Qué hace el Gobierno de la Ciudad con el dinero que recibe por autorizar más metros en proyectos inmobiliarios

En lo que respecta a la administración de la tierra fiscal y el desarrollo urbano, la máxima con la que se conduce el actual gobierno porteño es simple: se venden terrenos y se permite la construcción a privados a cambio de contraprestaciones, tanto en forma de obras o en dinero. Con ese dinero o esas mejoras financiadas por privados, la Ciudad encamina proyectos de desarrollo urbanístico.

Los dos instrumentos claves en este proceso, caballo de batalla del actual Secretario de Desarrollo Urbano, Alvaro García Resta, son los convenios urbanísticos y el Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible, denominado Fodus, que entró en la Legislatura el 11 de agosto y espera su aprobación, que muy probablemente sea en la próxima sesión o en la siguiente. Es decir, a través de los convenios se “vende”, y luego el Fondo administra el dinero con el que se motorizarán diversos proyectos, el principal siendo la reconversión del macro y el microcentro porteño, áreas duramente golpeadas por la pandemia.

¿Qué son los convenios?

En primer lugar, se formaliza un acuerdo y se definen compromisos entre actores del sector privado (desarrolladores inmobiliarios) y el Estado para realizar, dentro de un determinado plazo, intervenciones en la ciudad que generen beneficios mutuos. “Primero se lanzó una convocatoria abierta con un protocolo muy claro. Priorizamos dos cosas: la transparencia y la equivalencia en la información. El llamado fue abierto a cualquiera que quiera presentar un proyecto. El protocolo, por decreto del Jefe de Gabinete, establece la manera en la que el privado presenta un proyecto y cuál es la cuenta matemática que hacemos para dimensionar la contraprestación que recibe el Estado”, explica Garcia Resta. Lo que más suelen pedir las desarrolladoras es “crecer en metros cuadrados”, según indica el funcionario. Así, por ejemplo, “en una parcela donde se pueden hacer 10 pisos, se propone hacer 15. Al aceptarlo, el privado ganará dinero. A cambio, construirá una plaza para los vecinos, por ejemplo. Es una manera en la que la Ciudad puede conseguir nueva tierra pública”, sostuvo. Si no hubiera una contraprestación material, el equivalente es en dinero. Y ese dinero va a parar al Fodus. Antes de entrar en efecto, el convenio debe ser aprobado por la Legislatura. Durante la convocatoria abierta se presentaron unos 133 convenios. Un ejemplo es el de Costa Urbana, el megaproyecto que se construirá en los terrenos de la ex Ciudad Deportiva de Boca, en Costanera Sur. A cambio de una modificación de la normativa que le permite construir, el desarrollador, IRSA, desembolsará unos US$250 millones entre el valor de la tierra que cedió al Gobierno (la empresa es la dueña del predio y entregó el 67% del terreno a la Ciudad, con el objetivo de crear un parque público de 48 hectáreas) y los aportes iniciales que hará a los fondos públicos de innovación y desarrollo urbano.

¿Qué es el Fodus?

Se trata de un fondo destinado a financiar planes, programas y proyectos que promuevan el desarrollo de determinadas áreas de la ciudad, priorizando la zona Sur, Barracas y el Microcentro porteño, este último particularmente afectado por los efectos de la pandemia, las restricciones a la circulación y la nueva realidad del mercado de oficinas en general.

El fondo se financia entonces con las contraprestaciones de los convenios urbanísticos y con las procedencias de la Ley de Plusvalía (lo que se recauda por el pago de los derechos para el desarrollo urbano). Adicionalmente, podrá sumar donaciones, legados o cualquier otro aporte que establezca el Ejecutivo. Según el proyecto, se creará una Autoridad de Aplicación que designará la Legislatura, y que se encargará de administrar los recursos del Fodus y de determinar los planes, programas y proyectos a los que se destine financiamiento. El Fondo es el instrumento mediante el que se canalizan los recursos.

