Depósitos industriales: el sector se ilusiona con un buen año tras los signos de recuperación de fines del 2021

El año del mercado logístico e industrial mixturó algunos signos de cal y otros de arena. Pero al igual que otros sectores de la economía los especialistas permiten ilusionarse con un futuro mucho más alentador para el año que arrancó. Los especialistas afirman que el cierre del tercer trimestre del 2021 comenzó a mostrar un panorama más favorable, registrando signos de una recuperación generalizada, acercándose al volumen de construcciones, demanda y oferta de 2019. “Continuaron concretándose transacciones que se encontraban demoradas a la espera de una mayor certeza sobre el control de la pandemia lo que dejó una absorción neta trimestral positiva de 34.400 metros cuadrados en todo el mercado”, cuenta Alejandro Winokur, Socio & Director de Industria de Newmark Argentina.

Las estadísticas revelan que al cierre del tercer trimestre, el inventario de centros logísticos premium ascendió a 2,23 millones de metros cuadrados rentables. Durante ese período se registró el ingreso de 75.000 m² en Zona Norte y Sur, un incremento del 3,4% respecto del segundo trimestre del año.

En cuanto a los parques industriales, existe en el AMBA, 4863 hectáreas, de las cuales el 46% se concentran en zona Norte. “Este año hubo un incremento general en términos de construcción respecto de 2020. Principalmente, porque por la pandemia se suspendieron la mayor parte de las obras y proyectos. Al comenzar con la flexibilización se reiniciaron tanto las obras del área logística como industrial”, dice Roberto Mollo, director comercial Regional de Hormetal, firma especializada en el desarrollo de complejos logísticos, industriales, de agro y retail. Christian Fucile, fundador y Presidente de la constructora IMB amplía: “El sector industrial después de muchos años demandó metros, ampliaciones de naves y nuevos proyectos de plantas productivas. Todo esto, generado -en gran parte- por la política de sustitución de importaciones que viene impulsando este gobierno”.

Durante este año, el crecimiento del e-commerce no se detuvo a pesar de la progresiva reapertura de las tiendas físicas. El volumen de las compras online duplicó las expectativas más optimistas, acelerando la transformación del proceso de distribución, lo cual impactó también sobre el mercado de inmuebles logísticos. Esto se tradujo en una mayor demanda de espacios logísticos premium. “Tanto los inmuebles industriales como los logísticos están creciendo en superficies. Particularmente, éstos últimos están viviendo un año muy importante de la mano del crecimiento de las ventas electrónicas que fueron explosivas durante la pandemia. Es muy probable que a futuro no sólo se mantenga esta tendencia, sino que se incremente, ya que la compra online es una forma de consumo que se conoció de manera masiva con la nueva normalidad y que ya fue adoptada”. En la misma línea, Emiliano Valli, CEO de Stark Desarrollos agrega que: “El mercado logístico está en una curva ascendente. En nuestros parques industriales representa el 40% de la ocupación, es decir, unos 80.000 metros cuadrados”.

Según Agustín Rico, director de operaciones de Plaza Logística, en 2021 se rompió con un círculo vicioso de estancamiento por falta de volumen y escala. “De la mano del comercio electrónico, el sector abrió las puertas a nuevos jugadores. Hoy se duplicó el volumen de la logística. En la Argentina pasamos de mover 2,2 paquetes a cinco paquetes por persona por año. Se están distribuyendo 20 millones de paquetes por mes y 230 millones al año por la logística que impulsa el comercio electrónico. Desde una mirada particular, en nuestros parques entran y salen 43.000 vehículos al mes con distintos productos, de los cuales más del 70% tienen relación directa con las ventas online”, dice el especialista.

Otro indicador positivo llegó de la mano de la vacancia. En los últimos meses del 2021 -explica Winokur- éste porcentaje continuó en descenso (bajó 1,7 puntos porcentuales respecto del segundo trimestre del año) y cerró en 14.3% sobre el total de la superficie rentable. El retroceso estuvo motivado por una disminución en la superficie liberada y por la reactivación de la demanda. “Se absorbieron muchos metros cuadrados disponibles (115.000 m²), terminando el período con un porcentaje de vacancia del 14.3% más próximo al histórico”, cuenta Adolfo Curi, CEO del Grupo Posadas, firma especializada en el desarrollo y comercialización de los inmuebles logísticos e industriales.

