Real Estate: cómo vive el mercado inmobiliario el desafío de reinventarse

Bajo el lema “El desafío de reinventar el mercado”, referentes del sector y de diferentes espacios de la sociedad expusieron en el sexto capítulo del Summit de Real Estate organizado por LA NACION. Los expositores sobrevolaron temas como la sobreoferta de venta de propiedades, las oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario, el futuro de la inminente vacancia de las oficinas y el boom de los depósitos logísticos.

En el primer panel de la jornada, Leandro Molina, director comercial de Real Estate Argentina de Navent, el grupo propietario de ZonaProp, comentó que en un contexto en el cual la pandemia llevó a que la gente se cuestione dónde vivir, ahora se busca que las viviendas tengan más metros cuadrados, además de balcones y jardines. “Hubo muchas mudanzas de la ciudad hacia zonas suburbanas”, señaló.

Molina agregó que mientras que en los años 2016 y 2017 las propiedades más buscadas eran las de pocos metros cuadrados “por el ticket que generaba el crédito UVA”, en la actualidad se nada a contracorriente. Y, así, “en la Capital Federal el 76% de la demanda es de departamentos, particularmente de tres y cuatro ambientes”. Mientras tanto, comentó, en las zonas norte y sur del conurbano predominan las búsquedas de casas y de PH.

Pese a la compleja situación macroeconómica, el ejecutivo aplaudió a las inmobiliarias por el “gran trabajo de comunicación con los propietarios, dado que el 23% de los anuncios fue retasado en los últimos seis meses”, según afirmó.

En cuanto a los alquileres, dijo que “hubo un gran retiro de la oferta” y que hay un 40% menos de avisos que el año pasado. Según Molina, eso se debe a “la imposibilidad de compra, a la falta de acceso a créditos hipotecarios y a la ley de alquileres”.

1. Radiografía de un mercado que hoy tiene sobreoferta

En un escenario con muchos vendedores y pocos compradores, referentes del sector inmobiliario analizaron las causas profundas de los problemas y las perspectivas del mercado.

Martín Boquete, socio director de Toribio Achával, señaló que existe una demanda contenida que perdió la capacidad de compra. Sin embargo, la voluntad de adquirir propiedades sigue estando, aunque a la espera de un reacomodamiento de precios pospandemia. Según consideró, los precios pueden seguir bajando, pero no mucho más. “El metro cuadrado que antes valía US$3000 hoy vale US$2000. Puede bajar un 5% más”, expresó.

Por su parte, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, sostuvo que las consultas y búsquedas son crecientes y que el ladrillo conserva su lugar privilegiado como reserva de valor e inversión.

Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, añadió que los brokers tienen que mostrar al cliente lo que está pasando. “Aunque cueste, hay que tasar con responsabilidad”, dijo.

La voluntad de concretar compras de inmuebles está a la espera de un reacomodamiento de precios pospandemia

¿Qué factores explican el bajo nivel de actividad? Los expertos coincidieron en marcar como causas la falta de crédito hipotecario y el cepo al dólar, teniendo en cuenta que estas son operaciones que se suelen manejar con la moneda estadounidense. Cazes también hizo alusión a la renuencia de los propietarios a convalidar las bajas de precios. En ese sentido, nadie quiere sentir que está vendiendo barato.

2. Las oportunidades de invertir en ladrillos

Los desarrolladores que participaron del encuentro afirmaron que aun en el contexto adverso por el que atraviesa la Argentina hay oportunidades para quienes desean invertir en ladrillos. Al hablar sobre el futuro del mercado, el CEO de G&D Developers, Daniel Mintzer, planteó que “aunque las obras recién están empezando, se nota que el cambio es grande y hay un mercado que se está dando cuenta”. Además, sostuvo que los precios bajaron significativamente.

Marcos Juejati, socio y fundador de NorthBaires, coincidió y consideró que “es un momento propicio para invertir en ladrillos”. Agregó: “Si uno toma las decisiones adecuadas, es un refugio de valor e incluso, un multiplicador”.

Ambos dijeron creer que la clave está en “apuntar a crear nuevas zonas”. “Tratamos de conocer al cliente, de entender los lugares que lo motivan a invertir”, explicó el presidente de NorthBaires.

3. ¿Qué pasa con el mercado de las oficinas?

A pesar de que la irrupción del coronavirus impulsó la práctica del trabajo y de los estudios a distancia, el sector de las oficinas no deja de ser una opción para invertir.

Herman Faigenbaum, director del programa de Real Estate de la UTDT, opinó que el mercado “está subofertado”, pero destacó que “los retornos de esas propiedades son más altos que los de las residenciales” y dijo estar seguro de que tienen proyección y una capacidad de reducir riesgos y generar retornos. “Las oficinas se van a volver a ocupar”, enfatizó.

En el mismo sentido, el fundador de HIT Group, firma dedicada a la planificación y construcción de espacios corporativos, Alejandro Gawianski, remarcó que generalmente las empresas no quieren inmovilizar su capital en activos fijos. “Nuestra oferta es dar la oportunidad de trabajo flexible y una red donde la gente pueda reunirse de forma periférica”, contó.

El aumento de la vacancia y la caída de los precios en el mercado de alquileres de oficinas son dos de los indicadores de una situación que hoy se muestra compleja.

