Cada vez hay menos departamentos en alquiler y aumenta la oferta de los temporarios

La nueva ley de alquileres generó mucho más que aumentos en los contratos y cada vez son más los propietarios que buscan destinar al alquiler temporario, sus departamentos listos para vivir. De hecho, desde marzo 2020, los avisos de alquileres temporales superan a los avisos de los que se ofrecen con los contratos tradicionales por primera vez en la historia, según un relevamiento realizado por ZonaProp. La plataforma indica que, actualmente, el 58% de la oferta es de alquiler temporal. Un dato interesante es que el incremento de este tipo de aviso se dio mayoritariamente en oferta nominada en pesos. De esta forma, se elevó la participación de los avisos en los que se piden montos en la moneda nacional del 66% al 77% del total de los avisos de alquiler temporario. A la hora de analizar los motivos, hay que tener en cuenta que desde la sanción de la nueva ley de los alquileres en junio de 2020, el precio promedio de un alquiler tradicional en la ciudad de Buenos Aires subió un 19,2% con 14 barrios que registraron incrementos superiores al 20% en los últimos tres meses como por ejemplo: Caballito y Nuñez.

Lo que está sucediendo es que los departamentos que se hubieran ofrecido bajo el formato tradicional, migran al temporal debido a los cambios contractuales derivados de la nueva ley, en especial por la extensión del plazo de un contrato (que dificulta una posterior venta por los próximos tres años) y a la desconfianza en el coeficiente de indexación. "Lo que está sucediendo es que se firman secuencias de tres o cuatro contratos de corto plazo que generan compromisos de alquileres de 9, 12 o 18 meses", explicaron en ZonaProp y reconocen que es una respuesta a los cambios en las reglas de contractuales derivados de la sanción de la nueva ley como la extensión de plazos, la indexación anual, la incertidumbre respecto al coeficiente que determinará los aumentos -que será anual y definido por el Banco Central- y la modificación en la carga tributaria.

Otra hipótesis posible es que la oferta de alquileres que anteriormente se volcaba en plataformas especializadas en el rubro temporario de alcance global con foco en el turismo extranjero, migraron a las plataformas digitales que ofrecen todo tipo de inmuebles en busca de demanda local ante las restricciones de ingreso al país por la pandemia.

Por otra parte, los números del mercado demuestran que lo que anticipaban los detractores de la nueva ley de alquileres: un retiro de las unidades que se ofertaban en alquiler y un aumento de los precios por la incertidumbre respecto al coeficiente de indexación es una realidad. El index que todos los meses confecciona Zonaprop detalla que en agosto los precios de los alquileres aumentaron un 6,5% frente a julio y acumulan una suba promedio de 19,2% en los últimos tres meses. Es decir que un departamento de dos ambientes que en mayo se alquilaba en promedio por $21.932, en agosto costaba $26.137. Pero volviendo al análisis de la oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, afirma que en agosto el volumen ofertado en ese portal cayó un 14% interanual, mientras que en el sitio Argenprop la caída fue del 24%.

"Según los índices de oferta está claro que el stock de departamentos en venta de a poco está recuperando y vuelve a niveles prepandemia, mientras que la oferta de alquileres no llega a recuperarse. Puede ser que lo que esté pasando es que hay una mayor rotación en alquileres y, a medida que ingresan propiedades, se alquilan más rápidamente. De todas formas, la caída interanual en la cantidad de avisos es importante", explicó Balayan, y agregó que "si hay rotación quiere decir que la demanda convalida la suba de los precios de los alquileres por miedo a que suban más".

Por otro lado, Gonzalo Villanustre, CIO de Argenprop, también observa una caída interanual en los departamentos que se ofrecen en alquiler en la ciudad de Buenos Aires, ya que en agosto del año pasado había 6290 unidades ofertadas, mientras que al primeto de septiembre de este año había 4531, un movimiento que no se da en el segmento de ventas, donde se acumula stock (en agosto del año pasado estaban a la venta 54.353 departamentos y al primerode septiembre había 61.992).

"La demanda de alquiler tradicional viene subiendo mes a mes por menos oferta y por la necesidad de un espacio más grande para vivir y trabajar en cuarentena, combinado con la falta de crédito hipotecario", señaló Villanustre, y agregó que una parte de lo que se ofrecía para alquiler tradicional migró al alquiler temporal, mientras que hay otros propietarios que suspendieron momentáneamente las publicaciones hasta ver qué pasa con la inflación. En ese sitio, en agosto de 2019 había 3850 departamentos en alquiler temporal, y en septiembre de este año, 7381.

