Palabra de economistas

El Museo de la colección Fortabat fue testigo de un encuentro con los principales referentes del mercado inmobiliario, la reunión organizada por el diario La Nacion y que tuvo como disertantes a los economistas Carlos Melconian y Roberto Lavagna. Sirvió no sólo para analizar el contexto económico y político del país y del mercado inmobiliario sino también para generar un networking entre los principales brokers del sector.

La reunión que contó con la moderación de José Claudio Escribano, directivo de S.A. La Nación, tuvo como primer orador a Melconian, que con su acostumbrado histrionismo y ocurrente verborragia ofreció su visión (apoyada en el análisis de los números) no sólo de la actualidad económica sino también del presente y el posible futuro del país.

Para Melconian el futuro de la economía nacional, que actualmente se encuentra engrilletada a un fuerte control cambiario, podría complicarse a partir de junio próximo. "La primera parte de 2012, cuando se estimaba que el cepo sólo sería una medida transitoria continuaron ingresando dólares al país, pero ya en esta última mitad, cuando se consolidó la idea de que es una medida que llegó para quedarse se empezó a parar todo lo que venía de afuera. Esta decisión traería un franco deterioro en un futuro mediato si no se toman medidas de fondo y si no se hacen los ajustes debidos. Hoy el gobierno parece apostar al 31M (31 de marzo). La fecha de la bendita cosecha. Hasta ese momento se vivirá un situación expectante a la espera de múltiples factores que permitan un cambio (si la cosecha es buena, si Brasil recupera, si se reencausan los casos vinculados con el juez Thomas Griesa, entonces se podría armar un mercado de cambio que permita una suba de las exportaciones y eso puede traer una determinada flexibilización en las importaciones, lo que sería útil para reponer el nivel de actividades). Pero hoy ese futuro no parece alentador", explicó Melconian.

El sector, según el economista, deberá adaptarse al momento en el que se vive. "Con control y brecha cambiaria, actividad espasmódica e inflación (con una tasa del 25 y 30% anual) el Real Estate no está en un momento ganador. Aquella etapa brillante que supo tener quedó atrás. Hoy se tiene un nivel de actividad de un 50% más bajo que en 2011, hay un retiro natural de viviendas del mercado (menos vendedores), pocas personas dispuestas a comprar, casi nada de crédito y un tipo de cambio paralelo ligth. Todo esto configura un sector en retracción", dijo el economista. Y agregó que "en la Argentina hay una devaluación del 40%, pero el precio de la propiedad no cayó el mismo índice y eso no ayuda a que existan más operaciones. Es decir, así no habrá compradores".

La visión del ex ministro de Economía de la Nación y candidato a ex presidente, Lavagna, es que el mercado inmobiliario vive con miedo. "Y este temor es lógico tanto el físico como el patrimonial o económico. Este último deriva de una devaluación no aceptada, de una tasa de inflación muy alta y del cepo cambiario. En síntesis, es lógico que eso suceda. Pero habría que decir que el temor patrimonial no es de ahora, el último año de ingreso neto de capital fue 2005. Y eso también alienta al miedo", dijo Lavagna.

Según el analista existe una masa de dinero retenida que en algún momento se inyectará en el mercado inmobiliario local. "En la crisis de 2001 hubo una gran cantidad de dinero que se retrajo, en algunos casos se fue al exterior y en otros se guardó bajo el colchón. Pero ese dinero en algún momento volverá al mercado y el Real Estate será el primero en recibirlo tanto en el mercado urbano residencial como suburbano. Mientras tanto, supongo que ustedes lo deben estar haciendo dado que la devaluación ya se produjo, es una tarea de convencimiento con los vendedores. Si la gente pretende mantener precios altos y en dólares (salvo que tengan propiedades excepcionales), no se van a registrar operaciones", explicó Lavagna.

Un factor determinante para la reactivación del sector es el ajuste de los costos de construcción. "Esta área es una de las fuentes laborales más importantes ya que de los 9 millones de pobres que existen en la actualidad en el país (es decir, un 22,5% de la población), encuentran allí la posibilidad de un empleo. Pero para reactivar la edificación yo evaluaría la posibilidad de sumar mayor tecnología que abrevie los tiempos de trabajo y que ayude a bajar los costos de construcción. Éstos son dos factores en los que hay que hacer hincapié ya que comparativamente con el resto del mundo estamos a precios muy elevados", dijo Lavagna, que como ministro de Economía en 2002 implementó dos medidas tendientes a incentivar la reactivación del mercado inmobiliario: la posibilidad de utilizar los Bonos Optativos del Estado Nacional (Boden) para la construcción de edificios y la salida del corralito de los plazos fijos para la comprar de inmuebles.

Para Lavagna, la salida a esta realidad surgirá de un plan económico complejo, no medidas aisladas. "Un programa económico es como un mecanismo de relojería, cada engranaje debe encajar en el otro , deben moverse en el tiempo que conviene y tienen que hacer que las agujas vayan para adelante y no para atrás. Lo que hay que hacer es implementar un paquete de 50 medidas. Pero no es sencillo, hay que acertar la dosis y el timing de la implementación de las medidas. Igual también existen varios factores exógenos que inciden los resultados finales", concluyó el ex ministro.

50%

menos
Es el nivel de la caída de la actividad inmobiliaria con relación a 2011. Además, se observa un retiro de viviendas del mercado.