El aumento en Bienes Personales por el revalúo inmobiliario podría empeorar el mercado de alquileres

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) anunció que cambiará la interpretación de la ley que regula la valuación fiscal de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires. De ahora en más, ese valor que determina el impuesto inmobiliario se multiplicará por cuatro y se comenzará a aplicar a partir del período fiscal 2021 dado que aún no cerró la fecha de vencimiento para la presentación de las declaraciones juradas. Esto afecta directamente el monto que los contribuyentes pagan por el tributo a los Bienes Personales sobre el inmueble, con una consecuente alteración del mercado.

“El mercado inmobiliario viene de la Ley de Alquileres, subvención de pagos, amenaza de impuesto a los inmuebles vacíos, registro de contratos en la AFIP y esta es otra norma más que le quita energía. Puede que afecte la demanda porque estas noticias se tradujeron en el peor enero en escrituras de los últimos 20 años. Creo que va a haber menos gente que quiera comprar inmuebles sabiendo que va a tener que pagar desde el período fiscal que le corresponda hasta siempre. Por otro lado, la oferta va a seguir creciendo porque la gente sigue queriendo vender sus inmuebles”, explica Daniel Bryn, titular del monitor del sector Invertire Real Estate.

Las nuevas medidas impuestas por la AFIP no afectarán a quienes no pagaban antes el tributo y ahora tampoco computen una base imponible mayor a $3 millones: “El impuesto depende de todos los bienes que tenga una persona. Podés comprar un departamento nuevo y quizás pagás la base imponible con una alícuota del 0,75% de Bienes Personales y otro puede comprar la misma unidad y pagar el tributo con una alícuota del 1,50% o 1,75% por el mismo inmueble dado que tiene más bienes a su nombre”, explica Sebastián Domínguez, contador tributario y socio de SDC Asesores Tributarios. En cambio, indica que la nueva interpretación implicará un aumento para quienes ya contribuían desde antes: “Un ejemplo sería si la persona está gravada al 1% en Bienes Personales. Si se toma de referencia un inmueble que vale $3 millones, al tomar la valuación fiscal homogénea multiplicada por cuatro éste aumentaría a $12 millones. El incremento es de una diferencia de $9 millones, a lo que se suma un 5% de presunción de bienes personales y del hogar y se obtienen $9,5 millones. Entonces, si el impuesto es del 1%, esa persona pagaría $95.000 más con la nueva interpretación del fisco”.

Al nuevo criterio de interpretación de la ley se le suma que el 31 de diciembre de 2021 se actualizó bajo la Ley 27.667 la alícuota de Bienes Personales y la escala subió su tope de 1,25% a 1,75% para quienes tengan bienes por más de $300 millones, lo que potenciaría el incremento del impuesto sobre el inmueble un 40%. Frente a este panorama, “El aumento que se da con el cambio de interpretación va a generar un impuestazo a la Ciudad de Buenos Aires porque la suma del nuevo criterio de valuación sumado al aumento de la alícuota de Bienes Personales puede incrementar el impuesto anual de 400% a 600% sobre la incidencia del inmueble”, opina César Litvin, contador tributario y socio CEO en Lisicki, Litvin y Asociados.

Si se tomara como ejemplo una persona que tiene en su patrimonio más de $300 millones en bienes, pagaría una alícuota del 1,75% sobre el excedente de dicho monto. Si la misma tuviera un inmueble de 100 m² que ronde los US$200.000, al valor de la valuación fiscal homogénea (VFH) de 2017 -sobre la que rige el dictamen de 2018 que se usó hasta ahora para valuar las propiedades y calcular su incidencia en el tributo- este representaría un monto de $896.498 que ajustado por índice de precio al consumidor como indica el cálculo de las valuaciones fiscales, la incidencia del departamento en su patrimonio sería de $4.184.378. En ese caso, a ese número se le aplica la alícuota del 1,75% y pagaría de impuestos a los Bienes Personales $73.226 anuales por dicha vivienda. Sin embargo, con el nuevo criterio la incidencia en el tributo de la valuación fiscal homogénea ascendería a $23.715.513. Este número se obtiene a partir de la VFH del 2021 de $5.928.878 multiplicada por cuatro, por lo que la persona pasaría a pagar impuestos de Bienes Personales sobre el inmueble de $415.021 por año. En este ejemplo, el incremento por la tenencia del inmueble en el tributo es de un 567%.

Los propietarios enfrentan impuestos más altos y por ende menos rentabilidad neta sobre el inmueble que alquilan. Según Sebastián Domínguez, “hoy los rendimientos de alquiler son bajísimos y esto hace bajarlos aun más porque a los casos que tengan que pagar más impuesto les va a bajar más la renta neta”. Según un informe del portal inmobiliario ZonaProp, “la relación alquiler-precio este año subió levemente y se ubicó en 3.28% anual. Se necesitan 30 años y medio de alquiler para recuperar la inversión, 21% por debajo de lo requerido un año atrás”.

