio cerrado top en Tortuguitas en donde los lotes arrancan en los US$70.000. "La propuesta es que paguen la totalidad de ese ticket en pesos en un proyecto premium que siempre son los que mejor resguardan el capital en tiempos de crisis", afirma el desarrollador. Monarca cree que los proyectos en pozo podrían ser beneficiados. Para empezar la devaluación bajó el costo de construcción en dólares: en mayo generó una caída del 28 por ciento versus el registrado en abril de ese mismo año, previo a la devaluación. Este costo se mantiene en sus valores más bajos desde 2012, detalla un informe de Zona Prop. Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades explica que gracias a ese ajuste es posible conseguir buenos descuentos si el pago de la inversión es 100 por ciento cash. "Este beneficio el desarrollador lo traslada al acopio de materiales, por lo que todos en la cadena consiguen una oportunidad. Es posible conseguir entre un 8 y hasta 15 por ciento de descuento en algunos casos", explica. Tabakman de la CEDU agrega que "si bien la incidencia no es tan directa, hay que tener en cuenta que la mano de obra que representa el 50 por ciento del costo total de una obra es en pesos por lo tanto se abarata".

Martín Boquete, director de Toribio Achával, plantea otra arista positiva desde el lado de la demanda: la posibilidad de que los dólares de los exportadores – que ahora deben liquidarlos en un plazo de entre cinco y quince días hábiles- se destinen a los ladrillos.

El impacto en los alquileres merece un análisis aparte. "Tras los resultados de las PASO, los alquileres, medidos en dólares, cayeron entre 10 y 15 por ciento", cuantifica Camps. Mientras que los ajustes por inflación semestral, para los contratos en pesos, están en el orden del 16 y18 por ciento. "En este escenario, los propietarios en su mayoría deciden avanzar con nuevos alquileres para no tener que hacer frente al pago mensual de gastos de expensas e impuestos y apuestan a renegociar al vencimiento del mismo cuando el contexto sea mas favorable", finaliza el broker. De esta manera los propietarios se resignan a una renta anual en dólares por debajo del 3 por ciento.