Los nuevos PH: los precios y dónde se concentra la oferta

El espíritu del nuevo Código Urbanístico, que apunta a homogeneizar alturas en la trama urbana, abre la puerta a nuevas alternativas y los desarrolladores se enfrentan al desafío de generar proyectos creativos. Muchos de ellos incluso hablan de la evolución de los PH. En la ciudad de Buenos Aires, en los últimos años ha crecido en algunos barrios una tendencia de proyectos que apuntan en esta dirección. Se trata de emprendimientos que proponen el estilo de vida de una casa con las comodidades de un departamento a estrenar. En general, están ubicados en zonas residenciales en terrenos amplios por lo que todas las unidades cuentan con gran iluminación y vistas abiertas. Estos proyectos suelen jugar mucho con el diseño desde sus fachadas y sus terrazas, con líneas irregulares, y en muchos casos son proyectos vanguardistas.

"Hay que pensar en otra escala de edificios, especialmente en aquellas zonas que aún conservan ciertas características de los barrios tradicionales de Buenos Aires. Hay que reinventar la tipología entre medianeras", explica Sebastián Friedman, socio de la desarrolladora Brody Friedman.

Desde el modelo de negocio, los desarrolladores confiesan que, en este tipo de construcciones, se apuesta al consumidor final lo que cambia la ecuación financiera. "En un mercado con tanta inestabilidad apuntar a compradores del segmento medio– alto que adquiere la propiedad para vivir genera cierta previsibilidad porque es una demanda que se mantiene más allá de las crisis", explica Hernán Badano, presidente de Idun Inversiones, la desarrolladora que creo la marca "premium house" y que ya construyó seis emprendimientos de estas características. El empresario aclara que no hace preventas y ofrece las unidades cuando están totalmente terminadas y para entregar. De hecho, en cuatro meses finaliza dos proyectos que tiene en marcha y los departamentos aún no se ofrecen. "Es un esquema que puedo sostener porque son proyectos de hasta US$2 millones de inversión, un modelo financiable y manejable", explica. Por esa razón opta por hacer varias obras de estas características y no una de gran envergadura. "Juego con el costo, la velocidad de la obra que me permite mejorar la eficiencia y la de venta", detalla. Es que al ser proyectos que se terminan en 14 meses permiten acopiar y generar un valor del metro cuadrado más competitivo del que asume un desarrollador cuando construye una torre tradicional.

"Se debe pensar en productos que no sólo sean metros cuadrados, sino que estos metros realmente representen a la gente y la forma de vivir actual, incorporando espacios que funcionalmente atiendan las tendencias de expansión, de descanso, de recreación, de espacios de encuentro, formas de comer y de transportarse", apunta Friedman que, por ejemplo, trabaja actualmente en dos predios que contaban con edificios preexistentes y que decidió conservar, reciclándolos y poniéndolos en valor. El recurso de mantener una altura media–baja, afirma el desarrollador, fue fundamental para reforzar el protagonismo de los edificios existentes y lograr la integración de lo nuevo sin perder identidad.

Palacio Cabrera es un edificio neocolonial de la década del treinta, que se está poniendo en valor íntegramente y al que se sumará un nuevo volumen de tres pisos donde se ofrecerán unidades de dos ambientes y lofts de entre 40 y 250 metros cuadrados, que se podrán configurar a pedido. Entre sus amenities contará con dos patios internos con jardines y piscina, y una terraza de esparcimiento.

Casa Campos, otros de los proyectos de Friedman, conjugará la puesta en valor de una propiedad histórica con un nuevo edificio de arquitectura moderna. El emprendimiento está conformado por un edificio con casas con piscina propia y semipisos de 4 ambientes con dependencia desde 170 metros cuadrados, y otro edificio con unidades de 3 y 4 ambientes con dependencia que van desde los 80 hasta 230 metros cuadrados. En el caso de los pisos superiores, Friedman señala que contarán con terraza y piscina propia. Se trata de un emprendimiento que apunta a la exclusividad y cuenta con 10 piscinas en total, de las cuales ocho son privadas y dos comunes.

"En los últimos años estos proyectos se han extendido mucho en barrios como Belgrano Chico, Colegiales, Nuñez, Palermo Soho y Hollywood. Permiten jugar mucho con los espacios comunes, los que no se encuentran solo en las terrazas sino que también, dado la amplitud de los terrenos, pueden encontrarse en la planta baja", analiza Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers Propiedades.

Badano explica que la clave para llegar al comprador que adquiere una unidad para habitar es ofrecer ubicación, tamaño, calidad y habitabilidad. ¿Qué significa eso? "Por ejemplo, en nuestro caso, los dormitorios salen del metraje tradicional de tres por tres y tienen tres por cuatro. Así surgen departamentos de dos ambientes que superan los 60 metros cuadrados o de tres ambientes por 80 metros cuadrados", responde que construye en zonas como Coghlan, Belgrano R y el Bajo Belgrano. "Buscamos barrios con potencial constructivo limitado, es decir que se puedan construir hasta cuatro pisos", agrega Badano, quien a fin de año pondrá en venta dos emprendimientos: uno en Conde y Olazabal con ocho unidades que promedian los 100 metros cuadrados y otro en Montañeses y Monroe con 14 departamentos de entre 60 y 80 metros cuadrados.

