Madrid: por qué hay tanto interés de los inversores por las casas de adultos mayores en barrios obreros

Hoy, casi ningún comercio de calle funciona en los barrios pobres de Madrid. La excepción más clara son las agencias inmobiliarias. En 700 metros de la zona más antigua del barrio de Simancas, en el Este de Madrid, operan nueve establecimientos de este tipo, cada uno con un puñado de empleados. Son los jóvenes que visten de chaqueta y corbata, el trabajo más elegante en kilómetros a la redonda.

Están entrenados para oler el negocio en los pequeños detalles del día a día: una ambulancia que se detiene frente a un portal, una esquela en el periódico, una abuela que hace tiempo dejó de dar su paseo matutino... Porque en las zonas más antiguas de Simancas, como en otras zonas del Madrid fuera de la M-30, está muriendo la generación de propietarios que recibió las llaves de su hogar del Ministerio de la Vivienda de Franco. Sus pisos viejos, destartalados y muy baratos son un suculento producto para inversores de afuera del barrio que luego alquilan a inmigrantes, los nuevos vecinos del Madrid obrero.

Cada empleado tiene sus técnicas para encontrar al próximo abuelo interesado en vender. Los hay que tocan timbres como si fueran testigos de Jehová, cuenta Sara Blázquez, con 21 años de experiencia en el oficio. Ella prefiere hacer amistad con los dueños de los bares. Tomando el café de la mañana se entera de los chismes: quién se ha muerto, quién se ha arruinado. La iglesia es otro punto útil y también lo que gira en torno a ella: “El otro día pasé por delante de un portal y vi un papel anunciando una misa por doña Francisca. Tú piensas ‘pobrecilla’, pero al mismo tiempo se te viene a la cabeza, ‘piso libre”.

Tanto interés está justificado porque Blázquez tiene en su teléfono una agenda con una treintena de inversores deseando encontrar oportunidades. Cuanto peor esté el piso, mejor. Uno de los secretos del negocio inmobiliario en los barrios obreros consiste en comprar por lo bajo para luego alquilar por lo alto. Y en Madrid no es difícil encontrar inquilinos. “¡Todo se alquila!”, dice Sara. Los alquileres en Simancas rondan los 700 euros por pisos de dos habitaciones. Si el comprador pagó entre €80.000 y €100.000, pronto recuperará su inversión.

Hay pequeños ahorradores madrileños que ven en estos pisos la oportunidad para iniciarse en el mercado inmobiliario porque la barrera de entrada es muy baja. Otros son grandes tenedores que controlan decenas de pisos en Simancas y barrios de Madrid semejantes. Muchas veces estas viviendas necesitan lo que se conoce en este mundillo como “un lavado de cara”, es decir, una actualización al siglo XXI. Sara habla de “pisos yeyé” que dan un salto al presente con reformas que suelen incluir una tarima flotante, paredes lisas, box de ducha y muebles de Ikea.

Ella es una madrileña de 42 años que a lo largo de su carrera ha visto que el mercado inmobiliario es una montaña rusa. La pandemia de coronavirus no ha frenado el apetito de los inversores por los pisos baratos de barrio. Trabaja desde abril para Alamia, una joven agencia que se ha especializado en barrios obreros de Madrid. Su jefe es Miguel Quintana, un peruano de 36 años que tiene en su despacho un par de estatuillas de su anterior empresa, Vivienda Madrid, donde fue reconocido como el segundo mejor comercial en 2017 y el mejor de 2018. Entonces trabajaba en el distrito de Vallecas, en el Sur de la ciudad. Tras estos éxitos abrió Alamia en 2020 con un par de socios. “Nos enfocamos en estos barrios porque tienen mejor salida”, cuenta él. “Si encontramos aquí un piso por menos de 100.000 euros nos basta hacer una llamada y está vendido en cuestión de horas”.

