Créditos UVA: Tras el descongelamiento, el Gobierno busca que las cuotas no se disparen

A diferencia de los alquileres que permanecerán congelados, el Gobierno informó que las cuotas de los créditos hipotecarios UVA se descongelarán a partir de febrero y los tomadores empezarán a pagar entre un 6 y un 9% más, de acuerdo con el esquema de convergencia de ajustes. Sin embargo, en los próximos días saldrá un nuevo decreto para garantizar que la cuota no supere el 35% del ingreso del tomador. .Lo que se modificará es el artículo 4°, que dejaba librado a los bancos habilitar una instancia para considerar la situación de aquellos clientes que acrediten que el importe de la cuota a pagar supera el 35% de sus ingresos.

Según estimaciones de los bancos, como resultado de los sucesivos congelamientos las cuotas se ubican en la actualidad no solo por debajo de los valores contractuales, sino también por debajo de los valores teóricos que hubieran asumido en caso de que el ajuste se realizara por la evolución de los salarios y no por la inflación (los tomadores de créditos hasta 120.000 UVA afrontaron en los últimos 17 meses apenas dos aumentos de cuotas, que las ubican un 19% por encima de los registros de agosto de 2019).

Ahora bien, cómo deberían y más allá de la nueva norma que anunciará el Gobierno, los deudores se preguntan cómo serían los ajustes. Para empezar no deberán saldar el total de las actualizaciones postergadas por el decreto a partir del 1 de febrero de 2021.

Febrero: ¿aumento del 48%?

“Quienes sacaron el crédito y se les congelaron las cuotas, hoy tienen un pago mensual 32% por debajo de lo que deberían estar abonando. Antes estaba fijada con una UVA efectiva de más o menos $44 y la misma hoy está alrededor de $65, con lo cual ahí tenés un aumento del 48% que debería subir de un día para el otro. Pero sabemos que eso no va a pasar, porque hay una fórmula para la convergencia”, explicó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. Es decir, la brecha del 48% no se actualizará en un solo pago ni inmediatamente, sino que aumentará gradualmente durante 18 meses.

Según el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM), a cargo del Banco Central, aquellos que fueron alcanzados sólo por el segundo congelamiento a principios de 2020 (el primero fue en septiembre 2019), tendrían un incremento en la cuota del 6,8%. En números, una cuota promedio de $13.000 en septiembre de 2019 llegó hasta los $16.600 en marzo de 2020, cuando se congeló hasta el próximo 31 de enero 2021. Por ende, a partir de febrero de 2021 pasaría a ser de $17.800 en un mes, con un aumento de $1200.

Por otra parte, aquellos que percibieron los dos congelamientos, tendrán un alza en la cuota de febrero del 9%. Por ejemplo: una cuota promedio de $13.000 en septiembre de 2019, que fue congelada hasta enero de 2020 e ingresó en la convergencia, alcanzó los $14.200 en marzo de 2020, cuando se volvió a congelar la cuota hasta enero de 2021. Así, a partir del próximo mes, pasaría a pagar $15.500, con un aumento de $1.300.

A la hora de hablar de subas, no sólo deberá tenerse en cuenta el acumulado de los congelamientos sino que también se le sumará la inflación de dicho mes a la cifra final. “Esto quiere decir que, siguiendo el índice que elabora el BCRA, lo que hoy esperan los mercados es la inflación. Es decir, las cuotas van a seguir aumentando incluso más del 48% que es lo que se espera que aumente hasta julio del 2022 - los 18 meses poscongelamiento-”, agregó González Rouco, quien anticipó que si se suma la inflación a ese porcentaje la suba podría alcanzar “el153%”.

Relación cuota-ingresos

Al tomar el crédito UVA, la cuota inicial no podía ser mayor del 25% de los ingresos del solicitante. Pero, al estar los valores congelados desde 2019 y suponiendo que los salarios aumentaron, la relación cuota-ingreso se posicionó entre un 22-23%. “Si la cuota se hubiese ido ajustando, hoy sería el equivalente al 30% de sus ingresos, que es lo que van a terminar pagando en un año y medio. Ese 30% no me parece un número preocupante, lo que sí es problemático es lo rápido que va a aumentar la relación cuota-ingresos en poco tiempo”, consideró el economista.

Sin embargo, de acuerdo con fuentes del sector financiero, si los ingresos del deudor eran iguales al salario privado formal mediano, la relación cuota-ingreso se redujo de un 36% en 2019 a 26,6% en octubre de 2020 -considerando ambos congelamientos-, y continuó esa trayectoria descendente hasta el corriente mes de enero. En cambio, quienes sólo percibieron el segundo congelamiento, redujeron su relación cuota-ingreso del 36% al 31,2%.

El último registro de mora publicado por el Banco Central (BCRA) para créditos hipotecarios (agosto de 2020) es de 0,8% y, a pesar de la pandemia, solo se incrementó 0,2 puntos porcentuales interanual. Asimismo, un estudio realizado por el Banco Nación (principal otorgante de este tipo de créditos) sostiene que el 65% de los deudores pertenecen al segmento ABC1 y que el 85% de los deudores con cuenta sueldo en el banco poseen una relación cuota/ingreso individual inferior al 35% (sin contar otros deudores y codeudores)

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