Un sector en pausa que recalcula sus estrategias

Los desarrolladores e inmobiliarios se resignan al cepo y admiten que el año está perdido, mientras esperan el llamado de quienes manejarán la política habitacional en la gestión de Alberto Fernández
Los desarrolladores e inmobiliarios se resignan al cepo y admiten que el año está perdido, mientras esperan el llamado de quienes manejarán la política habitacional en la gestión de Alberto Fernández
Carla Quiroga
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9 de noviembre de 2019  

Los desarrolladores se preparan para ver, en los próximos meses, la misma película que en 2014, un año en el que se registraron 33.706 operaciones, el mínimo histórico de escrituras en la ciudad de Buenos Aires."El nuevo cepo tornó aún más crítica la situación del mercado inmobiliario. Quienes compran una vivienda son quienes ya disponen de los dólares. Todo lleva a suponer que este será el año más bajo de la serie histórica que, desde el Colegio, venimos midiendo desde 1998: superará apenas la barrera de las 30.000 operaciones", vaticinó Carlos Allende, el nuevo presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Los inmobiliarios y desarrolladores coinciden en que haber instaurado el tema de vivienda en la agenda de campaña electoral complicó aún más al mercado. "No ayuda que se haya hablado de gravar bienes personales, ni tampoco de regular los alquileres", afirman.

Ante un contexto complicado, la buena noticia es que en las últimas dos semanas algunos brokers tuvieron un incremento en las consultas e inclusive en las ventas. "Los propietarios validaron quitas de entre 15 y 25 por ciento y el mercado comenzó a moverse", reconoce Daniel Salaya Romera, director de la inmobiliaria homónima que en la acción de ofertas por tiempo limitado que realizó Zona Prop vendió tres de las cinco propiedades que publicó.

De cara a un futuro el mercado espera que el resultado electoral de octubre aquiete las aguas y el mercado recupere alguna lógica. "De la única manera que podría suceder esto es con certidumbre y confianza. Cuando faltan certezas, la gente se guarda. Hasta que no se conozca el programa económico del próximo presidente todo lo que se diga es teoría", analiza Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades.

La foto actual es un mercado sin crédito y algunos desarrolladores lo describen como la "economía del trueque". La devaluación y una inflación que superará el 50 por ciento anual desactivaron los créditos UVA y nadie espera que éstos resurjan. "Fueron un parche", los define una de las personas que formó parte del equipo que redactó los lineamientos sobre política habitacional que el Partido Justicialista le presentó al presidente electo. De hecho, los funcionarios entrantes en principio congelarían el sistema y detendrían posibles ejecuciones hipotecarias. "La propuesta de ajustar en base a salarios tampoco es la solución porque los sueldos van a aumentar", explica un hombre cercano a María Eugenia Bielsa, la mujer que manejaría el tema hábitat y vivienda en la gestión de Alberto Fernández. "No son 100.000 los afectados sino 170.000", agrega. En la vereda de enfrente, el sector afirma que los UVA fueron una gran ayuda para dinamizar al mercado y que quienes sacaron una línea de financiación "pueden vender la propiedad y obtiene los fondos necesarios para saldar el crédito", afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Advierte que según datos del Central sólo 480 de los 100.000 créditos UVA otorgados tuvieron alguna irregularidad."El problema hoy es que los salarios quedaron rezagados y las cuotas insumen un mayor porcentaje del sueldo. Cuando se lanzó el sistema de créditos podías comprometer hasta el 25 por ciento del salario, hoy aun con todos los desfasajes no llega al 30 por ciento. Cuesta más pero de ninguna manera se convirtió en algo impagable", afirma Rozados.

Con esta visión, lo constructores consideran que el error lo cometió el propio presidente Mauricio Macri que incluyó en el debate una solución -propuso la actualización por salarios en lugar de la inflación- a un problema que no existía.

Así las cosas, los desarrolladores se resignan y ven al 2019 como un año perdido y se incomodan a la hora de pensar en un mercado con mayor intervención del Estado y más protagonismo de las organizaciones sociales y de las cooperativas. El plan en el que estaría trabajando el nuevo equipo que liderará las políticas del sector se focalizará durante los primeros 100 días en los temas urgentes con foco en los sectores de bajos recursos y sin posibilidad ni siquiera de pagar un crédito. Prometen avanzar en obras de infraestructura básica como, por ejemplo, iluminación, agua, calles y cloacas en todo el país en donde hay viviendas sin terminar. "Hablamos de conjunto habitacional y no de viviendas individuales. Hay 37.000 viviendas paralizadas en la Provincia de Buenos Aires", relata un asesor del PJ, quien inclusive adelanta puntos clave que preocupan al sector. Afirma que se mantendrían las exenciones impositivas para los desarrolladoras propuestas por la gestión del actual Secretario para la Vivienda, Iván Kerr, y no se descarta la implementación de una cuasimoneda para pagar los impuestos y a los proveedores del interior del país. "Nadie habla de patacones sino de una moneda electrónica. De esta forma no se afectaría la macro y se podrían reactivar las economías regionales", explica. Por otra parte, se descarta la securitización de las hipotecas. "Es una solución en el corto plazo pero se corre el riesgo que se genere una burbuja y que el negocio pase por la securitización desalentando la reinversión", justifica la misma fuente que ratifica la implementación de créditos con tasas subsidiadas por el Estado para las propiedades destinadas al segmento medio y la revisión de algunas de las últimas subastas realizas por la la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).