En comparación con otros inmuebles comerciales este mercado continúa mostrando una mejor perfomance en cuanto a demanda, ya que cerró el tercer trimestre de 2021 con una absorción neta positiva de 34.400 m², en comparación con el mercado de oficinas clase A que sólo alcanzó una absorción positiva de 4000 m². “El sector industrial vivió un muy buen año, sobre todo si lo compara con el sector residencial”, cuenta Valli.

En cuanto a precios, los centros logísticos muestran una mejor perspectiva. Sus valores de renta ya alcanzaron los niveles de la prepandemia y se situaron -según los referentes consultados- en un promedio que va entre los US$5 y los US$6,5 por metro cuadrado al mes; mientras que los valores de venta de una nave premium dentro de un predio industrial, ronda los US$650. En tanto que, la oferta clase B, para alquiler ronda entre los US$4 y los US$5 por metro cuadrado. “Los precios ya están subiendo y acomodándose. Pero si todo continúa en esta dirección, deberían subir un 10% durante el año próximo”, sostiene Valli.

José Achaval, broker de la División Industrial de L.J. Ramos explica que: “El mercado se volcó más al alquiler que a la compra. En cuanto a los valores de arrendamiento estos subieron en dólares, mientras que los que se cerraron en pesos no acompañaron la inflación. Por su parte, los valores de venta, en general, no han sido validados por la demanda”. Otro dato clave es que mientras en el mercado de oficinas la demanda de espacios de trabajo aún es lenta, el sector industrial maneja otros tiempos de reactivación, más ágiles y dinámicos, impulsados por el auge de las ventas electrónicas, uno de los rubros económicos con mayor crecimiento.

Nuevos inversores

Con la flexibilización de las restricciones sanitarias, la actividad de la construcción se reactivó y se registraron nuevos ingresos de metros al mercado. Durante el tercer y cuarto trimestre del año se registraron los ingresos de 75.000 m² en las zonas Norte y Sur y otro tanto (unos 73.000 m²) en el área Norte del AMBA. Esto confirma que el mercado se encuentra en plena expansión y que los inversores continúan aportando a la ampliación de la oferta de espacios logísticos. Sin embargo, hoy en día, la operatoria logística exige contar con oferta no sólo de grandes centros logísticos premium para operarlos como fullfilment centers, sino también con depósitos de menor tamaño, cercanos a los centros urbanos de consumo. “Los depósitos conocidos como de “última milla’' se convirtieron en un bien preciado para muchas empresas, en lo que va del año. Esto, sin dudas, se registró gracias al impulso que le aportó al sector de logística el crecimiento de los canales de distribución de las ventas digitales. Estos depósitos, ubicados a no más de 35 kilómetros de la ciudad, son los que permiten acortar los tiempos de entrega de los productos comprados de manera online”, dice Achaval. Winokur agrega que “a pesar de la alta demanda que tienen este tipo de espacios aún no se están desarrollando proyectos. Esto podría convertirlos en uno de los blancos de las nuevas inversiones a corto y mediano plazo”.

Según Valli, en la actualidad, los inversores que apuestan en la Argentina prefieren poner sus ahorros en parques industriales. “Esto se debe a la gran tasa de retorno que estos otorgan. Los propietarios de naves alcanzan cánones locativos que generan y una renta anual en dólares de entre 5% y 6%”, cuenta el broker. Eduardo Munitz, gerente comercial de Andreani Desarrollos Inmobiliarios opina que “muchos de los que antes miraban departamentos en pozo para luego ponerlos en alquiler hoy se inclinaron hacia el sector logístico/industrial”. Dennis O’Keefe, gerente de la división industrial y logística de la firma homónima, y Curi sostienen que en los últimos tiempos aparecieron nuevos jugadores: “Hoy se destacan los inversores que ‘minan’ criptomonedas -ellos buscan locaciones con alta oferta energética-, players del exterior -que empezaron a considerar instalar sus empresas en el país, dado el bajo costo operativo que hoy tenemos en moneda fuerte- y empresas que ven en el real estate logístico/industrial un buen refugio de capital”, reflexionan.