Las dificultades para detectar cuando una vivienda está vacía

La escasez de oferta de inmuebles en alquiler, la problemática habitacional en el país y la incertidumbre en torno a la ley de alquileres -tras los dichos de Sergio Massa en diciembre pasado sobre una posible suspensión por 180 días que no se concretó- sumaron un nuevo capítulo que tiene que ver con la posibilidad de cobrar un impuesto a la vivienda vacía: aquella que está desocupada permanentemente, que no se pone en alquiler y que podría aportar una solución a la baja oferta y al aumento de precios.

Desde que se sancionó la ley de alquileres en junio de 2020 con nuevas reglas en los contratos, el mercado locatario se vio cada vez más deteriorado por la falta de oferta de inmuebles, la alta demanda y la baja rentabilidad que obtienen los propietarios.

La implementación de un nuevo impuesto a la vivienda vacía no es nuevo. El año pasado, en medio de las discusiones en torno a la ley de alquileres y a la escasez de oferta de casas y departamentos, un posible impuesto a la vivienda ociosa surgió tanto desde sectores del oficialismo como desde la oposición. El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, planteó implementar un impuesto como una de las posibles soluciones a los incrementos de los precios de los alquileres de viviendas y Horacio Rodríguez Larreta recogió el guante y se mostró a favor, aunque reconoció las dificultades para llevarlo adelante. Pero, más allá de las voces a favor y en contra, el primer problema que se plantea es desde su significado. ¿Cómo se determina que una vivienda está vacía?

En la Ciudad de Buenos Aires, según el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) publicado en 2019, se considera vivienda vacía como “aquellos inmuebles de tipo residencial que registran un consumo eléctrico anual inferior al mínimo indispensable considerado para su uso permanente”. Es decir, aquellas propiedades que registren un consumo menor a 50 kilovatio/hora por mes.

Según un informe de la Mesa de Estudio de Viviendas Vacías de la Ciudad -que tomó información provista por el ENRE (Ente Nacional Regulador de la Electricidad) sobre los niveles de consumo en el período 2017-2018-, determinó una tasa de vacancia del 9,2% de los usuarios residenciales (138.328).

En tanto, la mayor cantidad de viviendas vacías bajo este criterio se concentró en el corredor norte, con foco en la comunas 1, que abarca a Puerto Madero y Retiro, donde el promedio trepa al 13,3%; la Comuna 2, de Recoleta, con 10%; y la Comuna 14, de Palermo.

Por su parte, las zonas con menos cantidad de viviendas vacantes son la Comuna 8 -que comprende los barrios de los barrios de Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano- y la Comuna 4 integrada por La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya.

Otro de los problemas que se plantea es determinar cuáles son las políticas que pueden aplicarse para reducir la cantidad de viviendas que no se utilizan y lograr volcarlas al mercado de alquileres.

Según el informe presentado por el IVC, hay distintas maneras para cuantificar la existencia de viviendas vacías. En la mayoría de los casos se utiliza el censo o requisa gubernamental para indagar sobre el estado de las propiedades. Otros tipos de indicadores, ya mencionado, es el consumo eléctrico del inmueble.

Respecto a qué medidas toman para hacer frente a la problemática, las políticas elegidas son muy diferentes: van desde incentivos a los propietarios a castigos impositivos. Y, en los casos más extremos, se da lugar a la expropiación y la demolición de los inmuebles.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina, coinciden en la dificultad de delimitar las viviendas vacías, y no coinciden en el término “ociosas”. “Nosotros hablamos de vivienda vacía, no consideramos que sea detectable como una variable ociosa. Pueden estar bajo esa jerarquía propiedades que están en alquiler temporario o que se utilizan para un traslado familiar de un estudiante, que están en mal estado y no aptas para alquiler, que están en sucesión. Hay múltiples variables así como dueños y razones para que estén vacías”, explicó el presidente de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina), Alejandro Benazzar, a LA NACION.

En este sentido, manifestó la importancia de segmentar qué significa, realizar nuevas estadísticas y a partir de ahí ofrecer incentivos a los propietarios para que las incorporen al mercado locativo. “Dentro de la mesa de diálogo que mantuvimos, una de las ideas a tratar es la de generar una nueva estadística para entender en qué situación está esa vivienda vacía y cómo incorporarlas al mercado”, añadió Benazzar.

Para el presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, se trata de una medida “imposible de implementar” a la vez que “agrava aún más la carencia de viviendas en alquileres”.

“Lo que impulsa Feletti es un impuesto a las viviendas ociosas, al cual no es ajeno Rodríguez Larreta. En lugar de impulsar la inversión inmobiliaria lo que hacen es retraer el mercado y ahuyentar a los inversores a otros países con mayor seguridad jurídica y menos carga tributaria”, dijo Abatti a LA NACION.

En este sentido, el especialista consideró que un impuesto sobre las viviendas vacías se trata de una medida “imposible” de implementar. “¿Cómo lo van a controlar? Si es por el nivel de consumo de energía la gente va a dejar tres lamparitas bajo consumo encendidas 24hs y listo. O va a realizar contratos de comodato; préstamos a amigos o parientes, es decir, contratos simulados”, añade y finaliza: “Hay que hacer planes serios de fomento de la inversión inmobiliaria para quienes destinen los inmuebles al alquiler, como la desgravación impositiva, o la suspensión del Impuesto a las Ganancias, el IVA a los materiales”.

Por otro lado, Jose Luis Griselli, abogado y presidente de la Asociación en Defensa de Inquilinos se mostró a favor de una regulación sobre los inmuebles vacíos. “Creo que debe imponerse un fuerte impuesto a la vivienda ociosa. Es la única manera de que se vuelquen esas viviendas al mercado de alquileres”, apuntó a LA NACION .

En qué lugares del mundo hay regulaciones

Esta semana, el municipio de Ámsterdam anunció que planea introducir la obligación de que aquellas personas que adquieran una propiedad con un valor oficial de hasta €512.000 residan en la vivienda durante los primeros cuatro años posteriores a la compra. La medida, que empezaría a regir el 1 de abril, impediría alquilar la casa durante ese período con el objetivo de frenar la especulación inmobiliaria que elevó los precios de los alquileres en los últimos años.

Por otra parte, en Alemania, en los municipios con más del 10% de viviendas vacías el Gobierno puede demoler las que no se pueden alquilar. En tanto, en Francia existe un impuesto a las viviendas vacías en las grandes ciudades ( consideran viviendas vacías las que están deshabitadas por más de dos años).

En 1992 el Reino Unido creó la “Empty Home Agency”, que se ocupa de intermediar con incentivos fiscales, como ayuda financiera y asistencia técnica para reparar y alquilar o penalizaciones para evitar que los propietarios mantengan vacías sus viviendas.

En Uruguay, además de medir los consumos de luz, se suman los del agua y luego se aplica una penalización impositiva que consiste en un adicional al impuesto inmobiliario.