Si bienel aumento promedio de los alquileres desde la sanción de la ley es del 19,2%, hay barrios que están por encima de ese número como Caballito, con incrementos del 25,1%, y Núñez, con alzas del 21,9%. En tanto, en lo que va de 2020 el precio de los alquileres acumula una suba del 37,6%, el doble que la inflación para el mismo período y por encima del ajuste de los créditos UVA (22,8%), según los relevamientos de ZonaProp.

Esta realidad generó que quienes tienen unidades con todas las comodidades en las mejores zonas de la ciudad de Buenos Aires se animen a ofrecer contratos trimestrales y servicios de limpieza y mantenimiento. Los temporarios seducen cada vez más a los propietarios. La principal razón del creciente interés de los dueños es la disconformidad con la baja rentabilidad que deja hoy en día el alquiler de una propiedad que puede llegar al 1,7% contra un 6 a 7% en lo temporarios, pero como se explicitó anteriormente también pesan las nuevas condiciones que impone la nueva ley de alquileres. "Desde la aprobación de esa norma que generó un desequilibrio en la relación entre el inquilino y el propietario, estos últimos puede que hayan considerado dentro de sus opciones la de destinar sus inmuebles al alquiler temporario", aseguró Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades. Para el broker, los dueños no ven convenientes las nuevas condiciones en las que deben alquilar, "con contratos de tres años, ajustes indeterminados, o determinados por el gobierno, depósitos actualizables sin un activo financiero que les permita equiparar durante ese tiempo lo que recibe con lo que tendrá que devolver", explicó. Coincide con esta mirada, Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, quien asegura que los propietarios están temerosos por las modificaciones que realizó la ley. "En general, son los mismos propietarios que ya tenían una disconformidad con respecto a la rentabilidad que la inversión les estaba dejando, pero que lo mantenían por la seguridad que otorgaba. Sin embargo, a partir de la reglamentación de la ley, entienden que, debido a la nueva modalidad de ajuste anual sumado al plazo contractual de tres años, los valores queden desfasados con respecto a la inflación tanto para el segundo, como para el tercer año", analizó.

El aumento en las consultas para pasar del alquiler tradicional al temporario se explica también porque hay un sentimiento de inseguridad de los propietarios respecto de la ley. Algunos temen que los alquileres tradicionales se vuelvan menos rentables todavía y también hay un sentimiento de desprotección ante las condiciones de la ley por parte del propietario. "Muchos se vuelcan a contratos más cortos y con mayor rentabilidad ya que esta modalidad les permite aumentar el valor del alquiler periódicamente como estaban acostumbrados anteriormente", agregó Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

En Soluciones Inmobiliarias Nativa explican que la migración de los alquileres tradicionales a los temporales comenzó antes de la pandemia sobre todo impulsados por la diferente en la rentabilidad que en los temporarios alcanza al 6 por ciento anual. "El 70% de nuestra cartera de clientes pasó a temporarios", dice Lady Siebenhaar, titular de dicha inmobiliaria. Sin embargo, los propietarios que quieran pasarse tienen que tener en cuenta que el proceso no es rápido ni tan sencillo. En concreto, "hay que amoblar toda la unidad, actualizar baños y cocina de ser necesario, e instrumentar el mecanismo de cómo alquilarlos y gestionarlos ya que ahora funcionan casi como un hotel. Y por otra parte, hay que tener en cuenta que en este momento no hay mercado de pasajeros. Es decir, de usuarios que buscan residir en períodos cortos que van desde un día a seis meses y lo que es peor no se sabe cuándo se regularizará", advierte Mel.

Di Maggio, de Depa, explica que la tendencia del alquiler temporario nació con la crisis de 2001 y la migración de muchos estudiantes en su mayoría de Centroamérica a la Argentina para estudiar o trabajar. "Como ejemplo, la Universidad de Palermo, con sedes de inscripción en Ecuador, Colombia y países centroamericanos, ofrecía la opción de estudiar en la Argentina a un costo más bajo que en aquellos países. Tal es así que, por el mismo costo de estudiar durante seis meses en su tierra de origen, en nuestro país podían estudiar durante un año, incluyendo el costo de la universidad, el alquiler de un departamento y lo necesario para vivir durante ese tiempo", explica Di Maggio. El negocio de alquiler temporario explotó en 2003, 2004 y 2005 y muchos propietarios encontraron un gran nicho de mercado para poder cobrar en dólares y tener una mejor rentabilidad de sus propiedades. "Incluso, hubo un público inversor que compraba unidades solamente con este fin en zonas como Palermo y Las Cañitas. Hoy con Airbnb casi sin operar y sin turista ingresando al país, lograr alquilar en dólares se hace casi imposible. Sin embargo, sigue siendo un negocio que le permite al propietario tener previsión de su renta", agrega.

