El Gobierno promulgó la ley de alquileres: cómo serán los nuevos contratos y qué impuestos dejan de pagar los propietarios

La nueva ley de alquileres entrará en vigencia a partir de mañana. Es decir los contratos que se firmen a partir de mañana miércoles 18 se regirán por la nueva norma. Hoy martes se publicaron en el Boletín Oficial los cambios aprobados por el Congreso. La comunicación -que lleva la firma de la titular de la Cámara alta, Cristina Kirchner, y de su par de la Cámara de Diputados, Cecilia Moreau- establece las variantes introducidas a la ley 27.551, votadas la semana pasada en la Cámara Baja.

La nueva norma plantea dos cambios claves en relación a los contratos firmados hasta hoy: ahora los alquileres tendrán un ajuste cada seis meses -antes era una vez al año- y el porcentaje de ese incremento será sobre la base del coeficiente Casa Propia. La duración seguirá siendo de tres años pero ya no corre más el ICL del Banco Central ni le ajuste anual: el nuevo índice a aplicar se basa en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación durante el mismo período.

Otros cambios que introdujo la nueva norma:

• La eliminación de la posibilidad para los propietarios de solicitar el pago de meses por adelantado al inquilino.
• La exigencia de que las publicidades de alquileres se realicen en moneda nacional (pesos).

• También hay cambios relacionados con aspectos impositivos: se crearon cinco beneficios con vigencia para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes. “Para el monotributo no hay un ejercicio fiscal anual ni período fiscal anual y se podría interpretar que la modificación es retroactiva al 1 de enero de 2023″, aclaró el tributarista Sebastián Domínguez y detalla los cambios concretos, punto por punto. “Tendremos que esperar a conocer la reglamentación para ver cómo pretende el Poder Ejecutivo interpretar la vigencia”, explicó.

1) Monotributo I

Uno de los requisitos para poder adherirse al monotributo es no superar tres actividades simultáneas o no poseer más de tres unidades de explotación. Cada inmueble se considera una unidad de explotación diferente aun cuando la actividad de locación de inmuebles sea una sola. “A partir de la modificación, siempre que los contratos de locación de los inmuebles estén debidamente registrado ante la AFIP, se considerarán como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de inmuebles afectados a esa actividad.”, explicó Domínguez.

2) Monotributo II

La ley establece que los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo.

Pero Domínguez analizó que no queda claro qué es la exención del pago del monotributo, ante las diferentes situaciones que se puedan dar. Si el contribuyente solamente alquila dos inmuebles y está dentro de los parámetros de ingresos del monotributo, es decir, no supera los $7.996.484,12, se puede considerar que no debe ingresar la cuota del monotributo. “Pero si un contribuyente realiza además otras actividades, dado que la cuota del monotributo es unificada, ¿se va a determinar que una parte de la cuota no debe ser ingresado? ¿en forma proporcional a los ingresos? Entendemos que la reforma debería haber indicado que los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles no deberían ser considerados como ingresos a los efectos de la categorización en lugar de eximir del monotributo”, analiza el tributarista, quien aclara que habrá que esperar a conocer la reglamentación para ver cómo se instrumenta esta exención.

3) Bienes Personales

Se eximen del impuesto sobre los Bienes Personales a los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24. “La Ley no establece un límite de cantidad de inmuebles para la exención sino que la limita en función de la valuación de los mismos. Para el período fiscal 2022, el monto indicado fue de $ 56.410.705,41. Ese monto se deberá ajustar por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) elaborado por el INDEC de Octubre 2023 / Octubre 2022″, profundizó Domínguez y detalló que “de acuerdo a las estimaciones que realizamos, dicho valor se situaría por encima de $142.000.000 para 2023″.

