Límite a las torres: avanza un proyecto para modificar las normas de construcción

Buenos Aires dio el primer paso hacía una ciudad más integrada, saludable y diversa con la aprobación, en primera lectura, de la reforma de los Códigos de Planeamiento Urbano y Edificación con el objetivo de garantizar las identidades de los barrios y evitar violentas intervenciones inmobiliarias.

La propuesta del Ejecutivo establece una altura máxima de doce pisos para los nuevos desarrollos en avenidas principales, y pone límites de entre tres y nueve plantas en otras vías de circulación, de acuerdo al barrio. Las grandes torres, sin embargo, se podrán seguir construyendo en áreas donde se dictaron normas especiales como Puerto Madero, Catalinas y Retiro. Los nuevos códigos reemplazarán a los vigentes desde 1977.

Fueron varios encuentros entre vecinos, desarrolladores, académicos, arquitectos y urbanistas para abordar dudas y sugerencias. Las maratónicas reuniones dieron como resultado el proyecto del nuevo Código de Planeamiento Urbano votado esta tarde en la Legislatura porteña, que establece las pautas de construcción y desarrollo inmobiliario en la ciudad. En las próximas semanas se debatirá en audiencia pública y volverá al recinto. Si consigue otro aval se aprobará definitivamente y se llamará Código Urbanístico.

Garantizar las identidades de los barrios, reducir costos de edificación y emparejar las alturas de las manzanas son parte de los objetivos centrales de la propuesta elaborada por el gobierno porteño. En su esencia, determina seis alturas máximas en distintas zonas en reemplazo de las 27 vigentes. El límite permitido serán edificios de hasta 38 metros (planta baja y 12 pisos) sobre avenidas principales como Corrientes, Alem o Rivadavia.

El plan promueve una ciudad policéntrica que aliente el desarrollo de todas las actividades del vecino en el mismo barrio donde vivir, trabajar y buscar esparcimiento. Por eso pretende lograr una mixtura de usos al eliminar las zonificaciones que establece el actual código, que data de 1977.

La discusión de ayer también abordó la reforma integral del Código de Edificación. Uno de los principales cambios será la eliminación de la obligación de construir una vivienda para el encargado en los nuevos edificios con el fin de reducir las expensas. Según la nueva ley, se reemplazará por un vestuario a las porterías que en la actualidad deben tener los edificios de 15 o más unidades o que superen los cuatro pisos.

Alturas permitidas

En avenidas secundarias, el máximo permitido de construcción será de 31 metros y habrá otros tres límites para los barrios, clasificados en altura alta (22 metros), altura media (16,50 metros) y altura baja. Esta última se dividirá en dos variantes: máximas de 10,50 y de 9 metros. Los cambios suponen la eliminación de Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Ocupación Suelo (FOS), dos fórmulas matemáticas con las que se calcula la superficie a construir en un lote.

En marzo,la Ciudad emitió un decreto que fue complementario al proyecto con el que suspendió, por el plazo de 180 días, los permisos para la construcción de torres de perímetro libre en los barrios de la ciudad. El plan era esperar la aprobación de las nuevas normas y evitar una catarata de permisos antes del debate en la Legislatura. Las grandes torres, a pesar de los cambios, podrán seguir construyéndose en zonas de urbanización determinada donde se dictaron normas especiales, como Puerto Madero, Catalinas y Retiro.

El proyecto oficial busca combinar mixtura de usos en los barrios y que las manzanas tengan una altura similar. Como en algunas zonas se permitirán alturas superiores a las actuales, por ejemplo, en el sur porteño, se creará un impuesto a la plusvalía que deberán pagar los desarrolladores. Se estima que la carga será mayor en la zona norte e irá bajando de acuerdo con los barrios con el fin de fomentar la construcción en zonas más relegadas.

"Hace décadas que estos códigos no se modifican y son un tema central en la vida de los porteños", aseguró Francisco Quintana (Vamos Juntos), vicepresidente primero de la Legislatura. "Buscamos conseguir una ciudad más integrada y con mayor equidad", agregó el diputado luego de la votación, que finalizó con 34 votos positivos (todos del oficialismo y sus aliados), 20 negativos y seis abstenciones.

"Llegamos a la primera lectura con cinco meses de debate por capítulos en la comisión, más de 40 reuniones con asesores, diputados, entidades académicas, vecinos y organizaciones", opinó al respecto la diputada Victoria Roldán Méndez (Vamos Juntos), presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano.

Posturas en contra

A pesar del consenso que se intentó conseguir, hay sectores que manifestaron ciertos reparos al tratamiento de la reforma. Entre ellos el Centro Argentino de Ingenieros, el Consejo Profesional de Ingeniería Civil y el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo. "A pesar del objetivo explícito de conferir mayor transparencia a los mecanismos de aprobación de permisos de construcción, en numerosas ocasiones el proyecto del nuevo código no disminuye el nivel de discrecionalidad y deja abierta la posibilidad de interpretación de normas", manifestaron, en conjunto, en un comunicado.

Además 66 organizaciones sociales, barriales, patrimoniales y culturales firmaron un petitorio para solicitar el rechazo a los nuevos códigos urbanístico y de edificación. "Desatienden las necesidades, los derechos y la calidad de vida de la ciudadanía para garantizar los intereses de los desarrolladores y especuladores inmobiliarios", dice el texto. "Son códigos que facilitarán la destrucción de la ciudad, de sus distintas identidades barriales y de su diversidad cultural. Además profundizarán el colapso de los servicios públicos", agrega.

El nuevo Código Urbanístico mantendrá el número de Áreas de Protección Histórica (APH), que son más de 40 dentro de las que hay más de 11.000 inmuebles catalogados con algún tipo de protección. Además, el proyecto regulará los principios y contenidos mínimos que deben aplicarse en los procesos de urbanización de villas y barrios vulnerables a través de la participación ciudadana, como se está haciendo en las villas 20, 31-31bis, Rodrigo Bueno y Fraga, entre otras.

Los cambios más importantes

• Nuevas alturas: Las 27 alturas previstas en el actual código serán reemplazadas por seis que se ajustarán de acuerdo con la vía de circulación y el barrio.
• Elevar las propiedades: El nuevo código contempla la posibilidad de unificar la línea de construcción de las manzanas, elevando las propiedades que sean más bajas.
• Pautas de urbanización: Regula los principios y contenidos de construcción en las villas, como la 20, la 31-31 bis, Rodrigo Bueno y Fraga, ya en proceso de urbanización.
• 38 - Altura máxima: Los metros permitidos para la construcción en avenidas
• 31 - Avenidas secundarias: La altura prevista en otras vías importantes
• 22 - En los barrios: Los metros de altura máxima de acuerdo con la zona