Cómo encarar la compra de la primera vivienda

En general, la compra de la primera propiedad es un proceso lento y complejo, también por la eventual necesidad de asumir una deuda a largo plazo."En la red hay ofertas de inmobiliarias y clasificados, pero hay que organizar bien la búsqueda para no marearse", explica Gastón, de 39 años, en vías de abandonar su condición de inquilino. "Las exigencias iniciales se van modificando sobre la marcha. Nosotros arrancamos pensando en un departamento con orientación Este, a la calle, con dimensiones amplias y muy ventiladas. Después nos dimos cuenta que soñábamos y había que adaptarse a la oferta según nuestras posibilidades", explican Lidia y Roberto, pareja de jóvenes empleados en busca de su primer techo.Los interesados coinciden en que el mercado tiene oferta, pero poca lógica. "A veces se pide lo mismo por una propiedad invendible que por otra en perfecto estado. Esto obliga a armarse de paciencia y a manejar la ansiedad", dice Ramiro, joven profesional que con su novia hace cinco meses que busca una vivienda.

Gastos fijos

En los últimos tiempos las expensas son uno de los factores que más pesan a la hora de una elección. "La idea es evitar una propiedad con gastos fijos altos; hay que pensar a futuro, imaginando qué puede pasar de acá a cinco años", comenta María Alejandra, que vive en zona Norte y con su marido buscan una propiedad en el Centro, cansados de los viajes cotidianos entre la ciudad y su casa.Hernán Oppel, arquitecto y titular de la inmobiliaria Oppel, dice que la búsqueda siempre tiene que ver con las actividades familiares, "algunos valoran los accesos rápidos; otros, la cercanía con los colegios de los chicos o la tranquilidad aunque queden lejos de sus actividades cotidianas".Según las estadísticas de Zonaprop.com, las unidades de dos ambientes fueron las más elegidas en lo que va de 2010 en la Capital (38,2%), mientras que las más demandadas están en el rango de 70.000 a 150.000 dólares. "Nuestros registros revelan que los más buscados son Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Caballito. Pero en otras zonas, como Núñez, que en la participación total no tienen gran incidencia, últimamente también se registran alzas", dice Leandro Malandrini, gerente de negocios de Zonaprop.com.

Mirada de especialista

La elección de una vivienda en muchas ocasiones requiere del asesoramiento de profesionales capaces de detectar inconvenientes edilicios; sean humedad, caños rotos o problemas de instalaciones eléctricas.Por algo, una práctica cada vez más recurrente -no sólo en nuestro país, sino también en los Estados Unidos, Brasil y Europa- es acudir a un servicio de arquitectos previo antes de decidir la compra. Hasta hace poco funcionó el Centro de Asesoramiento Técnico para la Evaluación de Viviendas e Inmuebles (Catevi), que discontinuó sus servicios el año último por falta de demanda."La gente recurría a nosotros en busca de respuestas a la gran cantidad de dudas que surgen ante una propiedad", explica Mauricio Malamud, director de Catevi. En la actualidad, la entidad evalúa la puesta en funcionamiento de este proyecto para fines de este año o comienzos del próximo. "El servicio fue muy solicitado por el público desde 2002 y hasta 2005. Sin duda, en aquel momento la falta de construcciones nuevas y el miedo a realizar una mala inversión eran los grandes motores de las consultas. Hoy, en una situación más estable, la conducta del comprador ha cambiado y el temor a arriesgar capital mermó", explica Malamud.De todos modos, esa función la realizan hoy un sinnúmero de arquitectos, de manera independiente. Darío López, socio del Estudio Arquitectónica, con amplia experiencia en estos análisis, aconseja tener en cuenta "la ubicación, la accesibilidad a los medios de transporte, la proximidad al centro comercial, escuelas o plazas. La buenas orientación, la seguridad de la zona y si es inundable o no". Y agrega: "Ya dentro del inmueble hay que observar si hay rajaduras o humedad a la vista; de ser así es necesario detectar las causas y si son fácilmente solucionables. Hay que reparar también en el estado de las instalaciones y la calidad de los materiales".

Horarios diferentes

Aunque cada arquitecto tiene su propio criterio de evaluación, los consultados coinciden en que antes de realizar una oferta o de confirmar la compra es aconsejable visitar los departamentos en horarios bien distintos. Por la mañana, para apreciar los detalles de terminación, el estado de conservación y la iluminación de la propiedad. La segunda visita conviene hacerla al atardecer o en lo posible por la noche, para conocer el grado de seguridad del entorno y realizar una correcta evaluación de ruidos y luminosidad."Cuánto más veces se observan los detalles, más cosas se aprecian", comenta el arquitecto Jorge Mario Fernández.