Aun con el trabajo a distancia, se considera que el mercado de oficinas no deja de ser una opción para invertir

Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss, se refirió a la recesión que sufrió este mercado en el segundo semestre de 2019. Describió que, adentrada la cuarentena, las renegociaciones entre los ocupantes y los dueños derivaron, en algunos casos, en “reducciones del precio del alquiler, que oscilaron entre el 15% y el 30%. En el caso de las pymes, la mayoría dejó las oficinas y los empleados continuaron trabajando en sus casas”, explicó.

Fernando Novoa Uriarte, socio y director de oficinas de Newmark Argentina, precisó que “hoy el mercado cuenta con casi el doble de oficinas vacías, si se lo compara con los tiempos prepandemia”.

Sin embargo, se basó en el creciente volumen de consultas que reciben y en las obras que se incorporarán en el mercado en los próximos años para afirmar que “para el primer trimestre de 2023 alcanzaremos la vacancia de un dígito nuevamente”. Además, añadió que “hoy se puede negociar y obtener mejores condiciones y precios”.

Los especialistas coincidieron en que los valores de los alquileres, si se compara con diciembre de 2019, bajaron entre 10% y 50%, según la ubicación y la categoría del complejo donde se encuentra la oficina.

4. La reconversión de los espacios

La reconfiguración de los espacios de trabajo fue otro de los temas centrales de las charlas surgidas en el encuentro sobre real estate. El nuevo escenario propone el trabajo híbrido y un nuevo concepto del espacio laboral. “Según un estudio realizado por la firma Steelcase, la oficina del futuro debe tener en cuenta las necesidades de los empleados y de las organizaciones, y la adaptación de los espacios de trabajo a esta nueva realidad”, explicó Elena Mazzoni, gerente comercial de Open Office, dealer de Steelcase en la Argentina.

También destacó que otros factores que no pueden descuidar las compañías son la seguridad, el confort (la necesidad de sentirse como en casa) y la pertenencia (la cohesión del grupo de trabajo)”.

En línea con la reflexión sobre el futuro de los espacios de oficina, la arquitecta Paula de Elía hizo hincapié en el modelo híbrido. “Los empleados no irán más a trabajar durante ocho horas todos los días, como si fueran robots”, sentenció. Según la especialista, las empresas deben ser flexibles y adaptarse a los empleados en tiempo y espacio. “Habrá más espacios comunes para ir a sociabilizar y encontrarse”, vaticinó.

5. Depósitos logísticos, un sector con dinamismo

El sector de depósitos logísticos es uno de los que se perfila con mejores expectativas en el mercado inmobiliario. El impulso lo da el crecimiento de las ventas a través del comercio electrónico.

Alejandro Winokur, socio de Newmark y especialista en negocios logísticos, afirmó que el crecimiento de 150% de la comercialización online despertó “búsquedas de espacios muy grandes para guardar mercadería y de depósitos más pequeños ubicados en lugares próximos a la ciudad de Buenos Aires y que cuentan con buenos accesos”. “Estos, al igual que los parques industriales, son negocios muy estables, pero largoplacistas”, detalló.

Desde que se declaró la cuarentena hasta hoy, la vacancia de los depósitos de cercanía se redujo un 50%. “Lo sorprendente es que en ese radio aún no hay proyectos logísticos de estas características en desarrollo. Evidentemente, hay una oportunidad de negocio”, alertó Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield.

Por otro lado, los parques industriales “ya están en la agenda pública; los distintos poderes ejecutivos están generando herramientas para crear más parques industriales que sean cada vez mejores, para que se relocalicen las empresas y reordenar el territorio”, contó María Lía Ghelfi, directora de Conexión Parques. Agregó que estos espacios “facilitan la productividad y generan arraigo”.

Isern apoyó este concepto y agregó: “Toda empresa que está pensando en invertir para crecer, si no está dentro de una agrupación de este tipo, está evaluando la posibilidad de mudarse a una.”

Según Winokur, el apoyo de parte del Gobierno de la Nación fue algo que el desarrollista, las empresas y el inversor estaban esperando. “Estos gestos, que apuntan al desarrollo y que se tradujeron en incentivos y líneas de créditos a tasas muy blandas, fueron muy bien recibidos y hoy se traducen en crecimiento”, relató el broker.

6. Paisajismo y decoración: qué provocó la pandemia

Tres oradoras compartieron en el encuentro sus experiencias profesionales relacionadas con la construcción y la decoración.

La búsqueda del verde que la pandemia desencadenó es un punto que resaltó la paisajista Patricia Salmun Feijóo. “Al no poder salir, la gente prestó atención a los requerimientos del contacto con el verde, con la naturaleza”, afirmó.

La arquitecta y fotógrafa María Faire compartió su experiencia de vivir de la construcción de casas de adobe en Tafí del Valle, Tucumán: “Es el material que lo tenemos al alcance de la mano; lo trabaja la gente del lugar, es muy accesible económicamente y de excelentes virtudes como aislante térmico y acústico”.

Por su parte, la muralista María Belén Vicente Farall expresó que cuando pinta sus obras alrededor del mundo le presta mucha atención al entorno: “No puedo ignorar que hay mucha gente pasando todos los días y que tienen que ver esa obra, entonces trato de dejar un mensaje que sea significativo. En los últimos 7 u 8 años debo haber hecho más de 100 murales”, concluyó la artista.