“La clave de este proyecto es profundizar el desarrollo sustentable de Buenos Aires y que los ciudadanos de todos los barrios tengan más oportunidades de progresar. Hay mucho potencial en la ciudad, zonas que pueden crecer muchísimo, transformaciones que le pueden traer un mejor futuro a la gente, además de ser una fuente de trabajo para muchos. En este momento, pensando en lo que viene y en la pospandemia, es clave una iniciativa como esta”, sostuvo el jefe de Gabinete porteño, Felipe Miguel.

Y los recursos, ¿para que se utilizan? Habrá un comité de gestión integrado por representantes del gobierno y del Banco Ciudad que será el encargado de administrar los recursos que inicialmente serán de US$60 millones. Con ese dinero, se buscará impulsar la generación de iniciativas públicas, privadas y mixtas, fundamentalmente a través del crédito.

Uno de los objetivos principales es potenciar la mixtura de usos, particularmente en la zona céntrica. En el Microcentro solo el 20% de la ocupación de los inmuebles corresponde a viviendas residenciales, con un 63% destinado a oficinas y el restante a comercios, según un estudio de situación habitacional. Fue una de las zonas más golpeadas por la pandemia, ya que bajó un 70% el flujo de personas que se movilizaban hacia el área. La mayor parte de los 15.000 comercios cerrados en la ciudad durante la cuarentena (20.000 en el pico de las restricciones) se encuentran allí. El horizonte entonces es claro: más uso residencial y menos oficinas.

El objetivo es transformar el Microcentro porteño en un barrio para vivir, con una amplia mixtura de usos, espacios públicos y comercios de cercanía. La zona es tierra fértil para convertirse en una “ciudad de 15 minutos”, concepto urbanístico en boga. Es una iniciativa que impulsa barrios con usos equilibrados y más accesibles, evitando que las personas deban trasladarse más de 15 minutos para resolver cualquier necesidad cotidiana. Se trata de una de las zonas mejor conectadas de la ciudad, con una amplísima oferta cultural, comercial y de servicios. El Fodus se piensa como motor de la oferta y la demanda en esa tarea de diversificación y revitalización. “Queremos ofrecer crédito para facilitar el acceso a la vivienda, para acompañar al que no llega con el salario, tanto en el alquiler como compra. Por otro lado, en el marco de una crisis importante, queremos incentivar al inversor para generar oferta. Fundamentalmente buscamos generar el crédito para la vivienda”, dice García Resta. Además, el plan pretende consolidar la actividad comercial, gastronómica, artística y cultural, proteger y promover la puesta en valor del patrimonio paisajístico y facilitar la construcción y adaptación de los edificios existentes a usos mixtos.

A los instrumentos del Fondo podrá acceder cualquier persona humana o jurídica que quiera desarrollar proyectos o que quiera acceder a financiamiento para la compra, construcción o adecuación de una vivienda dentro de las zonas denominadas prioritarias (todo el sur de la Ciudad y Barracas, además de macro y microcentro). Según el GCBA, los programas y proyectos que se financien deberán contemplar algunos de los ejes “Desarrollo planificado de la Ciudad”, “Acceso al espacio verde y público de calidad”, “Acceso a la vivienda”, “Articulación público-privada”, y “Renovación de áreas urbanas degradadas”.

La combinación de dos herramientas como son los convenios urbanísticos y el Fondo de Desarrollo Sostenible, responde a un concepto que subyace: el aprovechamiento del valor de la tierra, primero, y luego la redistribución de la riqueza que genera. “Convenios, contraprestación, Fondo, residencialización. Son todos conceptos nuevos, combinados de una manera que, si esto es un éxito y estas zonas como el Microcentro se desarrollan, nosotros después podremos redistribuir el activo que generan de un lugar a otro de la Ciudad. Si se genera más desarrollo, el Fondo crece más todavía. Es un círculo virtuoso”, se entusiasma García Resta. “Es la base de nuestra visión de desarrollo sostenible”.

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