Por qué comprar un dos ambientes puede ser un buen negocio

El stock de propiedades en venta crece y bate un nuevo récord semana tras semana. Entre todas las unidades disponibles, hay una tipología que cada vez compone un porcentaje mayor dentro de la oferta: los departamentos de dos ambientes. La tendencia de mudarse a espacios más grandes que impuso la pandemia, las condiciones que introdujo en el mercado la ley de alquileres y la caída de la rentabilidad son algunas de las razones que explican el escenario, al que se le suma una importante caída del valor del metro cuadrado.

Según datos de ZonaProp, en julio de 2020 había 31.110 departamentos de dos ambientes en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). En julio pasado, la cifra ascendió a 47.190, es decir, creció 51,7% en un solo año. A su vez, un gráfico realizado por Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, muestra que esas unidades son las únicas que, entre 2013 y 2021, superaron el techo de las 35.000 en venta. Son las que más crecieron dentro de la oferta, seguidas por los tres ambientes y los monoambientes.

“Es probable que el efecto de la ley de alquileres haya hecho que se impulse la oferta de esa tipología a la venta. Por esa misma razón, no hay tanto inversor buscando y se acumula con el tiempo la cantidad ofrecida”, opina la broker en diálogo con LA NACION. Al análisis se suma Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, que señala que las unidades de uno y dos ambientes son las más construidas en CABA en los últimos 10 años por varias razones.

Entre ellas, indica que son los tickets más bajos de inversión. “Como desarrollador es más fácil vender eso que un tres o cuatro ambientes. Además, hoy las familias que habitan departamentos no son tan numerosas. Bajó bastante este número a lo largo de los años, lo que justifica también este tipo de construcción”, agrega. En esa línea, afirma que “es lógico” que los departamentos de dos ambientes sean los más ofrecidos, porque son de los que hay más cantidad disponible.

Al analizar por zonas, se observa que Palermo es el barrio con mayor cantidad de departamentos de dos ambientes en venta: tiene 5855, lo que representa el 22% de la totalidad de esa tipología en oferta en CABA. En el ranking, le siguen Belgrano (3491), Caballito (2819), Recoleta (2724) y Villa Urquiza (2028). Por otro lado, los lugares en donde se encuentra la menor cantidad de estas propiedades son Villa Riachuelo (1), Villa Soldati (2), Villa Real (9), Pompeya (32) y Versalles (49), según indica Bryn.

¿A qué se debe la poca cantidad en venta que se registra en esas zonas? Según Bryn, muchos de esos barrios no son tan densos como Palermo o Belgrano, es decir, que no tienen tantos edificios, por lo que no construyen muchas unidades de esa tipología. “Tienen muchas casas o edificios bajos, solamente altos en avenidas, por lo que no son lugares en donde resulte fácil vender esas tipologías si se construyen. Además, son lugares ‘poco atractivos’ para empezar obra nueva, hay muchas construcciones viejas con unidades grandes, que son el reflejo de otro momento de este país”, puntualiza.

Mientras el stock se acumula, el valor de las unidades baja, sobre todo el de los departamentos de dos ambientes. Bryn indica que el precio cayó un 23% más que el de los inmuebles grandes. De acuerdo al index de agosto de ZonaProp, actualmente, una unidad de esa tipología de 50 m² tiene un valor de US$125.000.

En el último año, el metro cuadrado bajó de US$2531 a US$ 2315, es decir, cayó un 8,5%. “Al ser los tipos de propiedades más ofertadas, el comprador tiene mucha más variedad y posibilidades de negociar. Por ejemplo, en Belgrano hay 3491 unidades de dos ambientes en venta (8,25 por manzana) y 2781 de tres ambientes (6,25 por manzana), un 20% menos”, precisa el especialista.

En este escenario, para Balayan la oportunidad está en que hay muchas opciones para elegir, aunque alerta: “Como hay mucha variabilidad de precio también hay que evaluar bien las alternativas”. Señala que, signos de los tiempos de la pandemia, el primer puesto de las unidades más demandadas se lo llevan los departamentos de tres ambientes, seguidos por los de dos. “La pregunta es: ‘¿De qué presupuesto?’ Probablemente, de menos de US$100.000, bien ubicados, luminosos con balcón y expensas razonables”, indica como las claves a tener en cuenta.

También en ese sentido opina Bryn: “Al ser los que más han bajado su precio y aquellos de los que más cantidad hay en venta, es una oportunidad si querés comprar un dos ambientes para vivir”. Además, pone sobre la mesa algo importante: los valores referidos siempre son los de publicación, pero en un contexto de alta oferta y baja demanda, se generan oportunidades para “hacer una oferta agresiva y cerrar un valor que puede ser aún menor”.

Por último, al analizar si hoy es un buen momento para comprar un departamento de dos ambientes, Bryn diferencia dos escenarios: el de aquella persona que lo adquiriría con fines de vivienda y el de quien lo haría para generar renta. “En el primer caso, es un buen momento: si estás alquilando y querés tener tu propio inmueble, es el mejor momento luego de más de 24 meses de pocas operaciones inmobiliarias para comprar”, asegura. En tanto, para el segundo grupo, advierte: “Aunque el valor de los alquileres está subiendo, tenés que tener en cuenta que es en pesos y se ve afectado por las constantes devaluaciones”.

En ambos casos, la pregunta que deben hacerse quienes consideran avanzar en la compra de una propiedad es cuál es el costo de oportunidad. “Si no comprás un departamento, ¿qué hacés con el dinero? Si hoy solo lo tenés en el colchón y no te genera ninguna renta, es más un ahorro que un negocio y la posibilidad de generar un retorno es una buena alternativa”, opina Bryn y agrega que una posibilidad que arroja mejores números es la de los alquileres temporarios. “Es un negocio que con al apertura de las fronteras va a volver a funcionar muy bien”, afirma.

Por Delfina Casali

• Ciudad de Buenos Aires

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