Un deseo para pedir en Navidad: lograr alquilar una vivienda, la mayor aspiración argentina

Las crisis sociales y desequilibrios macroeconómicos que nuestro país constantemente experimenta, han afectado casi todos los aspectos de nuestras vidas. Uno de dichos cambios es nuestra capacidad de acceder a un techo. Si bien el acceso a una vivienda digna se presenta como un derecho fundamental en nuestra Constitución Nacional, en los últimos años se ha vuelto más un ideal utópico que una aspiración posible.

La Argentina se encuentra hace tiempo inmersa en una crisis de vivienda. A la dolarización del mercado de vivienda usada y el bajo nivel de los ingresos, se le suma la ausencia de crédito hipotecario accesible. Según un informe de Presidencia de la Nación del 2019, mientras que el crédito hipotecario ha representado alrededor de un 6% del PBI en Colombia, 9% en Brasil, 24% en Chile y 77% en Estados Unidos en los últimos años, en Argentina este porcentaje ronda el 1%. Esta carencia de crédito ha llevado a un aumento en el porcentaje de hogares inquilinos, que en el país ya se ubica en valores cercanos al 20% y en CABA al 35%.

Sin embargo, en los últimos años esta situación ha empeorado. Por un lado, los salarios medidos en dólares han disminuido (un 68% desde el 2012), mientras que la inflación subió (con una tasa interanual del 88% en octubre del 2022), lo que dificulta aún más acceder a un crédito o ahorrar para una vivienda propia. Por otro lado, la combinación entre la desconfianza generalizada hacia el gobierno, la incertidumbre generada por la pandemia del COVID-19 y la Ley de Alquileres aprobada en 2020, llevó a que muchos propietarios decidan no alquilar sus departamentos en este momento. Por lo tanto, con una mayor demanda por parte de nuevos inquilinos y una oferta reducida de unidades, los costos de alquiler se han disparado en términos reales.

Considerando estos problemas, vale la pena preguntarse: si históricamente el alquiler de una vivienda era la solución habitacional para las familias que no podían acceder a la casa propia, ¿cuál es entonces la opción para quienes ahora ni siquiera pueden acceder a un alquiler? En este sentido, según los resultados del Indicador de Asequibilidad de Vivienda (IAV), que publica todos los meses el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU), en agosto del 2022 una familia tipo de ingresos bajos y medio-bajos debía destinar más del 52% de sus ingresos para acceder a un departamento de tres ambientes en CABA. Por ende, el gran riesgo es que ante un recrudecimiento de la situación, familias de ingresos bajos y medio-bajos no tengan otra opción que irse a áreas alejadas en el conurbano, vivir hacinadas y/o mudarse a asentamientos informales, dada la imposibilidad de acceder a una vivienda de tamaño apropiado en la ciudad formal.

Ante la urgencia de esta situación, ¿cómo podemos pensar en nuevas propuestas e instrumentos que nos permitan atender de forma inmediata el problema del déficit habitacional? Desde el CEEU se considera que esta problemática y sus soluciones deben pensarse desde tres temporalidades distintas. En el largo plazo, se debe reconfigurar la disposición de los recursos públicos para sentar las bases de un mercado de crédito hipotecario atractivo para inversores y la banca privada que permita el acceso a la primera vivienda. Sin embargo, esto llevará tiempo y necesitará del reordenamiento de los desequilibrios macroeconómicos.

Por lo tanto, también debe pensarse en un mediano plazo, promoviendo acciones público-privadas para el desarrollo de proyectos de vivienda. Un claro ejemplo de esto serían convenios urbanísticos que establecieran contraprestaciones en forma de vivienda asequible en el mercado de alquileres. A su vez, deben considerarse medidas de urgencia a corto plazo para las personas en mayor riesgo de ser expulsadas de la ciudad formal, como puede ser la creación de un programa de apoyo a las familias vulnerables enfocado a la demanda de vivienda en alquiler.

Éstas son solamente algunas pocas propuestas, las cuales deberán ser parte de una política habitacional nacional e integral que no se base únicamente en cambios normativos o construcción de unas pocas viviendas sociales. Lamentablemente, dada nuestra situación actual, la única aspiración realista es el acceso a un alquiler razonable. Como investigadores de la materia y argentinas/os, esta realidad no nos conforma, por lo que proponemos que dicha política nos permita no sólo evitar que el déficit habitacional siga creciendo, sino también recomponer poco a poco el mercado hipotecario. Ojalá, más pronto que tarde, alquilar sólo sea una elección y podamos nuevamente aspirar a la casa propia.

* Joaquín Tomé es Director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM)

** Marco Aizen es investigador y consultor del CEEU.

*** Luciana Pacheco es Investigadora y consultora del CEEU.