Hace dos años el Ayuntamiento de Madrid sacó un estudio que estimaba que el 69% de los madrileños viven en pisos en propiedad. Es una herencia de los tiempos franquistas, cuando el lema era “un país de propietarios y no de proletarios”. Francisco Franco entregó en 1962 en esta zona de Madrid, San Blas, miles de estos pisos que habían sido sorteados como vivienda social. Muchos eran pobres de solemnidad a los que la buena nueva les llegó en una carta. Pero España está cambiando porque muchos inmigrantes y jóvenes de origen español lo tienen muy difícil para acceder a la vivienda en propiedad. En los barrios obreros ya rige el inquilinato.

El jefe de Alamia estima que cerca de la mitad de los vecinos de Simancas son propietarios y la otra mitad alquila. Calcula que en algunos barrios vallecanos como Portazgo o San Diego un 60% o 70% de los pisos son habitados por inquilinos. Otros agentes inmobiliarios de la zona, que conocen el terreno como la palma de su mano, coinciden con esas estimaciones.

Todo se alquila fácilmente, incluso los bajos comerciales que antiguamente eran ocupados por videoclubs, ultramarinos, mercerías, zapaterías o bares y ahora son usados como viviendas. Simancas se está quedando sin comercio. Se quedaría a oscuras de no ser por las inmobiliarias, que tienen las luces más brillantes del barrio.

Al entrar en la oficina de Tengo tu Casa, cinco comerciales levantan la cabeza de sus computadoras y saludan al visitante. Esta tarde les toca trabajo al teléfono. Tienen bases de datos con la información que han recopilado de cada vecino. Saben quién vive tras cada puerta.

“Este barrio entero está a la venta”, dice el comercial Patricio Bernini, un argentino de 34 años que conoce Simancas al dedillo porque lleva los últimos cinco trabajando en esta oficina. Tengo tu Casa tiene 10 oficinas en los distritos obreros de Ciudad Lineal y San Blas. Están especializados en este mercado porque creen que la clave es conocer a fondo el terreno: “Quien mucho abarca, poco aprieta”, explica Bernini. “A mí si me preguntas de la sierra no sé decirte, pero acá es otra cosa”.

Conduce al periodista a la entrada del negocio, donde han colocado un maniquí con traje y corbata como si fuera un local de sastrería, solo que a este lo han amarrado con cadena y candado. Desde allí Bernini señala con el índice los pisos del bloque más cercano. “Reformado, reformado, reformado”. Muchos han sido “lavados de cara”, lo que da una idea de que recientemente hubo un cambio de manos en la propiedad.

La estrategia de los brokers

Los agentes comerciales tienen todo tipo de trucos para extraer información de cada vivienda. Una buena táctica es entablar amistad con los presidentes de comunidad, porque eso de que en Madrid no te conocen tus vecinos es relativo. Otra artimaña consiste en lanzar un cebo para ver quién pica, como le ha pasado a José Luis Murciano, un vecino de 70 años: “Te llaman y te dicen ‘es que he escuchado que el del cuarto vende’ y es todo mentira”. Por supuesto, como en todo oficio, unos van con la honestidad de cara y otros se dan a la picaresca.

Ir de traje y corbata es un arma de doble filo. Cuentan que a los inversores les gusta, pero a un vecino que va en jeans y zapatillas por su barrio humilde le causa suspicacias ser abordado por alguien que viste como un pincel. Desde luego no es un trabajo fácil. Bernini dice que el traje gusta a la gente mayor. Él, que es de origen argentino, trata de suavizar su acento y hacer uso de su don de gentes: “Les tratas de usted, les dices un par de cosas y ya te los tienes ganados”.

Pero es complicado encontrar un buen comercial, según el jefe de Alamia. Muchos se rinden demasiado pronto. “No esperes que acepten venderte el piso nada más abrirte la puerta”, les recomienda él. “Si vas 20 veces a un piso y tiras la toalla a lo mejor estás perdiendo una ocasión que iba a materializarse en la visita 21″.

El que se lo trabaja puede tener grandes recompensas en forma de comisiones. “Pagamos el salario básico de €1050 al mes, pero si vienes solo por eso mejor vete a un supermercado. Aquí puedes ganar lo que te dé la gana. Hasta €6000 al mes”. Este mercado está que arde y nunca se sabe cuándo un adulto mayor estará listo para vender su piso.