Según los barrios

Operadores inmobiliarios y analistas del sector coinciden en que las propiedades usadas más baratas se encuentran en Villa Luro, Liniers, donde el metro cuadrado arranca en los U$S 950. Según Jorge Toselli, un escalón más arriba están Boedo, Flores, Floresta, Monserrat y Parque Chacabuco, con el metro cuadrado desde los U$S 1000. Zonaprop.com agrega más información sobre los precios promedio más accesibles: Pompeya (US$ 1050), Liniers (US$ 1100), Parque de los Patricios (US$ 1140). Se suman Mataderos, Parque Avellaneda, Paternal y Chacarita, con el m2 entre 1175 y 1250 dólares.Por su parte, en Capital, la cotización más alta está en Puerto Madero, entre los U$S 3000 y 5000 dólares el m2. Entre los barrios porteños relevados, los de mayor precio promedio por m2, tanto en el segmento de departamentos nuevos como usados, son Recoleta, Palermo Chico y Belgrano, de 2100 a 3200 dólares.Por su parte, el informe de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), sobre la base de avisos clasificados publicados en medios gráficos e Internet, afirma que el valor promedio del m2 en la ciudad de Buenos Aires es de U$S 1787 para departamentos nuevos y 1750 dólares para usados. Ese estudio revela que en la mayoría de los barrios observados los departamentos usados experimentaron aumentos respecto del relevamiento de diciembre último; en Recoleta y Belgrano las alzas superan el 1,5%.

En el interior

Entre las principales ciudades de la Argentina Mendoza es una de las más accesibles. En ella, el m2 promedio ronda los U$S 1050, seguida por Salta y La Plata, entre U$S 1080 y U$S 1150. Bariloche y Mar del Plata son algunas de las ciudades del interior con los valores más altos, U$S 1650 y U$S 1400, respectivamente.

Vieja nueva casa

Una posibilidad que se presenta como más económica es la compra de una propiedad vieja en no muy buen estado, para refaccionar. "Las zonas denominadas húmedas, el baño y la cocina, son las más caras para reciclar; demandan erogaciones que rondan entre los U$S 10.000 y 12.000, aunque este valor depende de los materiales utilizados. En cambio, los sectores secos son más accesibles; el valor de gasto estimado depende de la profundidad de la actualización; digamos que se pueden estimar U$S 600 por m2", comenta Claudio Mazur, experto en el tema, y titular de la firma Mazur Arquitectura Inmobiliaria . En cuanto a los honorarios de un proyecto, incide el metraje del inmueble. Por departamento u obra de hasta 50 m2, arranca en 2400 pesos. En el caso de las reformas que van entre los 50 y los 90 m2 el monto trepa hasta 4400 pesos; las obras de mayor superficie se cotizan a partir de los 5700 pesos. Existen barrios de Capital, como Monserrat, San Cristóbal y Barracas, donde se ofrecen casas de estilo construidas en las décadas del 30 o 40, en mal estado, ideales para ser refaccionadas o puestas en valor.Los especialistas afirman que entre 2002 y 2006, en Buenos Aires se vivió un furor de reciclado de unidades. Una de las ventajas que tiene la compra de un inmueble a remodelar es que las refacciones se pueden hacer al ritmo que más convenga."Hoy yo no tengo el dinero para comprar un departamento listo para habitar, pero sí me alcanza para adquirir una propiedad a reciclar. Finalmente, es como comprar algo en dos o tres cuotas. Dicho de otra manera, esta forma de llegar a la casa propia es ir invirtiendo el dinero a medida que se tiene", comenta Gastón. Los PH son los inmuebles más buscados para realizar reformas pero, según la arquitecta Liliana Araujo , con amplia experiencia en remodelaciones, esta tipología se encuentra en vías de extinción."Ya casi no quedan PH en la ciudad, sólo algunos barrios aún mantienen este tipo de propiedades, las cuales no se encuentran en muy buenas condiciones. Hoy se puede adquirir un PH en 60.000 dólares y para remodelarlo se necesitan unos 20.000 más. Es decir, no es tan económico ponerlo en condiciones", dice Araujo.Pero Mazur aporta otra visión del tema; en la actualidad, buena parte del público que compra propiedades para remodelar es el que volvió a la ciudad, decepcionado de los countries."Algunos vuelven impulsados por las altas expensas, por los complicados accesos o los problemas de seguridad y buscan ambientes amplios y con buenos diseños arquitectónicos", concluye Mazur.

Los usados más caros

Puerto Madero (U$S 3000/4500 el m2); Palermo Chico (U$S 2200/3200); Recoleta (U$S 2100/2600); Barrio Norte (U$S 1600/2000); Belgrano (U$S 1600/1900)

Los más accesibles

Villa Luro (U$S 950/1250); Floresta (U$S 1000/1200); Parque Chacabuco: (U$S 1000/1300); Boedo (U$S 1000/1500 U$S); Monserrat (U$S 1000/1400) Zonaprop.com; precios promedio por m2, Abril 2010: Chacarita (U$S 1250); Once (U$S 1230); Paternal (U$S 1230); Constitución (U$S 1200); Parque Avellaneda (U$S 1190; Mataderos (U$S 1175); Boca (U$S 1150 Parque Patricios (U$S 1140); Liniers (U$S 1100); Pompeya, (U$S 1050); Otras ciudades: Bariloche ( U$S 1650); Mar del Plata (U$S 1400); Rosario (U$S 1250); Córdoba (U$S 1180); La Plata (U$S 1150); Salta (U$S 1080); Mendoza (U$S 1050). Fuente, Zonaprop.com

Aspectos a tener en cuenta

Ubicación; orientación; diseño y calidad de los materiales; altura de techos; terminaciones de baños y de cocina; calidad y estado y de pisos; servicios centrales o individuales (por tema de costos); comodidad en cocheras; mantenimiento del edificio (sectores comunes); seguridad de la zona; valor de las expensas; abrir placares y sentir el olor para comprobar si hay humedad.Los especialistas aconsejan realizar una lista donde, en forma enfrentada, se enumeren las ventajas y desventajas del departamento