Con algunas modificaciones estratégicas, es posible revalorizar la propiedad y evitar malvender un inmueble
Mucha oferta, poca demanda. Sin dudas el mercado de los inmuebles usados atraviesa uno de los momentos más delicados de los últimos tiempos. Con tal de hacerse de unos dólares, gran cantidad de propietarios prefieren resignar varios miles de dólares y ‘malvender’ su propiedad con algunas marcas visibles y poco atractivas: paredes despintadas o manchadas, pisos deteriorados, ambientes que jamás fueron modernizados. Pero otros prefieren apostar a hacer más atractiva su casa o departamento y así poder diferenciarlos del resto para poder concretar una venta o alquiler. ¿Cómo? Con pequeñas reformas de alto impacto para aumentar su valor.
Camila Toyos y María Quesada, del estudio +TQ son dos jóvenes arquitectas que se dedican a hacer “reformas estratégicas”: se trata de obras de corta duración y bajo presupuesto para lograr una mejor y más rápida venta o alquiler. “La idea surge de las ganas de querer ayudar y solucionar problemas reales a gente real. Trabajamos con clientes que quieren defender el valor de su propiedad. Hoy la venta está frenada: nosotras garantizamos más visitas, que más gente vea la propiedad y se interese por ella. Eso aumenta las oportunidades de venta. El cliente decide en no más de un minuto si se imagina o no viviendo ahí. Y en ese minuto tenés que darlo todo”, asegura Camila.
Mientras una reforma convencional cuesta, en promedio, unos 350 dólares el metros cuadrado, este tipo de propuesta tiene un valor promedio de 150 dólares. “Con estos cambios estratégicos la persona puede pedir entre un 15 y un 25% más de alquiler y en cuanto a la venta se defiende mucho más el valor del inmueble -sostiene Toyos-. Hoy en día los costos en dólares de puesta en valor de un inmueble son los más bajos de los últimos años. Ya que estas inversiones tienen retorno en dólares, pueden ser una opción segura frente a los vaivenes económicos del país”.
Toyos cuenta que una clienta las contactó hace poco porque la gente le ofrecía hasta un 30% menos del valor publicado. “Sabía lo que valía su propiedad, pero había que mejorarla un poco. El seguimiento posterior que hacemos es que se incrementan las vistas de 2 a 3 veces. Los lindos departamentos en alquiler duran un día. Lo que que está bueno, vuela. La venta está más estancada y ahí es cuando necesitás sí o sí diferenciarte del resto”, enfatiza la arquitecta.
Los azulejos ‘piantaventa’
Por lo general la gente asocia una reforma a altos gastos, mucho estrés y tiempos indefinidos que se alargan. “Nosotras prometemos que en 6 semanas como mucho terminamos el proceso. Para eso hay técnicas rápidas y en seco. El objetivo es hacerlo en corto plazo para que la inversión no se dispare. Menos mano de obra, menos dinero y menos tiempo -sostiene-. A la gente le gusta la idea de que sea algo rápido. Los dos ambientes estrella a reformar son baños y cocina porque ahí se el paso del tiempo y el deterioro. Pero hacemos lavada de cara integral: pulido de pisos, pintura, artefactos de iluminación. No demolemos ni picamos paredes.”,aclara la arquitecta y agrega: “Como es algo que no te vas a quedar, no hay que pretender que sea la cocina o el baño de tus sueños”.
Los azulejos celestes del baño y los color cremita de la cocina, típicos de época, sin duda son ‘piantaventa’. “Ahuyentan al comprador. Hay varias maneras de solucionarlo: una es aplicar microcemento, que moderniza el ambiente; la otra pintar los azulejos o poner vinílicos autoadhesivos que te cambian completamente. Aluna vez nos ha pasado que los muebles de cocina están tan deteriorados que no pueden ser pintados y proponemos el cambio de los frentes”, dice Toyos.
Hay departamentos con piso de madera en perfecto estado y no se hace nada y otros a los que hay que pulir. También están los que tienen cerámicos rotos que hay que arreglar: “No rompemos el piso, en ningún caso hacemos reformas que impliquen romper. Ponemos material sobre existente, puede ser un piso vinílico que se usa mucho. En los baños, con los azulejos hacemos lo mismo que en la cocina. Si los artefactos como el inodoro, el bidet y el lavatorio son de época y de color, proponemos el cambio. Si son blancos y están en buen estado, no o tal vez solo se cambia la tapa y la grifería. Con eso alcanza. Son pequeñas cosas que modernizan un montón”, dice Toyos.
El único caso que demanda algo de obra más profunda es la temida humedad en paredes paredes, pisos o techos: “Ahí se les da el tratamiento adecuado. No queremos emparchar y que después esa humedad salga a la luz. Rasqueteamos y vemos cuál es el motivo. Nuestro objetivo no es que el inquilino o el comprador se encuentre con eso pocos días después de mudarse. Al contrario, le entregamos un espacio habitable de forma inmediata, al que no hay que hacerle nada. Mucha gente quiere poner un pie en el departamento y no ocuparse ni de pintar. Valoran eso y lo pagan.”
“Errores imperdonables”
El último paso es hacer las fotos que capten la atención de los potenciales clientes. “Las hacemos nosotras, con una luz que favorezca porque deben estar impecables. Hacemos hincapié en que la gente debe despersonalizar su departamento, sacar lo que sea muy personal. Cuanto más neutro y menos información tuya des, mejor. Es importante para lograr que un potencial comprador se proyecte viviendo ahí; que los ambientes no estén contaminados por gustos personales. Cuando la gente saca fotos comete errores imperdonables: usan para las tomas una luz artificial y poco favorecedora, aparece el tender, el mate, ropa en las sillas y la tapa del inodoro abierta... Deben ser ambientes lo mas neutrales posibles”.
En cuanto a la decoración, Toyos sostiene que hacen algunas sugerencias para mejorar la imagen de cada ambiente: “No es el punto que nos dedicamos. Pero a veces un almohadón, una lámpara o un detalle deco cambia todo y además se pueden llevar. Incluso un acolchado blanco con unos lindos almohadones suma mucho. De eso también nos ocupamos nosotras. Pero en los alquileres temporarios el interiorismo es importante: a veces no es necesario entrar en obra, basta con un buen diseño de mobiliario y una propuesta de decoración”, asegura.