La legislatura porteña aprobó esta semana el Código Urbanístico que plantea dónde, cuánto y con qué criterios se puede construir en la ciudad, y el de Edificación que generó cambios en cómo y con qué materiales. Entre las principales modificaciones se determinó que la altura máxima de los edificios es definida por el barrio y no por el tamaño del terreno, que los barrios de casas bajas van a seguir siendo de casas bajas, se fomenta el desarrollo de proyectos mixtos para que la gente viva, trabaje y disfrute en la zona en la que vive, y reconoce a las villas como parte de la ciudad. Además de datos de color como que no será obligatorio el bidet ni las bañaderas. La iniciativa fue fuertemente resistida por los grandes desarrolladores convencidos de la que la normativa aprobada, "atrasa". El ministro de Desarrollo Urbano y Transporte de la ciudad de Buenos Aires, Franco Moccia, uno de los principales impulsores de la norma aprobada responde a todo en un mano a mano con la nacion.
-¿Por qué impulsó el cambio?
-La normativa urbanística antigua fomentaba el desequilibrio entre el Norte y el Sur, e incentivaba la desintegración territorial y social, que son los principales problemas con los que nos enfrentamos en el siglo XXI. Además ambos Códigos habían quedado obsoletos. Fueron diseñados cuando el concepto de sustentabilidad ni siquiera estaba instalado en el mundo. Por ejemplo, en lugar de pensar en el impacto que tenía la construcción en la gente estaba centrado en los tipos de material y por ejemplo se exigía el uso de ladrillo hueco. Hoy, en cambio, no se establece el material sino las características que tiene que tener para lograr una construcción sustentable. Además, si mañana el avance tecnológico genera materiales de menor precio con las características físicas exigidas se aprueba inmediatamente. De esta forma terminaremos con todos los monopolios generados por la regulación. Por otra parte, en un mundo en constante evolución y en el que ya en China se están imprimiendo casas en 3D, la normativa también debería adaptarse.
-Quienes se oponen dicen que es cómo "expandir una sábana blanca en los techos de la ciudad limitando su desarrollo"...
-En este punto, la pregunta es sí desarrollas sólo desde la altura porque la realidad es que sí comparás los metros, el Código Urbanístico aprobado permite construir un 20 por ciento más de metros cuadrados. La diferencia es que lo harás en cucuruchos y no en vasitos para describirlo de una manera gráfica. Lo que sucede es que hay muchos arquitectos para quienes construir proyectos en altura es parte de su logro arquitectónico. Pero sí uno recorre el mundo, hay ciudades morfológicas muy lindas mucho más densas que Buenos Aires como París y Berlin. Además en zonas como Puerto Madero y Catalinas se podrá seguir construyendo torres, pero en el resto de la ciudad lo que se buscará es integrar. Un dato es que la misma constructividad de una torre pero colocada horizontalmente genera una cuadra más de actividad barrial sin crecer en altura. Queremos un crecimiento homogéneo. Por eso eliminamos el FOT que es la altura determinada por el tamaño del terreno y pasamos de 27 alturas a sólo seis permitidas según los barrios.
-¿ Qué pasará con las esquinas?
-El antiguo Código condenaba a que todas las esquinas fuesen enanas, por eso te encontrás con la pinturería y el bar con dos medianeras detrás.Ahora, las esquinas podrán tener el mismo nivel de la altura de la avenida. De esta forma ganarán metros .y los desarrolladores chicos y medianos tendrán más oportunidades y el efecto será multiplicador.
-¿ Por qué?
-Porque al generar más metros construibles de forma homogénea, podrá comprar una propiedad que hoy tiene un piso y construir dos más. Este es un negocio que al desarrollador grande no le interesa. Durante los últimos años se construyeron proyectos para la punta de la pirámide que son quienes pueden comprar el piso 35. Lo que necesita la ciudad son viviendas para la clase media que compra con hipoteca. El negocio inmobiliario no es el Megatel. La venta en pozo funciona como en los ochenta se adquiría el teléfono, pagabas antes de que te lo den bajo la promesa del otorgamiento. Hay que construir para quien no tiene todo el dinero para adquirir una propiedad como sucede en todo el planeta. Si no surge oferta nueva, los dueños de los departamentos usados seguirán subiendo los precios. Tenemos que lograr que la demanda crezca con la hipoteca y la oferta con la constructividad porque sino la ciudad será cada vez más cara.
-¿Por qué se dice que bajarán los precios?
-Porque se eliminó la obligatoriedad de la vivienda del encargado y el uso de materiales específicos como el mármol en la cocina. Pero lo más importante es que se disminuyó la vivienda mínima a 22 metros cuadrados, lo que implica que por le bajamos la cuota del crédito a los primeros dueños. Esto es clave para quien está entrando a la cancha. Estamos hablando de un ahorro de hasta 30 por ciento.
-¿ Cómo funciona la plusvalía urbana?
-Analicemos el ejemplo del propietario de la esquina. Con el código nuevo ganó metros y sin ley de plusvalía que fue aprobada, el Estado le terminaría regalando dinero porque ese terreno con una mayor capacidad para construir valdrá más. Entonces de esa plusvalía que genera el Estado se busca percibir un porcentaje para ser invertido en infraestructura para la ciudad. El mismo variará entre el 10 y el 35 por ciento dependiendo del barrio.
-¿Qué pasa con los inmuebles protegidos?
-Lo que pasaba es que los propietarios de esos inmuebles terminaban abandonando las casas antiguas para poder demolerla y construir un edificio de más metros. Y la protección histórica terminaba destruyendo lo protegido. Hoy, en cambio, le habilito al propietario la posibilidad de construir esos metros que no se autorizan a realizar en ese inmueble en otro lado, generando un incentivo a no destruir el patrimonio. Incluso hasta se los puede vender a un desarrollador.
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