¿Quiénes alquilan?

Habitualmente la demanda de temporarios venía por parte de turistas, estudiantes del extranjero y del interior del país, ejecutivos que llegaban del exterior, que en estos momentos no están pudiendo venir a la ciudad. Sin embargo, en los últimos años, el perfil de quienes buscan este tipo de alquileres se amplió y también son pedidos por jóvenes que quieren vivir solos por primera vez, personas separadas, parejas que quieren irse a vivir juntas. Lo habitual es que se inclinen por tener su vivienda con todo resuelto por eso los alquileres temporarios se caracterizan por estar totalmente amoblados y equipados, desde vajilla hasta ropa blanca, de manera que quien va a ocuparlo solo tenga que ingresar con sus objetos personales. Además, estas unidades ofrecen servicios de limpieza y mantenimiento de la unidad que suelen ser de forma quincenal.

Hay que tener en cuenta que resultan muchos más caros que un alquiler tradicional, por lo general el doble o más y los valores se actualizan cada tres meses. "Cotizan a valores similares de las tarifas hoteleras aunque estas dependerán del equipamiento que tenga el departamento más que por la unidad en sí, y también influye la ubicación", aclara Siebenhaar.

"Por lo general, se utiliza un precio paquete que incluye todos los servicios como expensas, ABL, internet, e inclusive luz y gas, los dos últimos generalmente con un tope de consumo mensual. Esta modalidad simplifica mucho al inquilino que sabe cuánto paga todos los meses, sin variaciones a lo largo del contrato firmado", explica Rizzo. Otro plus es que se les ofrece mucha flexibilidad en el período de ocupación, ya que puede ir desde uno a doce meses. En cuanto a las zonas, las más solicitadas dentro de la ciudad son Palermo, Recoleta, Belgrano y el centro. "La movilidad es un aspecto importante que tienen en cuenta los inquilinos al momento de alojarse, pero también estos barrios tienen mucha oferta de universidades y hospitales, además de parques, polos gastronómicos y paseos de compras. No obstante, están en crecimiento otros barrios como Núñez, Caballito, Villa Urquiza, Villa Crespo, todos con buena ubicación, pero más económicos que los barrios tradicionales", agrega el titular de Alternativa Propiedades.

Lo que hay que saber

A la hora de analizar los pro para los inquilinos, los brokers enumeran la agilidad en la gestión para alquilar. "Con solo un mes y medio de depósito en garantía puede acceder a la vivienda", dice Lady Siebenhaar. Además, no se necesitan garantías o seguros de caución. "Un beneficio es el rápido acceso, ya que solo se requiere acreditar el motivo por el cual alquila con este tipo de modalidad", agregó Rizzo. También, la tranquilidad en la resolución de problemas de mantenimiento de la unidad alquilada que queda a cargo del propietario, la posibilidad de cambiar de departamento si la zona no le conviene, no tiene la necesidad de invertir en amoblamiento ni en trámites de habilitación de servicios y tiene la tranquilidad de no estar pendiente del pago de impuestos y servicios. Respecto a las desventajas: los alquileres temporarios son más caros que el alquiler tradicional (el doble o más), los aumentos son trimestrales y existe la posibilidad de que el dueño no quiera renovar el contrato cada tres meses.

Desde la perspectiva del propietario, las ventajas son: la alta rentabilidad, la posibilidad de mantener el valor locativo actualizado (cada tres meses), la ocupación y la posibilidad de monitorear el estado de la unidad con frecuencia."Un beneficio es que existe un bajo riesgo de que un inquilino, si es extranjero, no desocupe el departamento al finalizar el contrato (ningún inquilino quiere conflictos en país ajeno)", explica Siebenhaar. Otros beneficios es el poco uso y desgaste casi nulo de la propiedad porque los inquilinos extranjeros no se instalan en el departamento, como lo haría cualquier persona en uno tradicional a tres años. Entre las desventajas, Siebenhaar reconoce que si se alquila a turistas, la ocupación no supera los más de 8 meses al año, lo que genera una baja en la rentabilidad. Además, puede tener algunos días o meses de vacancia cuando hay un recambio de pasajeros, pero la posibilidad de indexar el precio en un contrato nuevo contrarresta este aspecto. Por último, Mel aclara que requieren una inversión, hay que gestionarlos, y pueden surgir potenciales problemas con los ocupantes y el consorcio.

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