De menos de tres años: ¿es posible hacer un contrato legal de alquiler por un plazo menor al que obliga la ley?

En julio se cumplieron tres años desde la sanción de la ley de alquileres y con su aniversario aparecieron los primeros casos de contratos bajo su régimen que empezaron a vencerse. Dada la escasez de propiedades para alquilar, los inquilinos que necesitan mudarse intentan negociar con los propietarios algunos meses más hasta que puedan encontrar otra vivienda.

Esta odisea no es una misión fácil para quienes no tienen su propia casa. En promedio, los inquilinos declaran haber tardado cuatro meses en conseguir la vivienda para alquilar, según un informe elaborado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC). “El número actual de unidades que salen a la oferta en los buscadores de propiedades para alquiler a tres años no amoblado se encuentra en un piso y es realmente muy pobre para una ciudad como Buenos Aires, que presenta una demanda constante y creciente de viviendas en alquiler”, analiza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

El problema se acentúa cuando se analiza la oferta, publicada a precios disparatados y dolarizada. “De 2021 a la fecha, vemos un crecimiento sostenido de la oferta de alquileres en dólares en la Ciudad de Buenos Aires. En junio del 2021 el 18% estaba publicado en la moneda estadounidense, en el mismo mes del 2022, el 26% y alcanzando un pico del 42% en 2023″, señala Federico Corvi, Gerente Comercial de Real Estate de Mercado Libre. Observa también que Palermo, Recoleta, Núñez, Belgrano y San Telmo son los barrios que tienen en su gran mayoría publicaciones dolarizadas.

Al haber tan pocas opciones para alquilar y al acercarse el cese de los contratos, muchos inquilinos no pueden pagar al ajuste pedido por el propietario o el dueño les comunica que no seguirá alquilando, por lo que solicitan prórrogas para que les den unos meses más mientras buscan otra propiedad disponible a la que puedan acceder.

El 30% de los inquilinos porteños tiene que pedir una prórroga de su contrato porque no consigue viviendas para alquilar, según autoridades del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. Esta herramienta permite extender hasta 20 años las mismas condiciones de los contratos vigentes pero por un precio distinto y por un plazo menor al que establece la nueva ley de alquileres.

“Mayoritariamente se están haciendo prórrogas a los contratos por seis meses. Esto es lo más aconsejable en este contexto inflacionario porque cuando un contrato se prorroga se puede fijar un nuevo precio de acuerdo al mercado y a un libre acuerdo entre las partes, no en base al aumento del Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central que está desfasado de la inflación”, indica Enrique Abatti, presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina.

En lo que va del 2023, los avisos de los departamentos en alquiler aumentaron su valor de publicación un 70,4%, mientras que el ICL por el que se actualizan los alquileres a partir de la nueva norma apenas aumentó un 45.83%, por debajo del valor del mercado y de la inflación.

No obstante, el abogado especializado aclara que “durante la prórroga no se pueden hacer aumentos escalonados, entonces si lo prorrogás por un año te queda el contrato planchado por ese plazo”, por lo que recomienda hacer por plazos cortos para actualizar periódicamente el valor del alquiler. En otras palabras, inquilino y dueño pueden hacer una prórroga cada mes, trimestre, año o plazo que crean conveniente para no perder contra la inflación ni tener retenida por mucho tiempo la propiedad.

Un dato clave es que las prórrogas pueden hacerse tanto en contratos que fueron firmados bajo la nueva ley como antes de su sanción, es decir todos los contratos. Esto avala dos posibles escenarios.

• Quienes prorrogan contratos firmados antes de la nueva ley. Estos pueden hacer prórrogas que mantengan las condiciones anteriores, como la extensión de dos años y el ajuste semestral del costo del alquiler.
• Quienes prorrogan contratos firmados bajo la nueva ley. Los contratos firmados por la nueva ley que están por vencerse -o ya se vencieron- tienden a hacer prórrogas de plazos cortos para que los ajustes sean escalonados y regulados a voluntad de las partes y no anuales según las subas determinadas por el ICL. Esta alternativa es frecuentemente elegida ante la escasez de unidades publicadas, las perjudiciales condiciones de la ley para los propietarios y la incertidumbre generada por los anuncios de derogación de la norma que llevan un año pero no se efectivizan.

En contraparte, la desventaja de las prórrogas impacta más en los inquilinos quienes dejan de tener la seguridad y estabilidad de contar con vivienda por dos o tres años y atraviesan el riesgo de quedarse sin lugar para vivir cada seis meses o el tiempo que se haya pactado la prórroga. Sin embargo, este problema generalmente garantiza tranquilidad cuando el propietario expresa que está conforme con el inquilino y que su voluntad es que la relación continúe.

Cómo se hace una prórroga

En la mayoría de los casos, las prórrogas se firman entre las partes de forma libre y gratuita. En el documento se indica que “las partes han decidido prorrogar el contrato por la cantidad de meses y precio definidos en mismas condiciones que rige el contrato”, dice Abatti, y añade: “Además debe aclararse la fecha y hora en la que vence la prórroga y se aconseja que sea en un horario diurno para poder revisar las condiciones en las que se entrega el inmueble en caso de no continuar prorrogando”.

En caso de contratar un abogado o un escribano para que actúe de intermediario, las partes deberán pagarle los honorarios. En la misma línea, si la operación se lleva a cabo a través de una inmobiliaria, en la ciudad de Buenos Aires el propietario debe pagar el 4,5% del monto total del contrato y en la provincia pueden elegir pagar una mitad cada una de las partes.

Por último, el letrado hace hincapié en que “el fiador, quien pone un inmueble o su sueldo como garantía, tiene que firmar la prórroga porque si no queda desobligado” de su deber. En la provincia de Buenos Aires destaca que esta figura tiene que renunciar a la inembargabilidad ante un escribano ya que en el territorio la vivienda única es inembargable salvo que se renuncie expresamente a la misma.

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