Alquiler temporario: cómo es el proyecto de ley del oficialismo para controlar el “efecto Airbnb” y cuáles son sus contradicciones

Con la ley de alquileres olvidada en los pasillos del Congreso, el oficialismo busca avanzar con una nueva ley nacional para controlar el avance de los alquileres temporarios. La senadora nacional y vicepresidenta de la comisión de turismo, Ana María Ianni (FdT), presentó el lunes un proyecto para crear un registro nacional de alquiler temporario. “La presente ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos en la República Argentina”, reza el artículo 1 del texto que presentó la senadora.

Es que, mientras continúa en baja la oferta del mercado de alquileres tradicionales, con aumentos que ya pronostican subas de más del 90% a fines de este mes, la cantidad de temporarios subió a 15.236, un 46% más respecto del año pasado, según datos del Monitor Inmobiliario. En CABA actualmente hay sólo 526 unidades registradas.

En CABA ya existe un registro desde 2019, cuando e sancionó la Ley 6255 para regular la actividad de alquiler temporario turístico en la Ciudad, en reemplazo de la ley 4632. La misma entró en vigencia el 20 de diciembre de 2019, pero no llegó a implementarse por la pandemia del coronavirus que se desató a principios de 2020 y recién comenzó a correr en agosto del año pasado, con algunos cambios, con la Resolución 170/2022 del Ente de Turismo de la ciudad de Buenos Aires, que es la autoridad de aplicación que tiene a cargo el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico (que abarca los alquileres que van desde una noche hasta tres meses).

Qué diferencias hay entre el proyecto de Nación y el de Ciudad

Sin embargo, hay diferencias entre el proyecto presentado por el oficialismo para la Nación con el registro que ya existe en la Ciudad. La principal está en la sanción: mientras que en CABA se realzan multas que quedan a cargo la Dirección General de Administración de Infracciones (DGAI) dentro del proyecto oficialista se habla de suspensiones. Para sus detractores, no buscan registrar propiedades sino restringir al alquiler temporario o el “efecto Airbnb” y, por otro lado, entierran en el olvido aún más el tratamiento de la ley de alquileres.

“Aunque la inmensa mayoría de los profesionales inmobiliarios nos enfocamos en el mercado de alquileres para vivienda, por lo que el segmento de los temporarios es un mercado muy pequeño y limitado a ciertas zonas de mayor flujo turístico, podemos afirmar que la intervención del Estado en cuestiones privadas como los alquileres temporarios solo sirven para complicar las cosas, sin alcanzar nunca los objetivos que dicen estar detrás de la sanción de este tipo de normas, lo que lleva a que se desvirtúen totalmente los mercados, lo que se ha visto con claridad a partir de los resultados de la actual ley de alquileres”, advierte a LA NACION Marta Liotto, presidenta de Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina, coincide con Liotto en que se trata de “una intromisión del Estado en la relaciones entre particulares, además del crecimiento del gasto público a partir de la creación de un nuevo organismo”. Y añade: “No me parece el momento para introducir este proyecto porque se están olvidando de algo más urgente, que es reformar la ley de alquileres”.

Qué dice el proyecto del Frente de Todos

El texto que consta de 21 artículos propone la creación del registro nacional de alquileres temporarios para turismo “para abordar la problemática de la competencia desleal” respecto a alquileres temporarios, con la finalidad de “asegurar las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad a través de un producto turístico competitivo”.

Alcanza a los propietarios o administradores que cuenten con el poder y/o autorización para comercializar inmuebles de forma temporaria -por un período de un día hasta 90 días-, los huéspedes y “toda persona que comercialice, publicite u ofrezca a través de cualquier medio, viviendas de alquiler temporario para uso turístico”. Es decir, las plataformas estilo Airbnb.

En esta línea, enumera una serie de requisitos que deberán cumplir estas plataformas digitales:

• Habilitar un campo en la plataforma para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad.
• Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.

En caso de incumplimiento, el texto propone sanciones y, en sus fundamentos, explica la importancia de regular una actividad que “impacta de manera prejuiciosa en el acceso a la vivienda para alquiler permanente”.

Cuáles son las eventuales sanciones ante el incumplimiento de la ley

• Suspensión en el registro con un máximo de 90 días corridos.
• Baja del registro nacional de viviendas de alquiler con fines turísticos cuando se acumulen tres suspensiones.
• Ya dada de baja, la unidad (vivienda) no podrá ponerse nuevamente en el mercado de alquileres temporarios con fines turísticos por un lapso de cinco años a partir de la fecha de baja.
• En caso de que algún titular o responsable del inmueble lo alquile estando suspendido del registro, se aplicarán multas económicas, como la suspensión de operar en el país o el cese definitivo de actividades, según la gravedad del caso.

También advierte a las plataformas las sanciones por eventuales incumplimientos, con sanciones que incluyen: apercibimiento, multas, suspensión para operar y cese definitivo de las actividades en el país.

Para el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, es clave que el proyecto de ley avance en el Senado por la situación que viven, sobre todo, las ciudades turísticas en materia de acceso a la vivienda. “Intentaremos que empiece la discusión en la comisión de turismo en los próximos días”, dijo a LA NACION.

Cuál es el punto débil del proyecto por el cual se podría esquivar el cumplimiento

Más allá de la polémica en torno a su tratamiento, el proyecto encuentra un vacío desde la redacción del texto: un artículo que puede dar pie a los propietarios para evitar el registro de sus inmuebles bajo destino de alquiler temporario. Se trata del artículo 4º del proyecto, que llama contrato de alquiler temporario turístico al servicio de alojamiento en viviendas por un periodo mínimo de un día y un máximo de 90.

Pero, el artículo 1199 inc. b) del Código Civil y Comercial modificado por la ley de alquileres 27.551 establece las excepciones al plazo mínimo legal de tres años en un contrato abarcando a la habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares”.

“Por lo tanto, si alguien publicita un departamento amueblado con fines de descanso, la ley establece que no tiene un plazo mínimo legal y, por tanto, ya no es considerado turista”. Así, explica Abatti, queda abierta una vía para quien quiera seguir alquilando de forma temporal sin tener que registrarse. También la parte final del art. 1199 dice que tampoco se aplica el plazo mínimo legal de tres años a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada, por ejemplo, alguien que viene para tomar clases de tango, realizar recorridos culturales, asistir a clases en alguna universidad por el período lectivo de marzo a diciembre, realizar un tratamiento médico, etc.

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