El interrogante que surge entonces es si es que los propietarios se van a ver tentados a trasladar las subas al valor del alquiler o no. Para Santiago Sáenz Valiente, socio fundador de Estudio SSV y Asociados y experto en cuestiones impositivas, “así como el propietario traslada al inquilino el impuesto inmobiliario, podría pasar que también le pretenda trasladar el costo impositivo de la propiedad que alquila”.

No obstante, el contador analiza que el cobro de este tributo al inquilino “no es tan fácil de concretar porque no todos quieren mostrar declaración jurada de impuesto de bienes personales dado que muestra el valor de los bienes que esa persona tiene, y entonces cuál sería la justificación para un aumento inesperado y desproporcionado”. Además, considera que si el propietario tiene otros inmuebles a su nombre, para cobrárselo “habría que prorratear el valor final de ese inmueble en particular entre los otros”.

En caso de que decidieran trasladar el aumento del impuesto sobre el inmueble a los alquileres, Bryn cree que los inquilinos accederían a las condiciones menos favorables: “Hoy con la poca cantidad de inmuebles en alquiler que hay, veo que los inquilinos agachan la cabeza y se convalidan precios que hasta hace dos años pensábamos que eran un delirio. En este caso, si el alquiler les sube de $40.000 a $45.000 por mes, alguien va a ceder a pagarlo por la poca oferta en alquiler”.

Por más que trasladaran el aumento del tributo al alquiler, los propietarios tampoco verían positiva su inversión en ladrillos. Para Sáenz Valiente, “puede llegar a haber mucho propietario que decida intentar cambiar el destino de sus inversiones”. Coincide con él Domínguez, quien duda que el mercado le permita al propietario trasladar el aumento del tributo a los alquileres: “Por la baja en la rentabilidad, podría decidir ponerlo en venta y sumar otro departamento a la oferta actual, lo que haría bajar más los precios. Al mismo tiempo, esto se podría relacionar con el posible futuro impuesto a la vivienda vacía del que se habla, que quizás genere mayor oferta de inmuebles y baje aún más los precios de las propiedades”.

Por su parte, Litvin agrega que “se van a desmotivar las compras también” ya que frente a la amortización de los inmuebles “muchos salen a vender en lugar de ponerlos en alquiler, o sea que se restringe la demanda y va a haber más oferta de compraventa”.

Más allá del aumento en los Bienes Personales y del potencial consecuente aumento de los alquileres, Bryn cuenta que la medida también repercute “en costos puntuales de la transacción de venta de los inmuebles. El valor fiscal no solo se toma para el ABL y el impuesto sobre Bienes Personales sino también para el cálculo de las tasas y los sellos de las escrituras, que el día de mañana pasarían a costar por lo menos cuatro veces más”.

¿A quiénes afecta más la nueva revaluación?

Para aplicar el tributo a Bienes Personales, entre otros, las propiedades se tienen que valuar. Se utiliza como referencia el monto más alto entre el que figura en la escritura (el valor residual por el que se adquirió la unidad) o la valuación fiscal que ahora se multiplicará por cuatro, que a su vez no puede ser mayor al 20% del valor de mercado del inmueble. Eso implica que “el que compra un inmueble más cerca del cierre del ejercicio fiscal, no importa si es moderno o no, puede no verse afectado por esta interpretación del fisco actual”, según Sáenz Valiente, ya que probablemente estos se contabilicen a un valor del mercado actual, competitivo y que éste sea mayor al fiscal homogéneo cuadruplicado. “O sea que si la persona compró el inmueble en noviembre del 2021 -por ejemplo- y pagó aproximadamente $5 millones, la valuación fiscal cuadruplicada sería de $4,3 millones, es decir que se tomaría el valor de mercado porque es el mayor”, concluye.

Por otro lado, “al que más lo va a impactar como contribuyente es al que tiene el inmueble desde hace mucho tiempo y como valuaba al valor fiscal sin multiplicar por cuatro ahora va a tener que hacerlo. Por ejemplo, si antes lo valuaba en $300.000 ahora lo haría en $1,2 millones”, indica el tributario.

Sin embargo, esto no implica que pagarían más Bienes Personales los contribuyentes que compraron hace mucho un inmueble que los que lo adquirieron hace poco. “Por un inmueble que compraste hace 20 años versus por uno que compraste ahora vas a pagar más Bienes Personales por el que compraste recientemente que por el viejo porque el valor de origen residual es más bajo en el más antiguo ya que el valor de compra quedó desactualizado. Por más que se cuadruplique su valuación fiscal homogénea, aún así tendría un precio menor al del de mercado actual. Por ende, si lo comprás a precio de mercado ahora tenés una base más alta en Bienes Personales”, resume Domínguez.

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