En cuanto a los beneficios de estos empendimientos en su relación con el entorno, Friedman sostiene que se trata de proyectos que dan escala peatonal y contribuyen a recomponer el entorno para el vecino. En cuanto a los edificios y a la construcción en sí, sostiene, estas alturas reducen los costos a destinar para los medios de elevación y las estructuras, las que resultan más simples, y favorecen la logística en general durante la ejecución de la obra. "En terrenos de grandes superficies –y particularmente profundos– el hecho de sacar un máximo aprovechamiento de la planta implicará generar patios con otra calidad ambiental. Desde el punto de vista del diseño esto es un desafío a incorporar y poner empeño en darles un tratamiento de primera y no de espacios de segunda", explica. Badano agrega otra ventaja: las bajas expensas. "Pese a tener pocos vecinos, hay una mayor elasticidad en los gastos porque van consensuando que servicios suman", explica.

A la hora de referirse a la demanda Siwacki afirma que suelen ser proyectos con mucho diseño, identificados con un público joven, que valoriza la tranquilidad, los espacios comunes y abiertos, el aprovechamiento de las terrazas, la iluminación, y el diseño. "Es un segmento de gente joven, creativa, compuesto por artistas, bohemios, aquellos que antes buscaban un PH y hoy encuentran en estos proyectos virtudes similares", afirma y pone como ejemplo Malabia Suites ubicado en Malabia al 1900 en Palermo Soho. El edificio de tres pisos ofrece unidades de uno, dos, tres ambientes, y duplex de doble altura. Todas las unidades cuentan con patios y terrazas. En el diseño interior también responden a los requerimientos del millennial que busca espacios flexibles, luminosos, abiertos, con terrazas funcionales, así como con espacios comunes y de encuentro que no necesariamente cuentan con amenities pero sí con parrillas y zonas de relax. Los edificios de baja estatura, sostiene Siwacki, se mimetizan mejor con zonas residenciales y suelen contar con verde, tanto en sus terrazas como en algunos casos en sus propias fachadas. Son proyectos a la vista más sustentables que se amoldan a barrios donde predmominan casas bajas. Apunta que, seguramente, con el nuevo Código, este tipo de emprendimientos tenderá a generalizarse un poco más.

Los efectos del nuevo Código

¿Es posible imaginar una ciudad más homogénea? Friedman afirma que como venimos de muchos años de una ciudad que se fue conformando a partir de un mix de alturas, llevará un tiempo hasta que se vea el efecto integrador del nuevo Código a nivel global de la ciudad. Sin embargo, dice, los barrios y los habitantes de los nuevos edificios que se levanten a partir de la nueva legislación probablemente comiencen a percibirlo en un mediano plazo. Por otra parte, tanto la unificación de alturas de acuerdo a las zonas, así como la eliminación del FOT que plantea el nuevo Código, en cierto modo simplifican el análisis de los predios y emparejan las posibilidades, mejorando en algunos casos la situación de algunos terrenos y de los vecinos en general.

El arquitecto Pablo Pschepiurca, socio del estudio Aisenson entiende que existe una vocación de generar una ciudad lo más homogenea posible. Sin embargo, advierte acerca de la heterogeneidad que ya existe en Buenos Aires, a partir de una superposición de códigos a lo largo de su historia. Además señala que desde hace unos años, en Palermo, Devoto, Chacarita o Coghlan comienzan a desarrollarse edificios de tres o cuatro pisos, que tal vez se generalizarán con la entrada en vigencia del nuevo código. "Esta tipología ya existe hace unos años y genera la posibilidad de expansión en distintos barrios, con diferentes montos de inversión que abren el juego a otros públicos, porque requieren una inversión menor", plantea aunque admite que el Código debería prever también áreas con mayor altura, ya que eso generaría nuevas centralidades en la ciudad.

Por otra parte, y más allá de la sorpresa inicial que pueda generar, el nuevo Código traerá como resultado algunas nuevas propuestas de configuración arquitectónica de la ciudad. "Se habla de cambios de alturas, de capacidades edificables menores o mayores, de las restricciones a las torres, yo creo que al principio será como un choque. Así como hace poco hablamos de unidades más pequeñas para poder hacer viviendas más accesibles, seguramente ahora deberemos pensar en tipologías nuevas. Edificios de planta baja y cinco pisos, combinaciones de basamentos con edificios lineales de hasta doce plantas, que para terrenos grandes podrán reemplazar a las torres paralelepipedas, completamientos de edificios existentes que estén en zonas que se pueda construir uno, dos o tres pisos mas, con estructuras livianas", reflexiona el arquitecto Augusto Penedo, del estudio Urgell-Penedo-Urgell y cita a ciudades de Europa, como Viena, que han desarrollado estas alternativas.