Un mercado limitado a los inversores

Uno de los mayores problemas que tiene la inflación, además de afectar los salarios reales, es que distorsiona los precios relativos e impide el cálculo económico. Cualquier proyecto de inversión requiere de una estimación de ingresos (precio de venta por cantidad vendida) y una estimación de costos, incluida la carga impositiva.

Desde mi punto de vista, uno de los problemas que enfrenta el sector de la construcción, al igual que el resto de los sectores, es la imposibilidad de hacer cálculo económico. Considerando un ciclo de producción de un año y medio, se hace muy difícil estimar costos de producción y precio de venta a futuro. Si se acepta esta premisa, el problema es que encarar nuevos proyectos implica asumir que es muy difícil estimar la rentabilidad que puede obtenerse.

Si hoy la inflación es un serio obstáculo para poder hacer cálculo económico, el tema del crédito para la vivienda pasa a ser otro serio inconveniente. El crédito surge del ahorro que es el ingreso no consumido. Alguien sacrifica consumo presente y destina parte de su ingreso a financiar consumo o inversión. El ahorro no se imprime con más billetes: se genera, como decía antes, sacrificando consumo.

Si se entiende este concepto básico de economía, puede advertirse el problema que existe para que el mercado pueda ofrecer créditos hipotecarios a largo plazo y en pesos. ¿Cuál es la tasa de inflación que el ahorrista tiene que cargarla a la tasa de interés para que la inflación no le licue el ahorro? Si la incertidumbre sobre la tasa de interés es alta para el ahorrista, ocurre lo mismo para el potencial tomador de crédito, ya que si toma un préstamo a tasa variable desconoce cuál será la cuota que terminará pagando si la inflación se acelera. Otro dato por tener en cuenta es que el ahorro, fuente genuina de financiamiento, se fuga hacia el dólar. La gente percibe que el dólar está barato y tiene temor a eventuales confiscaciones ante los problemas fiscales del sector público. Con el ahorro que se fuga hacia el dólar y la inflación tendiendo a acelerarse, se hace imposible pensar en un desarrollo sostenido del sector de la construcción y del crédito hipotecario para la compra de viviendas.

En este contexto, el mercado inmobiliario probablemente quedará circunscripto a compradores que inviertan en ladrillos. Ahora bien, como toda inversión, la compra de propiedades está sujeta a lo que se conoce como estructura de precios relativos. En una economía inflacionaria como la nuestra y con fuerte intervención del Estado, los precios relativos están distorsionados, entendiendo por distorsión que unos precios están artificialmente altos y otros artificialmente bajos, situación que no es sostenible en el tiempo.

Mi impresión es que quedando el mercado inmobiliario limitado a los inversores, éstos comenzarán a preguntarse si el precio de los ladrillos está hoy en un nivel en el cual tienen más recorrido a la baja que a la suba o viceversa. O dicho de otra forma: ¿me conviene entregar dólares a cambio de ladrillos o mejor me quedo con los dólares y espero? ¿Me protegen los ladrillos de una posible devaluación del peso? Los estudios que hemos realizado con Dick Schefer nos indican que el mercado inmobiliario tiene distorsión de precios relativos y qué tipo de cobertura ofrecen los ladrillos ante devaluaciones y crisis financieras, pero, en definitiva, será el mercado el que marcará la tendencia convalidando o no los actuales precios.