Dónde estarán las mejores oportunidades para invertir en inmuebles en 2019

A la hora de hablar de oportunidades, la opinión de los consultados es unánime: estarán en las compras desde el pozo por la caída en el costo de construcción que generó la devaluación. "La unidades en preventas estarán en niveles más acomodados en dólares adaptándose al nuevo contexto", explica Diego Silbert, director de BrodyFriedman. Hay que tener en cuenta que estas situaciones son usuales dentro de los ciclos económicos pero no duran mucho tiempo. "Siempre el peso termina por alcanzar al dólar y nuevamente volvemos a ser caros en la moneda estadounidense. La oportunidad está porque el que compra pone pesos y cuando se termina la unidad cotiza en dólares", explica Antonio Pécora, Socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios. "Existen emprendimientos en barrios como Recoleta y Barrio Norte con costos del metro de hasta US$3500 que ,una vez terminados, pueden valer US$4500 o US$5000", ejemplifica Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa.

Cuánto tiempo durará la ventaja que generó la devaluación frente a la inflación, es la pregunta clave que se realizan constructores, desarrolladores y compradores. "Los costos de construcción en dólares obviamente bajaron, pero el efecto devaluación está siendo rápidamente compensado por la inflación", alerta Alejandro Schuff, director de Soldati. Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital coincide en que inevitablemente la devaluación podrá trasladarse a los precios en pesos. "Un ejemplo es el caso de los materiales de construcción que, si bien muchos de ellos no están dolarizados, sus precios subieron notablemente en el último tiempo", relata.

Tomando como referencia el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, arroja una suba acumulada a noviembre del 32 por ciento en la mano de obra, mientras que los materiales alcanzaron un incremento del 67 por ciento. El dato paradójico es que cada desarrollador tiene una lectura propia sobre cuánto bajó el costo de construcción por la devaluación: varía entre 5 y 35 por ciento dependiendo del caso. Fernando Romay, socio de la desarrolladora homónima, cuantifica una baja que promedio el 15 por ciento en el segundo semestre de 2018. "En la medida en que el tipo de cambio se mantenga estable y el CAC siga aumentando, los precios en dólares crecerán lentamente. En resumen para el comprador que hoy tiene dólares en mano es un muy buen momento para comprar", reconoce.

"El problema es que nuestra moneda es el peso y se necesitan muchos más para poder construir", alerta Pablo Kiesel, gerente Comercial de Raghsa. Daniel Oks, presidente de Desur hace un análisis detallado del impacto. En los barrios o clubes de campo, la incidencia de la devaluación se da principalmente por los cables que trasmiten energía, insumos de seguridad importados (o que compiten con lo importado), y productos de iluminación, por lo tanto, la baja en el costo de construcción de los barrios puede rondar 30 o 40 por ciento. En cambio en edificios de alta gama con alto componente de equipamiento importado la reducción de costos es más cercana al 20 por ciento. De cara al futuro, el desarrollador advierte que "la necesidad de un dólar alto para servir la deuda implica que estas rebajas se deberían mantener al menos en 2019".

Silbert de BrodyFriedman anticipa que el costo en dólares bajó un 10 por ciento durante el 2018, y espera que se mantenga esa diferencia durante el 2019. Mientras que

Gonzalo Chiarullo, socio de Fiibra y executive manager de REITs Related Group Latam habla de una reducción de "hasta un 30 por ciento", pero confiesa que "muchos de los insumos carecían de oferta. "Los sacaron de mercado, por lo que es impreciso el dato. El progreso del costo en dólares dependerá del atraso cambiario", relata.

Sin embargo, esta brecha comienza a achicarse producto de un dólar más quieto y una inflación en alza. "Si la situación sigue así en poco tiempo la construcción volverá a estar cara para los desarrolladores", adelanta Pécora quien lanzo tres proyectos, uno en San Cristobal y dos en Saavedra.

No hay dudas de que hoy es un buen momento para construir. Esteban Edelstein Pernice, Director de Castex Propiedades lo prueba con números: "si bien es una cuenta que hay que hacer todos los días, la devaluación fue más del 100 por ciento y la inflación menor al 50 por ciento". Carlos Spina, director de Argencons aclara que esa ventaja que generó la devaluación en el costo de construcción es clara en la foto. "La película no la sabe nadie, pero no imagino una baja real muy grande al final del ciclo de una obra a 24 meses. En ese sentido, los que hoy se enamoran de "la foto" y toman decisiones en base a ello, están siendo cuando menos, temerarios", relata. En sintonía, Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora RED –Real Estate Developers, confirma que las obras se construyen en general en período de dos años promedio y no pueden pagarse por adelantado. "Los costos en general se van reacomodando y lo "ahorrado" en los papeles se pierde en el tiempo", alerta. El desarrollador agrega que sí a ese dato se suma un proceso recesivo, algunos formadores de precios y las empresas en general, suelen resignarse margen para pagar costos fijos y seguir operando.

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