Nueva York atraviesa la crisis inmobiliaria más fuerte desde 2008

Manhattan tuvo su peor primer trimestre desde la crisis financiera de 2008 y las ventas de los inmuebles caen desde hace 18 meses
Manhattan tuvo su peor primer trimestre desde la crisis financiera de 2008 y las ventas de los inmuebles caen desde hace 18 meses
Lucila Marti Garro
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1 de junio de 2019  

Los últimos tiempos no han sido fáciles para aquellos que quieren vender sus propiedades en Manhattan. El primer trimestre de este año fue el peor desde la crisis financiera en 2009, según un nuevo informe de Douglas Elliman y Miller Samuel, la firma de avalúo y consultoría en real estate. Las ventas totales cayeron un 3 % en el primer trimestre del año, lo que marcó el sexto trimestre consecutivo de caídas, la desaceleración más larga en las tres décadas que la consultora viene recabando datos.

La caída se debe a un exceso de oferta de unidades de alta gama, la falta de compradores extranjeros y una mayor carga impositiva."Definitivamente 2019 es un mercado comprador. La gente negocia el 20 o 25% de rebaja. Hay quienes hoy están adquiriendo apartamentos que valían US$1,8 millones en US$1,2 millones. Un cliente acaba de comprar una unidad por la que pedían el año pasado US$5 millones, y la compramos en US$4,1 millones", sintetiza Michael Carioti, broker asociado de Compass, compañía de real estate con licencia en New York y Florida.

El cimbronazo se siente en todos los niveles. Si bien el llamado "mercado de arranque", que son monoambientes y departamentos de un dormitorio por debajo del millón, se mantuvo estable al principio, ha comenzado a sufrir a medida que el problema en la cima fue cayendo en cascada.En el último trimestre de 2018, el precio medio de un apartamento en la ciudad de los rascacielos cayó por debajo del millón por primera vez en tres años. Ahora hay un suministro de viviendas para nueve meses en el mercado, con un inventario de hasta un 9 %.

El exceso de nuevos desarrollos es aún peor. Según publicó el New York Times a principio de año, abrirán sus puertas más de 20.000 departamentos a estrenar en esta metrópolis, tanto en venta como en alquiler. Es probable que solo una fracción encuentre residentes para fin de año. El diario asegura que -si se mantuviera la tasa de ventas actual- llevaría más de seis años vender todos los nuevos desarrollos de Manhattan, unas 8000 unidades. Federico Pina, agente de bienes raíces de la firma R New York y miembro del Real Estate Board of New York (REBNY), observa que el mercado en la gran manzana ahora está mostrando signos de estabilización luego de un 2018 difícil que se vio afectado por las subas en las tasas de interés hipotecarias, preocupación por una desaceleración de la economía global, un último cuatrimestre flojo en la Bolsa de Nueva York y el impacto negativo de nuevas estructuras impositivas. "Hay algunos signos de mejoría comparado a los últimos meses del año pasado. Por ejemplo, durante el primer cuatrimestre del 2019, la media de los precios en Manhattan volvió a estar por arriba del millón de dólares. Además, el hecho de que este año las tasas de interés de las hipotecas hayan bajado es una excelente noticia que podría ayudar a reactivar el mercado", cuenta. El especialista afirma que quienes planeen invertir en efectivo y no tengan apuro, podrían considerar continuar observando cómo responde el mercado y qué sucede con la economía a nivel global. Varios economistas prevén en un futuro no muy lejano una fuerte caída de la actividad económica. Esto, en teoría, podría beneficiar a compradores con efectivo y especuladores. "Aquellos que tengan la intención de comprar una vivienda utilizando un crédito hipotecario, pueden verse beneficiados por la reciente baja en las tasas de interés, y el poder de negociación que actualmente poseen los compradores", explica.

Pero quienes tienen la billetera siguen expectantes. A principio de año, más de una de cada diez casas tuvieron una rebaja. StreetEasy, portal en línea líder de Nueva York, muestra que su índice de precios cayó un 4,3 % en febrero a su nivel más bajo desde julio de 2015.

Mientras los compradores extranjeros disminuyen, los residentes ricos huyen a los estados con impuestos más bajos. Es que el enfriamiento en Manhattan está vinculado a la ley tributaria de fines de 2017 que limitó la deducción de intereses hipotecarios, y también al límite para la deducción de impuestos estatales y locales. Una broma entre los inversores dice que la nueva ley impositiva se debería haber llamado "todo el mundo se muda a Austin". Ahora, los individuos tienen un tope para deducir en impuestos estatales y locales. Según el United States Census Bureau, New York es uno de los cinco estados del país cuya población bajó de abril 2017 a julio de 2018.A su vez se sumó la saturación del mercado. "De 2012 a 2016 hubo muchos desarrollos high end, propiedades de 10, 20, 30 o 40 millones de dólares. Hay mucho inventario. Sumado a que el cambio impositivo redujo el interés de quedarse en New York. Se mudan a Florida, Texas, Arizona, Ohio, Minessota", cuenta Carioti.

Como si las adversidades fueran pocas, a mediados de año empezará a regir el nuevo "mansion tax" o impuesto a la mansión aprobado por los legisladores del estado de Nueva York en abril último. Antes de esta nueva resolución, los neoyorquinos ya pagaban un impuesto fijo del 1% sobre el valor de compra de cualquier hogar que valiera más de un millón de dólares. Ahora se ha creado una nueva escala donde la tasa se incrementa paulatinamente a medida que el valor de compra supere los dos millones de dólares. Por ejemplo, una vivienda que se compre por 2 millones de dólares tendría una tasa de impuesto a la mansión de 1,25%; por 3 millones 1,5%; hasta llegar a 25 millones o más, que pagaría una tasa de 3,9%. Lo paradójico es que, pese al enfriamiento del mercado, algunos se están apurando a comprar sus mansiones antes del 1º de julio, cuando entra en rigor el nuevo impuesto. "Se espera que el mansión tax recaude US$365 millones al año lo cual se utilizará para mejorar el sistema de transporte público, algo que algunos creen podría beneficiar indirectamente el mercado a largo plazo. No sabemos qué efecto tendrá pero uno estima que podría impactar negativamente a corto plazo en el mercado de lujo", anticipa Pina.

La pregunta que se hace el mercado es si el resto del año puede remontar. Mientras se celebra la no aprobación reciente de la resolución que planeaba sumar un impuesto a los pied-a-terre, algo que hubiese terminado por ahuyentar aun más compradores.

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