Respecto a los alquileres, destacan la necesidad de discutir una nueva ley y hablan de "protegerlos". "En ARBA son 600.000 las personas afectadas por pseudoirregularidades. Es decir que no están registrados. Hay que lograr una paridad entre las partes, después de todo es una relación de pobres con pobres en condicionantes de garantías jurídicas", aclara el asesor que promete que en los próximos días invitar a las Cámaras del sector para trabajar en las nuevas políticas. Este dato relaja a los empresarios que desde la Cámara de Desarrolladores (CEDU) también están analizando los problemas en el sector de alquileres. "El proyecto de ley apunta a resolver lo urgente, que es el problema de los inquilinos. Pero si no se trabaja sobre la oferta, nos vamos a encontrar con un problema de frazada corta", explica Damián Tabakman, presidente de la CEDU, quien reconoce estar analizando cómo lograr que los alquileres no suban en un país donde hay cada vez más inquilinos y menos inmuebles.

Los usados, en el freezer

El sector atraviesa dos realidades bien diferenciadas. La de las propiedades usadas y las del pozo. El primer mercado, el más perjudicado, tiene un gran claro ganador: el comprador con dólares en la mano que, agresivos en las negociaciones, logran fuertes descuentos de los propietarios necesitados de vender. De acuerdo con los datos de Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado porteño promedia ahora losUS$2335 pero Rozados anticipa que ese número bajará. "Los valores de publicación, que son la primera señal que recibe el mercado, no lo hicieron ni con la velocidad ni en la medida que permita recuperar el nivel de cantidades. Respecto a las negociaciones hemos registrado bajas de entre 9 y 23 por ciento", relata. Mabel Korn, vicepresidente de Korn Propiedades aclara que no hay espacio para "contraofertas carnívoras". "Una parte de la oferta ya fue retasada y hay un límite claro que es la reposición".

Si bien el mercado está del lado de la demanda también cayó la oferta. "El 30 por ciento de mis clientes retiraron las propiedades de la venta porque no validaban quitas de hasta el 20 por ciento", reconoce Salaya Romera. Es que quien no necesita el dinero, prefiere quedarse en los ladrillos. "No quieren pesos a cambio de la moneda estable que tienen que son los metros cuadrados. Porque, si la pierden, ¿cómo la recuperan? Así se traba el mercado. Hay que tratar de encadenar operaciones", relata el desarrollador Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital.

Los proyectos en pozo se convierten en la opción perfecta para quienes buscan dolarizarse a futuro: es histórico, pese a los esfuerzos de los diferentes gobiernos, los inmuebles cotizan en la moneda estadounidense.

A la hora de hacer historia en el mercado recuerdan que durante el anterior cepo, algunos desarrolladores buscaron generar algo de demanda al aceptar pesos a un valor intermedio entre el dólar blue y el oficial, una estrategia que funcionó como una especie de descuento. Hoy existen casos de fideicomisos al costo, en el que los desarrolladores decidieron darle la opción al inversor de pesificar el valor de las cuotas en dólares. "La mitad optó por quedarse en dólares", sorprende un desarrollador que apeló a esa estrategia. Gagliardo acepta que le paguen con pesos argentinos proyectos que inclusive desarrolla en el exterior y en la Argentina. En su caso, el desarrollador toma un intermedio entre las dos puntas representadas por el dólar oficial y el contado con liqui. "Siempre hay oportunidades. El que tiene dólares físicos con una cotización a $77 puede hacerlos valer. También construir es una opción interesante porque, si se cuenta con dólares, hoy el costo de construcción es uno de los mejores de los últimos 10 años si uno quiere guardar metros y esperar a la demanda. Estamos en el valle de la curva y ahí es dónde más se gana en este mercado", asegura.

Carlos Spina, director de Argencons, la desarrolladora dueña de la marca Quartier, que construye emprendimientos bajo el modelo de fideicomisos al costo que se ajustan por CAC recuerda que cuando se instaló el anterior cepo estaba en pleno desarrollo de Quartier Madero Urbano. "En ese momento el dólar estaba a $4,25 y el CAC en 1000 puntos básicos. Y cuando terminó la obra el dólar casi se había cuadriplicado y el índice solo se había duplicado a 2000. En estos momentos de cepo el ladrillo es una forma de acceder al dólar futuro con apreciación si el proyecto es bueno y está bien gestionado", relata y recuerda que en aquella oportunidad los clientes salieron ganando porque la cuota les resultó más barata de lo que creían porque tenían que cambiar menos dólares para pagarla y terminaron pagando US$2300/m2 cuando estaba previsto que les costara US$3000. Respecto a la situación actual admite que si bien en octubre se verá el impacto de la inflación en el CAC "viene más retrasado el pass through porque no hay obra pública ni mucha privada y no se puede trasladar la devaluación a los precios alegremente". Más allá de esta ventaja, Rafael Baigún director de la inmobiliaria homónima reconoce que, en su experiencia, el pozo también "está parado". "Esperemos que en 30 u 40 días el mercado se reactive", concluye con esperanza.

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