4) Impuesto sobre los débitos y créditos

Se exime del impuesto a los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme establezca la reglamentación. Esta exención aplica para todo tipo de contribuyentes, no solamente para personas humanas. Domínguez compartió un ejemplo: si una sociedad anónima destina una cuenta corriente para uso exclusivo de la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación y registra la misma en el padrón de la AFIP, gozaría de la exención. “Habrá que analizar el costo/beneficio de gastos bancarios por la apertura de la cuenta versus la eximición del impuesto. Por otro lado, es importante mencionar que un locador persona humana que recibe el alquiler mediante transferencia en una caja de ahorro, actualmente no paga el impuesto al débito y crédito por lo cual no recibe ningún beneficio adicional”, analizó.

5) Impuesto a las Ganancias

Se permite deducir el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación, tanto para el locador como el locatario. Ambas partes, locatario y locador, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan.

“Por ejemplo, los locatarios que no resultan titulares de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción, pueden deducir el 40% de los alquileres de inmuebles destinados a su casa-habitación, y hasta el límite del mínimo no imponible aplicable a cada período”, explicó el tributarista.

Es importante mencionar que la ley no diferencia entre locadores, motivo por el cual la deducción del 10% podrá ser computada por personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas.

Repercusiones

La mala noticia es que en el sector inmobiliario no esperan que estas modificaciones impacten en la crisis que atraviesa el mercado de alquileres que amenaza con oferta cero. ¿Por qué? Porque para que cambie el contexto actual es clave generar un incentivo que aumente la oferta de propiedades en alquiler, un objetivo que, según los brokers inmobiliarios, no sucederá.

El coeficiente Casa Propia calcula el promedio de la variación salarial y la variación de la inflación, seleccionando el valor más bajo (que suele ser el salario, debido al incremento limitado de los ingresos en comparación con la vertiginosa subida de los precios). Como resultado, el aumento en los alquileres estará más vinculado a los salarios que a la inflación. Esto significa que los propietarios continuarán enfrentando desajustes, respecto a la inflación.

¿Qué pasará con los contratos vigentes?

Quienes tienen un contrato en marcha deben tener en claro que los contratos hasta que finalicen (de tres años de duración) mantendrán el ajuste anual y en base al ICL, los puntos establecidos por la ley sancionada en julio de 2020. “La ley no tiene efecto retroactivo, a menos que se especifique expresamente”, afirma Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina.

Este es un proceso que se asemeja a lo que sucedió cuando se sancionó en julio de 2020 la ley de alquileres actualmente en vigencia: los contratos que ya estaban en marcha mantuvieron sus condiciones hasta su finalización. Una vez terminado ese contrato, el nuevo deberá hacerse bajo la nueva norma con la actualización semestral y el ajuste de acuerdo al índice Casa Propia. En ambos casos, la duración es de tres años porque ese punto no fue modificado.

Sin embargo, para aquellos que deseen mantener las condiciones de un contrato actual a pesar de la promulgación de una nueva ley, existe la posibilidad de prorrogarlos, permitiendo que las partes extiendan las condiciones del acuerdo hasta 20 años con prórrogas que pueden ser trimestrales, semestrales o anuales. Esto es aplicable siempre y cuando tanto el inmueble como las partes involucradas permanezcan inalteradas. En caso de un cambio en el inquilino o en la propiedad, se requerirá la firma de un nuevo contrato bajo la legislación más reciente. Esta estrategia se ha vuelto popular entre aquellos que anticipan un cambio en la legislación y desean mantener condiciones más favorables.

La expectativa de los referentes del sector que aseguran que esta norma es menos beneficiosa aun que la sancionada en 2020, adelantan que las personas cuyos contratos están cerca de su vencimiento buscarán acuerdos de prórroga de tres, seis u ocho meses, en espera de posibles modificaciones bajo un potencial nuevo gobierno a partir de diciembre y una nueva legislación.

Es relevante destacar que dos de las tres principales fuerzas políticas que compiten en las próximas elecciones, específicamente los diputados de Javier Milei (La Libertad Avanza) y de Juntos por el Cambio (cuya candidata a presidente es Patricia Bullrich), votaron en contra de las modificaciones a la ley que hoy entró en vigencia. Razón por la que no se descarta que en el caso de que alguna de estas fuerzas políticas gane las elecciones presidenciales derogue la nueva norma.